Un anuncio que, al menos por ahora, no reactivará el sector

Con poco más de 33.000 operaciones en la ciudad de Buenos Aires, el sector inmobiliario habría cerrado 2019 como el peor año desde 1998, cuando el Colegio de Escribanos porteño comenzó a relevar el dato. Hoy nadie saca un dólar del colchón ni del banco si la compra no es impostergable. En este contexto, la ministra de Vivienda, María Eugenia Bielsa, anunció su primera medida destinada al mercado inmobiliario: no pagará el impuesto PAIS quien compre una vivienda única a través de un préstamo hipotecario. Se entiende que la exención regirá para todos aquellos que decidan hacia adelante comprar con crédito.

La iniciativa es una buena señal para el sector, pero no lo reactivará por varias razones. Para empezar, qué banco otorgará un crédito si las cuotas UVA están congeladas hasta fin de enero. Y qué comprador se animará a comprometerse con un crédito con una inflación que cerró el año en 54,5% -número impensado hace un año- y sin previsibilidad de cuánto podría valer, en dólares, la propiedad que está comprando, en un escenario en el que ya existe un ajuste en el valor de los inmuebles de por lo menos un 15%, y que puede superar el 30% en caso de que el vendedor necesite desprenderse del bien. A esto se suma un Gobierno que estudia la forma de desarticular el sistema UVA y la incertidumbre sobre cuál será la política habitacional qué viene.

Ante este panorama, está claro que el reciente anuncio no moverá la aguja de un mercado que casi no opera con hipotecas: en noviembre sólo se cerraron 242 operaciones con crédito en la ciudad de Buenos Aires. Con este número, en 2019 se habrían generado cerca de 3000 hipotecas en la Capital Federal, sólo 600 más que las generadas en el mes récord de la serie: junio de 2018, con 2400 operaciones.

La devaluación, las altas tasas y la caída del poder adquisitivo -la capacidad de compra de un metro cuadrado por salario mínimo es la menor de la década- que generó el desbarajuste económico de los últimos seis meses dejó a los compradores finales fuera del mapa. Y para peor, los inversores que "se refugiaban en ladrillos" también están en pausa.

En el sector coinciden en que el Gobierno, por ahora, no está tomando ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos antes que destinarlos a la compra de un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda pista en el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio de alquiler por debajo del 2%. Una de las más bajas de la historia. Este panorama también desalienta el inicio de proyectos, aun cuando la devaluación generó una baja del costo de construcción de US$1000/m2 a US$700/m2 en los últimos 12 meses.

En definitiva, la medida es una buena señal para un mercado que se maneja por expectativas como el inmobiliario, pero no alcanza. Para lograr una reactivación real, el sector necesita más. Desde la macro: un dólar estable y una inflación domada que genere un marco de confianza para invertir en negocios que por lo menos demandan entre dos y tres años de capital inmovilizado en una obra en construcción.

Desde la micro, un mercado de crédito hipotecario para que vuelvan los compradores que sueñan con dejar de alquilar y medidas concretas para arrancar con los emprendimientos, como por ejemplo una revisión de los impuestos, que representan una carga del 45%. Porque si bien los desarrolladores están acostumbrados a iniciar las obras con un presidente y terminarlas con otro, ahora se enfrentan a un mercado sin inversores. Igual no pierden las esperanzas y se ilusionan con la posibilidad de reunirse con la ministra.