Yahoo Finanzas El mercado de condominios de Florida se tambalea: ¿podría derrumbarse?
Algo anda mal en el mercado de condominios de Florida.
“El mercado de consominios de Florida sigue en modo corrección”, publicó Lance Lambert, cofundador del boletín ResiClub a finales del mes pasado, señalando que los precios de los condominios han estado cayendo año tras año en 18 áreas metropolitanas del estado.
Otra publicación del mes pasado de Nick Gerli, director ejecutivo de Reventure Consulting, una firma de análisis inmobiliario, mostró que el valor estimado de un condominio en San Petersburgo, Florida, estaba un 41 % por debajo del pico que se produjo en la pandemia.
“Hablé con la agente inmobiliaria. Dijo que se enfrenta a un desembolso de 100 mil dólares debido a las obras estructurales”, me dijo Gerli más tarde.
Es posible que estén en lo cierto.
En general, el precio medio de venta de un condominio en el estado cayó un 1,3 % en julio, según indicaron las últimas cifras disponibles. Eso marcaría la primera disminución interanual desde al menos julio de 2020, de acuerdo los datos accesibles online de Florida Realtors.
Se aleja bastante de los incrementos anuales de precios de dos dígitos acumulados hasta noviembre de 2022 y el retroceso continúa a la baja a medida que el inventario se acumula y la demanda disminuye. La caída en desgracia incluso ha superado la desaceleración del mercado de viviendas unifamiliares en el Estado del Sol.
Dos de los principales factores que están causando el declive - el aumento de los costos de los seguros y las tasas hipotecarias aún elevadas - también están presionando a las viviendas unifamiliares. Pero existe un tercer obstáculo que solo está afectando a los condominios: las nuevas regulaciones de mantenimiento aplicables a este tipo de inmuebles que están aumentando sus costos.
Sin embargo, a pesar de los famosos ciclos de auge y crisis inmobiliaria del estado, los expertos no prevén un colapso de los condominios en el horizonte, al menos no como el de inicios de los 2000.
“Es una situación diferente. Los precios no se están desplomando”, le dijo a Yahoo Finanzas Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. “Puede que los precios bajen, pero hay que tener en cuenta que después de la gran apreciación que se ha producido en los últimos cuatro años, esa caída es intrascendente”.
Es posible, pero si la depreciación continúa, los propietarios y compradores de condominios podrían ponerse nerviosos.
GRÁFICO | Los precios se vuelven negativos para los condominios en Florida: el precio medio de venta de un condominio en florida cayó un 1,3% en julio, la primera caída anual desde al menos julio de 2020.
Al igual que todos los mercados inmobiliarios del país, el sector de los condominios en Florida todavía está en plena transición hacia la nueva normalidad de tasas hipotecarias más altas. Los compradores potenciales se mantienen al margen, esperando que las tasas caigan un poco más después de que la Reserva Federal indicara el mes pasado que recortaría su tasa de referencia a finales de este mes.
“Quieren aprovechar una tasa de interés más baja”, dijo Tony Baroni, director ejecutivo del equipo de Tony Baroni para Keller Williams.
Al mismo tiempo, los propietarios de condominios, así como los de viviendas, están afrontando mayores costes de seguro, un elemento disuasorio para algunos posibles compradores. Los costos de los seguros se han disparado en los últimos años después de que las principales aseguradoras dejaran de ofrecer pólizas en el estado, justificándose con el aumento de las reclamaciones debido al empeoramiento de los desastres naturales.
En 2022, el huracán Ian no hizo más que exacerbar ese problema al provocar daños por valor de 112 900 millones de dólares, principalmente en Florida, lo que la convirtió en la tercera tormenta más costosa de Estados Unidos.
“La asequibilidad ha disminuido sustancialmente” para los compradores de viviendas, afirmó Baroni.
“Gastos excesivos”
El tercer golpe, sin embargo, solo afecta a los condominios. Tras el colapso mortal de un condominio en Surfside, Florida, en 2021, los legisladores estatales endurecieron las normas que regulan este tipo de edificios.
Los condominios que tienen al menos tres pisos de altura deben someterse a una inspección después de 30 años y luego cada década. Los edificios con más de 30 años de antigüedad deben realizar esas inspecciones antes de que termine este año. Otras regulaciones estipulan la frecuencia con la que las asociaciones de condominios deben revisar sus fondos de reserva y cuánto deben aportar a los mismos en función de los problemas que descubra la inspección.
Eso significa que algunos propietarios de condominios están lidiando con aumentos en las cuotas mensuales o derramas después de que la inspección del edificio detectara la necesidad de realizar labores de mantenimiento o reparaciones.
“Las cuotas de los condominios aumentan 500 dólares o más cada mes. En otros casos se aplica una derrama en la que hay que pagar hasta 10 mil dólares de una vez”, dijo Yun. “Muchos jubilados que no tienen acceso a esos fondos se ven obligados a vender sus propiedades para salir de ellas”.
Esas viviendas se suman al inventario de condominios que ya hay en el mercado. El número de anuncios de condominios activos en julio casi se duplicó en comparación con un año antes, aumentando un 91,1 %, de acuerdo con Florida Realtors.
La oferta adicional está presionando los precios a la baja y cualquier anuncio en un edificio de condominios que necesite reparaciones importantes se verá más afectado.
“Sin duda, los edificios que incurren en costes excesivos afectan el precio”, reconoció Ron Shuffield, director ejecutivo de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty en el sureste de Florida. “Un comprador tendrá que destinar cierta cantidad al mes a esos trabajos, por lo que la única forma de equilibrar ese gasto es reduciendo el precio”. “Definitivamente va a ser algo más común”.
“El factor más importante”
Por supuesto, las regulaciones solo se refieren a los edificios más antiguos, señaló Shuffield, quien puntualizó que los precios de los edificios más nuevos y los que están en construcción quizá no se vean tan afectados. Eso podría ayudar a mantener a flote al resto del mercado de condominios y evitar una caída de precios, siempre y cuando la demanda se mantenga fuerte.
Yun cree que será así porque hace tiempo que el crecimiento del empleo en el estado supera el promedio nacional y atrae a nuevos residentes al Estado del Sol. Además, a medida que las tasas hipotecarias disminuyan, los compradores estarán más dispuestos a volver al mercado, lo que reforzará aún más la demanda.
La otra diferencia clave entre este retroceso de los condominios y la caída dramática que se produjo durante la Gran Recesión es el patrimonio, al menos hasta ahora.
Aunque los precios de los condominios han bajado, están muy por encima del punto en el que se encontraban hace solo cuatro años. El precio medio de venta fue de 315 mil dólares en julio, un 50 % más que los 210 mil de julio de 2020, según Florida Realtors. Solo el 1,1 % de los propietarios de viviendas de Florida deben más de lo que vale su casa.
Eso significa que, si los costos se convierten en un problema, los propietarios de condominios tienen muchas opciones. Pueden recurrir a su capital para pagar una derrama. Si compraron cuando las tasas hipotecarias eran más altas, tienen la posibilidad de refinanciar a medida que bajan. En el peor de los casos, podrían vender y aun así ganar algo de dinero.
Una avalancha de ventas forzadas no inundará el mercado. En julio solo se produjeron 47 ejecuciones hipotecarias de condominios y tres ventas cortas en toda Florida.
“Para mí, ese es el factor más importante”, dijo Baroni. “Las casas de las personas valen mucho más de lo que pagaron y eso les da muchas opciones, pase lo que pase”.
