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Las hipotecas pequeñas que ayudan mucho

Matthew Goldstein
·6  min de lectura
Una calle del barrio Shawnee de Louisville, Kentucky, el 20 de julio de 2020. (Michael Blackshire/The New York Times)
Una calle del barrio Shawnee de Louisville, Kentucky, el 20 de julio de 2020. (Michael Blackshire/The New York Times)
Christopher T. Smith, quien compró su casa por 86.000 dólares, en Louisville, Kentucky, el 20 de julio de 2020. (Michael Blackshire/The New York Times)
Christopher T. Smith, quien compró su casa por 86.000 dólares, en Louisville, Kentucky, el 20 de julio de 2020. (Michael Blackshire/The New York Times)

El barrio de Shawnee en Louisville, Kentucky, es una paradoja: aunque las casas son costeables, comprarlas puede ser muy complicado. Los precios son tan bajos que la mayoría de los bancos y otras fuentes de financiamiento no quieren tomarse la molestia de ofrecer hipotecas para adquirirlas.

Ese fue el problema de Christopher T. Smith cuando regresó a Shawnee, un barrio históricamente negro a la orilla del río Ohio, donde su madre todavía vive en la casa en que creció.

Ni él ni su esposa, Gloria, esperaban comprar en esa área, donde por lo regular los especuladores que pueden pagar en efectivo obtienen las casas. “Solo estábamos buscando algo para rentar”, comentó Christopher Smith, quien trabaja en el área de intendencia de un hospital y como jardinero de medio tiempo.

Pero la agente que les estaba mostrando las propiedades en renta mencionó que una institución de crédito local había comenzado a ofrecer hipotecas de importe bajo, conocidas como “small-dollar” (préstamos por un importe máximo de 100.000 dólares que, por ser menos redituables, no les convienen a la mayoría de los acreditantes).

Los Smith cumplieron los requisitos necesarios y pudieron adquirir su casa de 86.000 dólares en octubre. “No hay nada como ser propietario de tu casa”, explicó Christopher Smith. “Si quiero pintarla, puedo hacerlo”.

Gracias a las hipotecas de importe bajo, las personas que de otra forma no tendrían ninguna fuente de financiamiento, en especial los acreditados negros e hispanos, tienen una opción para comprar casa. El problema de este tipo de hipotecas es que no son muy populares entre los acreditantes. El año pasado, las hipotecas otorgadas por importes hasta un máximo de 100.000 dólares representaron tan solo el 10 por ciento de los préstamos que las familias emplearon para comprar una casa o un condominio en Estados Unidos, según la empresa de datos sobre vivienda Attom Data. Ese porcentaje descendió con respecto al 17 por ciento registrado en 2014.

Un nuevo programa disponible en Louisville, llamado proyecto MicroMortgage Marketplace y cuyo objetivo es ayudar a posibles compradores como los Smith, arrancó operaciones de manera oficial hace dos semanas. Su meta es convertirse en un proyecto muestra que pueda replicarse en otras ciudades en las que hay muchas casas modestas pero muy pocas hipotecas que les permitan a las familias comprarlas.

Tamika Jackson, la agente inmobiliaria que ayudó a los Smith a comprar su casa con una hipoteca de importe bajo, ya tiene más posibles clientes para el nuevo programa, coordinado por el grupo de expertos Urban Institute, con sede en Washington.

“Los bancos no creen que valga la pena otorgar este tipo de préstamos”, señaló, y añadió que hay “muchas personas que están pagando renta y preferirían ser propietarios”.

Convertirse en propietarios de su casa es un paso esencial para que las familias puedan generar riqueza: la casa es el activo de más valor para la mayoría de las familias estadounidenses, además de que pueden liberar el valor que gane a lo largo de varias décadas al llegar a la edad de jubilación o heredarlo a la siguiente generación. Por desgracia, el porcentaje de hogares negros que son propietarios de su casa ha aumentado muy poco desde hace cincuenta años, y la continua brecha en la propiedad de la vivienda es una de las principales razones por las que el valor neto de los hogares blancos supera por mucho al de las familias negras.

“Intentamos ayudar a las personas que tienen más dificultades para comprar casa”, aseveró Alanna McCargo, vicepresidenta de política para el financiamiento de vivienda en Urban Institute. “No ha habido ningún tipo de orden del gobierno federal para que los bancos otorguen préstamos de importe bajo”.

En otras zonas existen programas similares o se han explorado. En Detroit, donde se otorgaron menos de 1700 hipotecas en toda la ciudad el año pasado, alrededor de la mitad fueron de importe bajo, según Attom Data. Algunas de las acciones responsables del aumento en los créditos en la región provienen de varios programas cuyo propósito es ofrecer financiamiento a bajo costo a quienes compran casa por primera vez e incluso subvenciones para arreglar casas descuidadas.

Además, en noviembre los reguladores de la banca federal y el Banco de la Reserva Federal de Chicago patrocinaron un foro en South Bend, Indiana, con el objetivo de explorar mecanismos para impulsar las hipotecas de importe bajo conforme a la Ley de Reinversión en la Comunidad.

Cuando los acreditados no pueden comprar, los especuladores, que por lo regular tienen efectivo de sobra, no tienen ningún problema para comprar casas de precios accesibles por cantidades bajas y después rentarlas. Los desiertos hipotecarios también dan pie a prácticas abusivas en el sector inmobiliario, como embaucar a los posibles compradores para que suscriban acuerdos de renta con opción a compra o contratos de conversión de título, que en muchas ocasiones terminan en desalojos.

En Louisville, una ciudad de 625.000 habitantes, el número total de préstamos de los llamados “small-dollar” el año pasado fue un poco más alto que el promedio nacional. Aproximadamente el 18 por ciento de las 9800 hipotecas otorgadas en la ciudad se suscribieron por un máximo de 100.000 dólares, según Attom Data. En general, esas hipotecas provinieron de organizaciones locales. La empresa proveedora de viviendas costeables Kentucky Housing Corporation, propiedad del Estado, otorgó el mayor número de préstamos por importes bajos, con un total de 224. El segundo lugar entre los acreditantes fue el banco Republic Bank & Trust Company, con oficinas en Louisville, que otorgó 93.

Park Community Credit Union, la institución que financió la hipoteca de Christopher Smith, concretó 35; JPMorgan Chase, el mayor banco del país, otorgó 29.

El financiamiento del proyecto piloto, coordinado por Urban Institute, el Consejo de Propiedad de Viviendas de Estados Unidos y Fahe, una institución financiera de desarrollo comunitario regional, proviene de una subvención de 300.000 dólares entregada por la firma de inversiones Access Ventures, además de respaldo financiero adicional de Fahe. Los organizadores esperan financiar hasta cincuenta hipotecas en Louisville y en comunidades al otro lado del río Ohio en el sur de Indiana.

Los principales beneficiarios del programa serán compradores primerizos con clasificaciones de crédito de hasta 640, que la mayoría de los acreditantes considera por debajo del promedio. Los compradores, que deben tener un empleo de tiempo completo, pueden obtener un préstamo de hasta 100.000 dólares y financiar hasta el precio total si así lo quieren, sin necesidad de pagar seguro hipotecario.

Esa flexibilidad tiene su precio: los préstamos generan una tasa de interés del 4,5 por ciento. La tasa promedio que genera una hipoteca convencional fija a treinta años es de alrededor del tres por ciento.

Fahe, organización sin fines de lucro dedicada a proporcionar hipotecas a residentes de la región de los Apalaches, pretende hacer crecer el proyecto piloto. La organización, reconocida como acreditante autorizada en dieciséis estados, espera que el proyecto muestra atraiga respaldo financiero de bancos más tradicionales.

“También nos interesan las ganancias, pero la misión es más importante”, explicó Laura Meadows, vicepresidenta ejecutiva de Préstamos en Fahe. “Vamos a estudiar cómo hacerlo escalable”.

This article originally appeared in The New York Times.

© 2020 The New York Times Company