¿Quién puede acceder a un crédito hipotecario para comprar una casa?

Durante los últimos años cada vez menos personas lograron acceder a un crédito hipotecario para comprar una casa o departamento. Esto se dio por un conjunto de factores que conjuga tener el precio de las propiedades en “dólar billete”, con sueldos que apenas le ganan a la inflación (si le ganan), y créditos hipotecarios con condiciones que no ayudan a la creación de una nueva camada de “dueños”, salvo contadas excepciones. En la actualidad, menos del 10% de las familias podrían acceder a un crédito hipotecario "no subsidiado".

El contexto local

Recientes publicaciones de Yahoo! Finanzas mostraron un trabajo de investigación que relevó las condiciones de los principales créditos hipotecarios en Argentina durante 2015. En los últimos años, el porcentaje de propietarios bajó del 75% al 67% exhibiendo una tendencia a precarización de las condiciones de vivienda de la población. Desde 2013 se implementaron diversas medidas de créditos subsidiados que fomentan nuevamente el acceso a la casa propia, principalmente el Plan ProCreAr –habiendo entregado más de 110.000 préstamos- o el Plan Primera Casa BA del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) –con 1.024 escrituras durante 2014-.

En muchos casos, el Plan ProCreAr dinamizó fuertemente un alicaído mercado de la construcción, al fomentar la creación de nuevos emprendimientos en zonas aledañas a las principales ciudades en terrenos loteados con ese objetivo específico. También dinamizó la construcción de viviendas en los pueblos del interior, así como también mantuvo muchos puestos de trabajo del sector construcción y todas aquellas actividades asociadas.

ProCreAr no brinda solución en los grandes centros urbanos, en los cuales se dificulta conseguir lotes para construcción a precios accesibles. En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), el IVC informa que los créditos que se entregan mediante este plan de tasas subsidiadas y escalonadas – que requiere salir sorteado de acuerdo a un ranking en el cual se considera la edad, el estado civil y el nivel de ingresos familiares – fueron el 50% de la totalidad de créditos hipotecarios en CABA durante 2014. De las 33.526 escrituras realizadas en 2014 en la Ciudad, sólo 1.529 (4,6% del total) fueron hechas con crédito hipotecario. De esos créditos, el IVC (que financia compra de propiedades en CABA y conurbano) informa participó en la mitad de las escrituras.

¿Qué  pasa con aquellos que no pueden salir sorteados?

Aquellos que ya sea no califiquen para ser sorteados en los préstamos con tasa subsidiada, o porque buscan adquirir una propiedad con un tamaño mayor al que permiten financiar los préstamos subsidiados (entre 35 m2 y 45 m2) requieren contar con ingresos sustantivamente más altos. Aún así, con los mismos lo máximo a lo que se puede apuntar en grandes centros urbanos se puede acceder a propiedades de unos 65m2.

En dichos casos, el ingreso que hace falta para acceder a dichos préstamos va de los 42.000 a los 55.000 pesos por mes de ingreso justificable y en blanco por grupo familiar para que el banco acepte entregar el monto máximo de cada línea de préstamos.

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¿Quién tiene acceso al crédito hipotecario no subsidiado?

De acuerdo a la última información disponible del Instituto de Estadísticas y Censos (INDEC), sólo el 10% de los hogares más ricos del país podrían intentar acceder a estos préstamos hipotecarios.
Esto implica que sólo unos 820.000 hogares de un total de más de 8,2 millones podrían acceder a un préstamo hipotecario. Según INDEC, en el tercer trimestre de 2014 (última información disponible) sólo este selecto grupo tiene un nivel de ingresos familiares que supera los 22.000 pesos mensuales, y en promedio unos 32.260 pesos mensuales.

Conclusión

El mercado actual, en un contexto de elevada inflación y con condiciones crediticias poco flexibles potencia la imposibilidad de acceder a la casa propia a una gran mayoría de la población.

Existirirían posibles salidas al problema del acceso al crédito hipotecario. Se han realizado intento de ofrecer préstamos con capital indexado (por el Banco Ciudad en 2013) que permitiría disminuir lel nivel mínimo de ingresos para acceder al mismo. En la actualidad con el esquema de tasa de interés -fija o variable- que busca cubrir el aumento de precios- se termina sobreexigiendo las primeras cuotas (con una carga fuerte de intereses) y por lo tanto la relación cuota/ingreso termina limitando la entrega de nuevos préstamos por no contar con ingresos iniciales suficientes para afrontarlo.

Cabe aclarar que cualquier tipo de indexación se encuentra prohibida desde la existencia de la ley de convertibilidad, y esta imposibilidad se mantuvo aún despues de la salida del uno a uno en 2001.

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