Pocas familias se beneficiarán de la exención del impuesto PAIS para los créditos hipotecarios

Una medida de poco alcance. La ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa, anunció que no se les cobrará el impuesto del 30% a quienes tomen créditos hipotecarios y cambien sus pesos por hasta US$100.000, y la AFIP comunicó a los bancos cómo aplicar la decisión. Si bien el universo potencial de beneficiarios es una incógnita, fuentes del sector consultadas por LA NACION indicaron que el contexto económico y la actividad del mercado acotan su impacto real.

Distintos corredores inmobiliarios afirmaron a este medio que no han tenido operaciones con este tipo de préstamos en los últimos meses, por lo menos después de que se instalara el cepo a comienzos de septiembre pasado.

A su vez, la muestra más categórica de hay pocos nuevos tomadores es que, en diciembre pasado, los tres bancos públicos que más créditos hipotecarios otorgaron en los últimos años solo dieron unos 367 préstamos de este tipo, cuando en las épocas de auge había más de 2000 operaciones con crédito por mes (en diciembre de 2017 se registraron 2362 en la ciudad de Buenos Aires).

En el último mes de 2019, los bancos Nación, el Provincia y el Ciudad -que representan el 75% de los 200.000 créditos hipotecarios que se dieron en la era Macri- otorgaron 44, 18 y 305 préstamos, respectivamente. El número del Ciudad, mayor que el de los otros dos, se debe al movimiento que tuvieron las líneas que comparten con el Gobierno de la Ciudad y el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) para la compra de viviendas en la Villa Olímpica y los terrenos de la Estación Buenos Aires, en la zona Sur. Si se excluyen las operaciones vinculadas con estas iniciativas, los créditos hipotecarios otorgados no superan la decena.

Pero, ¿a qué se debe la baja en la originación de créditos? El primer golpe contra los hipotecarios -que actualmente son en su mayoría en UVAs, es decir, que ajustan por inflación- fue en abril de 2018 cuando comenzó la devaluación del peso. La primera consecuencia a la vista fue que muchos de los que tenían aprobado el crédito no podían cerrar las operaciones de compra porque los pesos que recibían por sus préstamos bancarios alcanzaban para menos dólares, la moneda en la cual se pactan las operaciones inmobiliarias.

El segundo golpe vino con el encarecimiento de los créditos bancarios como consecuencia de la suba de la tasa de interés de referencia que dispuso el Banco Central (BCRA), como herramienta para contener el tipo de cambio. Esto subió la tasa de los préstamos y, en los hechos, restringió aún más el universo de personas con capacidad de acceder.

En mayo de 2017, con el dólar oficial a $16,30 y una tasa del 3,5% + UVA se necesitaba un ingreso familiar de $25.925 para sacar un crédito por el 80% del valor de un departamento de dos ambientes promedio (US$105.000 o $1.711.500). En ese momento, la cuota inicial era de $6540.

Hoy, con el dólar oficial a $62,98 y una tasa del 11% + UVA hay que tener un ingreso de al menos $147.892 para sacar un UVA por el 80% de un dos ambientes promedio (US$100.000 o $6.298.000), y la cuota inicial es de $37.468. Eso sí efectivamente el banco que entrega el crédito permite el acceso a los US$100.000 a cotización oficial.

En tanto quien tomó el crédito en mayo de 2017 hoy paga $17.339 de cuota en promedio. Cabe recordar que las cuotas de 82.000 familias están congeladas a agosto pasado por disposición del entonces presidente Mauricio Macri, aunque el BCRA extendió este beneficio por el mes de enero, mientras realiza "una evaluación sobre el desempeño y las consecuencias" del sistema de préstamos UVA y estudia "mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor", tal como estableció la Ley de Emergencia.

Según el último informe sobre bancos del BCRA con información de noviembre, difundido ayer, la mora de los créditos hipotecarios a los hogares es del 0,6% para la cartera de los denominados en UVA y de 0,8% para el resto.

La cuota de los créditos UVA está congelada, en principio, hasta fin de enero. Si en febrero se concretara el descongelamiento y se trasladara el aumento pendiente, la cuota daría un salto del orden del 25% (en promedio se pagarían $21.553).