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Qué vivienda me puedo comprar con 100.000 dólares en Buenos Aires

El mercado inmobiliario en Argentina en general y en la ciudad de Buenos Aires en particular ha mostrado un amplio nivel de volatilidad en los últimos años, lo cual no debería sonar extraño al hablar de Argentina.

En el caso del mercado de viviendas, durante 2018, Buenos Aires vivió un boom de compra-venta de propiedades consecuencia, entre otros motivos, de la proliferación de una nueva serie de créditos hipotecarios ajustados por inflación -llamados créditos UVA– que fueron lanzados a mediados de 2016 y permitieron el acceso a la vivienda propia a un sector de la clase media cuya capacidad de financiar la compra de propiedades en bancos comerciales se dificultaba por vivir en una economía con historial de alta inflación y altas tasas de interés.

Vista del Obelisco de Buenos Aires, un monumento histórico considerado un ícono de la ciudad. Foto: Getty Images.

Con el boom de los crédito UVA -se estima que fueron más de 100.000 familias las que lograron acceder a un crédito hipotecario- se generó un importante incremento en la demanda de propiedades y, por lo tanto, un alza en el precio de las mismas, en todo barrio y de todo tipo.

Hay que señalar una particularidad del sector del real estate en Argentina: es considerado como inversión no bancaria para proteger los ahorros ante el aumento de precios y la devaluación, por lo que el precio de las propiedades está en todos los casos expresado en dólares estadounidenses, aun cuando los salarios y el precio de cualquier otro bien se encuentra nominado en moneda local.

Precio medio

De acuerdo al sitio experto en bienes raíces Properati, en la Ciudad de Buenos Aires el precio de venta promedio de un inmueble ronda en estos momentos los 2.800 dólares estadounidenses por metro cuadrado, manteniéndose relativamente estable respecto a 2018, aunque consolidando 15 años de continuo incremento. 

Las sucesivas devaluaciones del tipo de cambio argentino durante los últimos años (el valor de la moneda cayó un 68% en 24 meses), sumado al mantenimiento del valor en dólares de las propiedades, generaron un nuevo boom de la construcción en Buenos Aires. El sector vio en la reducción en el costo de construcción en dólares una oportunidad para desarrollar el sector de bienes raíces logrando una elevada rentabilidad. 

Pero todo cambió en 2019, después de un 2018 muy activo en lo que respecta a la compra-venta de propiedades. Las transacciones han estado cayendo del orden de 2.000 a 3.000 escrituras por mes en la ciudad. Y la principal causa hay que buscarla de nuevo en el mercado de divisas.

Los argentinos han vivido sucesivos saltos del valor del dólar como consecuencia de las devaluaciones del peso: de 18 a 25 pesos por dólar en abril de 2018, después de 28 a 40 pesos por dólar en agosto 2018 y de 45 a 60 en agosto 2019.

Al estar los precios de las viviendas fijados en dólares, el poder adquisitivo de los argentinos para poder adquirir una casa ha caído en picado y con ello su capacidad para cubrir un porcentaje mínimo de compra para poder acceder a los créditos hipotecarios UVA asociados al ajuste por inflación.

Ofertas de viviendas por 100.000 dólares

La oferta de propiedades de 100.000 dólares estadounidenses en Buenos Aires se centra básicamente en apartamentos monoambientes y de uno o dos cuartos, de entre 25 y 50 metros cuadrados cubiertos, dependiendo de la zona de la ciudad.

A la volatilidad en el precio promedio por metro cuadrado por barrio y por calidad de construcción y antigüedad de la propiedad, el costo de mantenimiento de las mismas también exhibe alta dispersión, particularmente relacionado con la cantidad de unidades que afrontan los gastos mensuales de expensas, y los servicios incluidos en el edificio, que van desde agua caliente y calefacción central, hasta salón de usos mútliples, parrilla, laundry, gimansio o seguridad las 24hs.

A continuación puedes ver tres ejemplo de lo que se puede adquirir en la ciudad por 100.000 dólares:

1 – Apartamento usado en San Cristobal (65 metros cuadrados)

Entrada al apartamento a la venta en Buenos Aires, en el barrio de San Cristobal, de 15 años de antigüedad y 65 metros cuadrados por 99.000 dólares. Crédito: Martín Kalos.

Se puede encontrar un apartamento de menos de 15 años de antigüedad en Carlos Calvo al 1800 del barrio de San Cristóbal. Se trata de una zona residencial cercana al centro porteño, con estaciones de subte (metro) cerca y más de 20 líneas de ómnibus que le dan rápido acceso a toda la ciudad.

Por 99.000 dólares esta propiedad ofrece dos habitaciones, cocina, living-comedor con pisos de cerámico y patio propio y un tamaño total de 65 metros cuadrados, de los cuales 51 metros cuadrados son cubiertos.

El costo de expensas mensuales es de unos 65 dólares al mes. Además, ofrece conexión a gas natural y modo de calentamiento de agua (en este caso mediante un calefón).

Zona de cocina y comedor en el apartamento a la venta en Buenos Aires, en el barrio de San Cristóbal. Crédito: Martín Kalos.
Baño del apartamento. Crédito: Martín Kalos.
Patio que ofrece el apartamento. Crédito: Martín Kalos.

2 – Apartamento a estrenar en Belgrano (25 a 30 metros cuadrados)

Si hablamos de emprendimientos nuevos, una opción interesante se encuentra en el barrio de Belgrano, en la calle Arcos al 1500 casi esquina Virrey Loreto. Esta construcción de calidad está completamente rodeada por los principales medios de transporte de la ciudad, en una situación de privilegio.

En los alrededores hay una amplia variedad de bares, restaurantes y plazas y el barrio está identificado como uno donde viven familias de clase media alta. 

El hecho de ser una construcción nueva y de categoría sumado a su localización hace que el precio sea más elevado: en el orden de los 100.000 dólares pueden encontrarse unidades de entre 25 y 30 metros cuadrados, lo que implica un valor de entre 3.300 a 3.600 dólares el metro cuadrado. 

Al margen de las características internas de cada unidad (que cuentan con agua caliente central y calefacción por piso radiante con control individual, pisos de madera o porcelana en living y dormitorios, y porcelana o cerámica esmaltada en baños y balcones), el edificio ofrece seguridad, piscina en el último piso, laundry, solarium y gimnasio, un salón de usos múltiples y cocheras accesibles con montaautos.

Fachada del edificio de departamentos situado en el barrio de Belgrano en Buenos Aires por el que se piden 100.000 dólares. Ofrece un espacio de hasta 30 metros cuadrados. Crédito: INTERWIN MARKETING INMOBILIARIO
Imagen de la piscina del edificio. Crédito: INTERWIN MARKETING INMOBILIARIO
La imagen muestra el estilo y la calidad de las terminaciones de los departamentos. Crédito: INTERWIN MARKETING INMOBILIARIO

3 – Apartamento a estrenar en Caballito (39 metros cuadrados con cochera)

En el barrio de Caballito de Buenos Aires se vende este departamento monoambiente de casi 39 metros cuadrados que incluye una cochera descubierta por 107.000 dólares. Crédito: Predial

En el barrio de Caballito, de clase media y media alta, se encuentra otra oportunidad a estrenar. En la calle Davel al 500, está a la venta este departamento monoambiente de casi 39 metros cuadrados que incluye una cochera descubierta por 107.000 dólares. Esto implica un costo promedio algo superior a los 2.000 dólares el metro cuadrado, luego de excluir el valor de una cochera en dicho barrio.

El departamento se encuentra a 200 metros de la estación Caballito del tren Sarmiento, en medio del barrio de Caballito, uno de los más densamente poblados de la ciudad de Buenos Aires, que también mostró mayor dinamismo de construcción de edificios durante los últimos 10 años.

En los alrededores del barrio existe una mezcla justa entre una zona comercial y un barrio residencial. Cerca de las zonas comerciales de Av. Avellaneda y Av. Rivadavia, este barrio mezcla antiguas casas con nuevos emprendimientos inmobiliarios. 

Cocina y entrada del departamento. Crédito: Predial
Baño del departamento a la venta en el barrio de Caballito de Buenos Aires. Crédito: Predial
En la imagen se puede apreciar la zona exterior que ofrece el departamento. Crédito: Predial