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El gurú Roy Carroll: Cómo un desertor universitario construyó un imperio inmobiliario de 2.900 millones de dólares

A pesar de su discreto aspecto, Roy E. Carroll, de 60 años, no sólo es el fundador y director general de un mega imperio inmobiliario, sino que es el multimillonario más rico de Carolina del Norte, gracias a su éxito comprando terrenos a bajo precio y convirtiéndolos en lucrativos complejos de apartamentos en todo el sureste.

"Warren Buffett busca grandes empresas y no negocia mucho. Esa es nuestra filosofía en el sector inmobiliario", dice. "Busquemos una buena ubicación y mantengámosla. ¿Por qué vender la gallina de los huevos de oro?"

Es una estrategia que Carroll lleva probando desde que era un niño. Cuando tenía 14 años, compró una casa de 800 pies cuadrados en Danville, Virginia, utilizando 1.000 dólares de ahorros (equivalentes a unos 5.000 dólares de hoy) que había reunido con trabajos extraños como cortar el césped, devolver botellas y vender caramelos. Arregló el lugar y lo vendió un año después, utilizando las ganancias para comprar un Ford Mustang que ni siquiera tenía edad para conducir legalmente.

Roy E. Carroll, II | The Carroll Companies | Southeast Entrepreneur
Roy E. Carroll, II | The Carroll Companies | Southeast Entrepreneur

Casi cinco décadas más tarde, Carroll ha construido una fortuna de 2.900 millones de dólares formada en gran parte por bienes inmuebles, incluyendo más de 13.000 apartamentos y 29 instalaciones de autoalmacenamiento; así como terrenos industriales y proyectos de uso mixto. También ha convertido aquel Mustang que compró de adolescente en una colección de yates y Ferraris, incluido uno que corrió en las 24 horas de Le Mans el pasado verano.

Desde que vendió aquella primera casa en 1976, sólo ha vendido dos edificios de apartamentos, ambos en Carolina del Sur. ("Me arrepentí de haber vendido ambos y traté de volver a comprarlos", dice).

Eso, sumado al hecho de que nunca ha recurrido a inversores externos y ha mantenido los niveles de endeudamiento relativamente bajos -alrededor del 40%-, significa que puede moverse rápidamente cuando se presenta una oportunidad. Eso es lo que hizo a raíz de la caída de la vivienda en 2009, cuando alquiló un helicóptero con un agente en Raleigh y compró cuatro propiedades en el acto. Y es lo que espera hacer de nuevo. "[El mercado] es muy espumoso", dice. "Se parece mucho a 2006-2007. Las ofertas simplemente no tienen sentido".

From the ground up: How Roy Carroll built his $2.3 billion real estate  empire - Triad Business Journal
From the ground up: How Roy Carroll built his $2.3 billion real estate empire - Triad Business Journal

Esa paciencia es por diseño. "La mayoría de la gente obtiene capital de los inversores y necesita desplegarlo. Nosotros no hacemos eso", dice Carroll. "Mantenemos el dinero en la cuenta bancaria hasta que sea el momento adecuado".

Eso ha permitido a Carroll esperar su momento, aguardando el momento adecuado para expandirse a un nuevo mercado o desarrollar un terreno que ha tenido durante décadas. Es un nuevo giro del viejo cliché de la industria: "Ubicación, ubicación, ubicación". 

En este caso, Carroll encuentra sus ubicaciones en los lugares más discretos, como la torre de un banco antes abandonada que convirtió en lofts de lujo que ayudaron a revitalizar el moribundo distrito comercial de Greensboro, donde ahora tiene su sede y vive en el ático. También se trata de complejos de apartamentos en ciudades como Raleigh, comprados durante la crisis inmobiliaria cuando los precios eran bajos y antes de que la pandemia del Covid-19 empujara a muchos estadounidenses a trasladarse al sureste.

Roy Carroll II builds an empire of 'sticks and bricks' - Business North  Carolina
Roy Carroll II builds an empire of 'sticks and bricks' - Business North Carolina

Ahora Carroll prevé una caída de los valores inmobiliarios, similar a la que vio durante la Gran Recesión. Y no es el único: Un reciente informe de los analistas de Moody's lanzó "señales de alarma" para el mercado multifamiliar si las subidas de los alquileres no siguen el ritmo de los tipos de interés más altos. "Los paralelismos entre 2007-08 y hoy son muy, muy similares", dice Carroll.

Pero no se deja amedrentar. Para prepararse para el desplome, Carroll no está planeando hacer caja con sus propiedades - "no vendemos", reitera-, pero ha estado pausando las nuevas inversiones y construcciones, manteniendo el dinero disponible para estar listo para comprar si los precios bajan.

"Estoy tratando de poner todos los dólares que puedo al margen", dice. "La promoción inmobiliaria es un negocio arriesgado. Es mi seguro tener capital al margen para poder capear las tormentas".

Greensboro's Roy Carroll oversees an empire. But his success has been  slowly built over time — from the ground up.
Greensboro's Roy Carroll oversees an empire. But his success has been slowly built over time — from the ground up.

Sentado en su ático a finales de septiembre, días antes de que los restos del huracán Ian se desplacen hacia el norte desde Florida para empapar Greensboro, Carroll recurre a una analogía diferente para el negocio inmobiliario: La guerra. Su estudio con paneles de madera está forrado con libros que relatan batallas históricas. La chimenea tiene grabado un lema familiar en latín elegido por él mismo: "strong in faith and in bello fortes". No sólo habla de su preparación para un posible colapso del mercado, sino también de cómo ha estudiado la expansión a nuevos mercados más lejanos en Texas y Tennessee.

"Douglas MacArthur tenía su campaña de salto de isla en la que se saltaba las islas que no eran tan importantes para la victoria en la guerra", dice, describiendo cómo pasó por alto los mercados más pequeños en favor de otros de más rápido crecimiento. "Eso hemos hecho nosotros. Nos saltamos a Nashville, a Austin".

Ha sido una estrategia inteligente.

Greensboro developer Roy Carroll oversees an empire. But his success has  been slowly built over time — from the ground up.
Greensboro developer Roy Carroll oversees an empire. But his success has been slowly built over time — from the ground up.

Tres años de auge de los mercados de alquiler en algunos de sus mercados más nuevos, como Austin, Charlotte y Nashville -donde los alquileres aumentaron más del 20% desde 2019- ayudaron a impulsar a Carroll al estatus de multimillonario. En la actualidad, casi tres cuartas partes de su patrimonio neto están vinculadas a complejos de apartamentos.

De eso, casi el 80% del valor proviene de apartamentos fuera del área de Greensboro. Ahora tiene sus ojos puestos en la expansión, y la última adición a su imperio es un proyecto de uso mixto de 160 millones de dólares en Bozeman, Montana. ¿Las próximas islas en el punto de mira de Carroll? Dallas, Denver, San Antonio, el sur de Florida y Washington, D.C.

Greensboro developer Roy Carroll oversees an empire. But his success has  been slowly built over time — from the ground up.
Greensboro developer Roy Carroll oversees an empire. But his success has been slowly built over time — from the ground up.

Carroll se crió en Greensboro mucho antes de que su nombre dominara el horizonte de la ciudad. Nacido en 1962 de padres de clase trabajadora, tuvo múltiples trabajos en su adolescencia. Después de sacarse el carné a los 16 años, empezó a conducir un autobús escolar, trabajando desde las 6:30 de la mañana y asistiendo a la escuela hasta las primeras horas de la tarde, luego cortando greens en un campo de golf y finalmente embolsando comestibles hasta las 10 de la noche.

El dinero se hizo más escaso cuando su padre, también llamado Roy, fue despedido de su trabajo como supervisor de una tienda de comestibles cuando Carroll se graduó y se fue de casa para asistir al Emmanuel College de Georgia. Así que Carroll aprendió por sí mismo a soldar y regresaba a Greensboro los fines de semana para construir remolques de servicios públicos con chatarra, vendiéndolos para financiar sus estudios.

Roy E. Carroll II - The Carroll Companies
Roy E. Carroll II - The Carroll Companies

No funcionó. La escuela seguía siendo demasiado cara, así que Carroll volvió a casa para estudiar en la Universidad de Carolina del Norte en Greensboro. Luego abandonó los estudios, tomando clases en el colegio comunitario local para estudiar en su lugar la licencia de agente inmobiliario. Al mismo tiempo, su padre seguía desempleado y unos amigos de la familia le pidieron que supervisara la construcción de su nueva casa.

"Construimos la casa, clavamos los clavos, barrimos los suelos. Para cuando terminamos eso, [teníamos] otros amigos que querían una casa construida", recuerda. "Pensamos que podríamos ganarnos la vida en la construcción, construyendo casas".

El dúo de padre e hijo creó una empresa de construcción de casas a medida en Greensboro en 1983, cuando Roy tenía 21 años, poniendo cada uno 5.000 dólares. En 1991, la empresa había alcanzado un éxito moderado con operaciones en tres condados diferentes. Los Carroll se quedaban cada uno con un tercio de los beneficios y reinvertían el resto en la empresa, lo que les permitía crecer sin necesidad de endeudarse. Pero el Carroll más joven quería ampliar el negocio para construir subdivisiones enteras, así que compró la participación del 50% de su padre y se lanzó por su cuenta.

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"Le compré a él y nunca tendré otro socio", dice Carroll. "Me he mantenido fiel a eso a lo largo de los años".

Carroll se dedicó a comprar terrenos en Carolina del Norte, a dividirlos en lotes y a construir casas para principiantes. El modelo de negocio siguió siendo el mismo, con la mayor parte de los beneficios volviendo a la empresa. Pero a finales de la década de 1990, Carroll decidió que quería generar ingresos constantes en lugar de vivir de la venta de casas, por lo que se dedicó a construir edificios de apartamentos más rentables.

"Salí y compré un pequeño terreno para construir una comunidad de apartamentos de 31 unidades. Seguía haciendo crecer el negocio de construcción de viviendas de producción y generaba un buen flujo de caja", dice. "Así que cogía ese flujo de caja y lo volcaba en el multifamiliar, comprando terrenos. La siguiente comunidad que hice fue de 317 apartamentos, y simplemente me expandí a partir de ahí".

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En las últimas dos décadas, Carroll ha hecho crecer ese modelo desde su ciudad natal hasta 26 pueblos y ciudades de todo el país, abarcando el Cinturón del Sol desde Texas hasta Tennessee. "Estamos construyendo el mismo apartamento en Texas que en las Carolinas, en Tennessee, en Florida", dice.

Todavía tiene un pequeño negocio de construcción de viviendas, pero ahora sólo representa el 1% de su fortuna estimada. Después de los apartamentos, la siguiente parte más importante -el 9%- procede de sus centros de autoalmacenamiento Bee Safe, repartidos por cinco estados. Comercializados como "vanguardistas", los locales de Bee Safe cuentan con fachadas de ladrillo, unidades de almacenamiento de vino refrigeradas e instalaciones para conducir. Ha sido una apuesta ganadora desde que la lanzó en 2013: El autoalmacenamiento despegó durante la pandemia a medida que los estadounidenses hacían acopio de más cosas, lo que lo convirtió en una de las clases inmobiliarias con mejor rendimiento del país. La empresa cuenta ahora con 29 locales y otros 15 en proyecto.

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La última aventura de Carroll ha sido el sector inmobiliario industrial, aprovechando la ubicación estratégica de Greensboro, con cuatro autopistas interestatales que la sitúan a una jornada de conducción de camiones (11 horas) de más de la mitad de la población estadounidense. 

En 2019 creó una unidad industrial, utilizando terrenos vacíos que compró hace décadas y que convirtió en almacenes y plantas de fabricación. Fue un buen momento, justo cuando los valores de las propiedades industriales empezaron a subir durante la pandemia: entre sus clientes se encuentran la firma de higiene personal Ontex y la cadena de supermercados Publix, que puso la primera piedra hace dos años de un centro de distribución de 400 millones de dólares.

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"Carroll [pudo] saltar al mundo industrial mucho más rápido que otras personas", dice Jason Ofsanko, agente inmobiliario industrial de Cushman Wakefield. "La previsión fue comprar este terreno basándose en los fundamentos, ya sean los servicios públicos [o] la infraestructura. Eso es lo que ayudó a acelerar su capacidad para entrar en el mercado industrial cuando en el pasado realmente no tenía una gran huella".

Todavía está probando nuevos conceptos: El último es un negocio de almacenaje de coches de lujo llamado Car Caves, para los adinerados amantes del motor que quieren lucir sus coupés y descapotables en unidades en las que también pueden instalar bares, televisores y sofás con vistas a sus preciadas posesiones en la parte inferior. El primer Car Caves está previsto que se abra en Greensboro el año que viene, y otro más adelante en Mooresville, conocida como "Race City USA" por su concentración de equipos de NASCAR e IndyCar.

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El propio Carroll es un aficionado a los coches, con una colección de Ferraris de edición limitada. Durante un viaje de verano a bordo de su yate en el Mediterráneo, se dirigió al circuito de Fórmula 1 de Barcelona para dar una vuelta en su Ferrari FXX-K Evo, un supercoche híbrido con una velocidad máxima de 217 millas por hora. Pero la mayoría de los días, Carroll se pasea por Greensboro en una camioneta blanca Ford F-150.

"Siempre ha invertido en sí mismo, y ha apostado por sí mismo sin dejar de ser humilde", dice su hija, Madison, que dirige el negocio hotelero de la empresa. "Siempre tiene suficiente dinero en efectivo para poder cubrir lo que intenta hacer".

Si los precios del sector inmobiliario se desploman, Carroll estará preparado. Pero si no lo hacen, dice que los altos alquileres mantendrán su negocio estable. En cualquier caso, está en el asiento del gato: "Es difícil cronometrar algunos mercados, pero el sector inmobiliario se mueve con lentitud, por lo que se puede ver venir el choque de trenes".

Nota publicada en Forbes US.