Guía de Seguros

Refinanciamiento de casas

Elementos básicos

En años recientes, millones de propietarios de viviendas se han beneficiado de las tasas bajas de interés y han refinanciado sus hipotecas. Este artículo describe las ventajas y posibles obstáculos asociados con el refinanciamiento.

TEMAS

1. Elementos básicos del refinanciamiento de casas 2. Refinanciar o no refinanciar 3. Recuerde, todas las hipotecas no fueron creadas iguales 4. Adhiérase a lo que ya conoce

1. Elementos básicos del refinanciamiento de casas

En años recientes, los estadounidenses que deseaban aprovechar las tasas bajas de interés se aprestaron a refinanciar sus hipotecas. De hecho, los refinanciamientos de casas llegaron a una cifra récord en el 2003, y permanecieron en la cima tanto en el 2004 como el 2005, de acuerdo con Hipoteca Bankers Association of America.

Pero aunque es cierto que el refinanciamiento tiene el potencial de ayudarlo a reducir los costos asociados a tomar dinero prestado para ser propietario de una casa, no es necesariamente una estrategia que resulte adecuada para todas las personas en todas las situaciones. Por eso, antes de comprometerse a refinanciar su hipoteca, es importante que haga sus cálculos y determine si esa decisión sería la correcta para usted.

2. Refinanciar o no refinanciar

La antigua y arbitraria regla empírica dice que un refinanciamiento sólo tiene sentido si usted puede reducir su tasa de interés al menos en un dos por ciento de los puntos, por ejemplo, del 9% al 7%. Pero lo que realmente importa es cuánto tiempo le tomaría cubrir los gastos y si usted planea permanecer en su hogar todo ese tiempo.

En otras palabras, asegúrese de entender — y de sentirse cómodo con — la cantidad de tiempo que le tomará a sus ahorros generales compensar por el costo del refinanciamiento.

Tome en consideración lo siguiente: si tuviera una hipoteca de $200,000 por 30 años a una tasa de interés del 8%, su pago mensual sería de $1,468. Si la refinanciara al 6%, su nuevo pago mensual sería de $1,199, o sea que ahorraría $269 al mes. Suponiendo que sus costos del nuevo cierre hubieran ascendido a $2,000, le tomaría ocho meses cubrir los costos del refinanciamiento. ($269 x 8 = $2,152).

Si usted planea permanecer en su hogar al menos por ocho meses más, entonces un tefinanciamiento sería apropiado bajo estas condiciones. Ahora bien, si planea vender su hogar antes de ese tiempo, entonces no valdría la pena refinanciar. (Ver abajo algunos ejemplos adicionales).

3. Recuerde, todas las hipotecas no fueron creadas iguales

No cometa el error de escoger una hipoteca basándose solamente en la tasa de porcentaje anual (APR) establecida debido a que existe una variedad de otros importantes factores que deben tomarse en consideración como:

El término de la hipoteca -- Esto describe la cantidad de tiempo que le tomaría pagar el capital y los intereses del préstamo. Aunque las hipotecas a corto plazo ofrecen generalmente tasas de interés más bajas que las hipotecas a largo plazo, ellas generalmente conllevan pagos mensuales más altos. Por otro lado, pueden resultar en considerables costos reducidos de interés a través del tiempo.

La variabilidad de la tasa de interés — Hay dos tipos básicos de hipotecas: aquellas con una tasa de interés "fija" (es decir, que no cambia) y aquellas con una tasa variable, que puede cambiar después que ha transcurrido un período de tiempo predeterminado, como un año o cinco años.

Mientras que una hipoteca de tasa ajustable (ARM) ofrece generalmente una tasa introductoria más baja que una hipoteca de tasa fija con un término comparable, la tasa de ARM podría ascender en el futuro si suben las tasas de interés. Si usted planea permanecer en su casa por mucho tiempo, podría ser conveniente optar por la previsibilidad y seguridad de una tasa fija, mientras que una ARM podría ser conveniente si planea vender su casa antes del tiempo en que la tasa de interés pudiera subir.

También debe tener presente que las tasas de interés fluctuaron en cifras históricamente bajas en años recientes y tienen más posibilidades de aumentar que disminuir en el futuro.

Puntos — Los puntos (también conocidos como "tarifas de origen" o "tarifas de descuento"), son cargos que usted le paga a la institución de préstamos o corredor hipotecario cuando cierra el contrato. Mientras que una hipoteca de "no-costo" o "cero puntos" no tiene este costo anticipado, si podría ser más cara si la institución de préstamos le aplica una tasa de interés más alta. Por eso usted tendrá que determinar si los ahorros de una tasa más baja justifican los costos adicionales de pagar los puntos. (Un punto equivale a un por ciento del valor del préstamo). ¿Cuánto ahorraría?

Un propietario con una hipoteca de $200,000 a 30 años con una tasa de interés del 8% pagaría $1,468 al mes. La tabla a continuación muestra los ahorros mensuales potenciales y los varios períodos que cubren los gastos resultantes de un refinanciamiento a diferentes tasas de interés.

Tasa después de refinanciar
Nuevo pago mensual
Ahorros mensuales
Meses para cubrir los gastos *
7.5%
$1,398
$70
29
7.0%
$1,331
$137
15
6.5%
$1,264
$204
10
6.0%
$1,199
$269
8
5.5%
$1,136
$332
7
5.0%
$1,074
$394
6

*Esto implica costos de cierre de $2,000. La cantidad ha sido redondeada para el próximo mes más alto. Un vistazo más cercano a los cargos de hipotecas

Con datos recopilados durante el 2003, los analistas de Bankrate.com determinaron los cargos en promedio aplicados a los consumidores que tomaron préstamos para comprar una casa.

De acuerdo con un préstamo de $180,000, los cargos se desglosaron como mostramos a continuación:

Cargos promedios de institución de préstamos/corredor hipotecario

Cargos de administración: $336 Cargos de solicitud del préstamo: $205 Cargos de comisión por disponibilidad: $498 Cargos por preparación de documentos: $194 Cargos de financiamiento: $228 Cargos del corredor hipotecario: $839 Cargos de procesamiento: $320 Servicios de impuestos $73 Evaluación de riesgos: $269 Transferencia electrónica de fondos: $31

Cargos de Terceros

Tasación de la propiedad: $327
Honorarios del abogado o de procesos legales: $445
Reporte de crédito: $29
Certificación de riesgo de inundaciones: $17
Inspección de plagas y otras inspecciones: $68
Franqueo/servicio de mensajero: $45
Peritaje: $174
Seguro de título: $605,br> Estudio del título: $200

Cargos del gobierno

Cargos de registro: $76
Varios impuestos: $1,339

Adhiérase a lo que ya conoce

Finalmente, mantenga presente que sería más fácil y más económico refinanciar con su actual institución de préstamos que con otra compañía. Eso se debe a que existen más probabilidades de que su actual institución de préstamos tenga ya en su poder toda su información importante, lo cual disminuye el tiempo y los recursos necesarios para procesar su solicitud.

Sin embargo, no permita que ese sea el único factor. Para llevar a cabo una decisión confiable y bien informada, necesita comparar precios, hacer muchos cálculos y también infinidad de preguntas.

RESUMEN

La decisión de refinanciar sólo debe tomarse si los ahorros a largo plazo sobrepasan los gastos iniciales. Para calcular el punto en que cubriría los gastos, divida el costo del refinanciamiento entre sus ahorros mensuales. La cifra total representa el número de meses que necesitará permanecer en el hogar y hacer que la estrategia funcione. No opte por una nueva hipoteca basándose solamente en su tasa de porcentaje anual.

Además, evalúe el término del préstamo, ya se trate de una tasa de interés fija o variable, y las ventajas relativas a pagar los cargos iniciales a cambio de una tasa más baja.

Su actual institución de préstamos ya lo conoce a usted y tiene su información financiera en sus archivos, por lo cual podría obtener un mejor contrato de esa forma, en vez de acudir a una nueva compañía.

Para obtener el mejor contrato de refinanciamiento, necesita comparar precios, hacer muchos cálculos y también infinidad de preguntas.

LISTA DE CONTROL

• Compare precios y lleve a cabo una evaluación detallada de los costos (de ser necesario, con un profesional financiero) para determinar cuál es la hipoteca que ofrece los mejores beneficios financieros.
• Lea el contrato completo antes de firmar. No permita que nadie lo presione o lo apresure a tomar una decisión precipitada.
• Si el refinanciamiento resulta en pagos mensuales más bajos, use esos ahorros para lograr otras metas importantes, como prepararse para la jubilación o los gastos de la universidad.

ANTES DE COMENZAR

• Recuerde que refinanciar para reducir una deuda puede ser una decisión inteligente, pero refinanciar para recibir más dinero prestado y utilizarlo en compras del consumidor (un auto, vacaciones, etc.) podría atrasarlo considerablemente en sus finanzas.
• Lea la letra pequeña de su actual hipoteca para saber si le aplicarán penalidades o cargos por "salirse" de ese préstamo en una fecha temprana.
• Asegúrese de que sabe si la tasa de interés es fija o variable y cuáles son los términos.

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