Yahoo Finanzas Infraestructuras e inmuebles de la nueva economía
WisdomTree cuenta con una plataforma de diferentes estrategias temáticas, y muchas de ellas tienen sus propios requisitos en lo que se refiere a infraestructuras. Pese a que pueda parecer que las megatendencias de la tecnología de la información (como el Cloud computing, la conectividad 5G, el Internet de las cosas y la Inteligencia artificial) no necesitan infraestructura de la misma manera que aquellas involucradas en la fabricación de cosas más tangibles, no es así.
Por ejemplo, muchas de estas megatendencias no podrían funcionar sin torres de telefonía móvil y centros de datos.
Los inmuebles de la nueva economía versus los inmuebles de la vieja economía 2022 ha estado marcado por la situación macroeconómica y la inflación alta, un entorno en el que el mercado inmobiliario representa una clase de activos de gran interés. En primer lugar, hemos visto cómo los mercados han preferido los flujos de efectivo por encima del concepto de los beneficios potenciales de cara al futuro. Muchos tipos de inversiones inmobiliarias son conocidas por su capacidad para generar flujos de efectivo. En segundo lugar, está el hecho de que, en entornos inflacionistas típicos, uno debería centrarse más en los activos tangibles – activos en los que el valor debería aumentar, al menos en línea con la inflación-. Se sabe que el valor de los inmuebles ha evolucionado bien a lo largo del tiempo, aunque no se puede garantizar que siempre lo haga en el futuro.
Pero, desde la pandemia de la Covid-19: ¿estamos tan entusiasmados como antes con los centros comerciales y los edificios de oficinas tradicionales?
En nuestra opinión, los inmuebles de la “nueva economía” se definen por la infraestructura física que debe existir para que las diferentes megatendencias continúen escalando. Dos de los puntos focales más importantes en la infraestructura de las megatendencias son:
Torres de telefonía móvil.
Centros de datos.
Torres de telefonía móvil
Los principales atributos de los inmuebles de torres de telefonía móvil en 2022 son la increíble visibilidad de los flujos en efectivo de las empresas y la escasa variabilidad económica. Estas empresas tienden a negociar contratos a muy largo plazo, y también a operar en el extremo del espectro crediticio de grado de inversión.
En 2022, si pensamos más allá de las dificultades del panorama macro, podemos ver que estamos en las primeras etapas del despliegue global del 5G. Uno podría pensar que las principales actividades en la actualización de las redes mundiales comenzaron en 2021. Sin embargo, aunque no podemos saber con certeza cuánto tiempo llevará el ciclo de actualización, éste podría estar en un rango de cinco a siete años como una proyección razonable. Con estas actualizaciones, tiende a haber elementos orientados tanto al software como al hardware.
El modelo de negocio de las torres de telefonía móvil es bastante simple: las entidades que desean usar el hardware (como las empresas de telecomunicaciones) pagarán cuotas periódicas para hacerlo. Si pensamos en los “datos como el nuevo petróleo”, es un modelo similar a cómo los productores de energía pagan a las compañías de oleoductos para utilizar la infraestructura. Hay que tener en cuenta la diferencia entre las empresas estadounidenses y las no estadounidenses con respecto a cómo tienden a lidiar con la inflación:
Las compañías estadounidenses han tendido a firmar acuerdos a plazos mayores, de varios años y a escalas fijas del 3% anual. Si bien esto en años recientes ha sido excelente, es menos idóneo, por supuesto, en años cuando la inflación está o merodea los niveles de dos dígitos.
Las compañías fuera de EE. UU. tienden a fijar acuerdos en los que hay escalas mecánicas sin límite que están indexadas a varias medidas de inflación de los precios al consumidor. Los inversores pueden tener curiosidad por comprender la diferencia entre centrarse más directamente en las empresas que, por ejemplo, brindan los servicios 5G, en lugar de aquellas que proveen la infraestructura que permite que los datos se transfieran de manera más eficiente. Cabe señalar que, si se piensa en las compañías de telecomunicaciones en particular, lo que pueden cobrar a los consumidores está muy regulado. Además, estas empresas se ven obligadas a realizar grandes gastos de capital para al menos, poder igualar las mejores capacidades de red. Si bien es posible que las torres de telefonía móvil no tengan la misma visibilidad, volvemos a nuestro punto inicial sobre la visibilidad de los flujos de efectivo y su variabilidad acotada. Se trata más del hecho de que se necesitan los oleoductos que de lo que fluye precisamente a través de ellos.
Los centros de datos
Los centros de datos son cuestión de escala. Si pensándose en Equinix y Digital Realty Trust hoy en día, hay que reconocer que se trata de plataformas globales sin rival. Operar un nuevo centro de datos hoy en día a baja escala sería un negocio pésimo. Los centros de datos de Equinix, distribuidos en muchos países alrededor del mundo, funcionan como la columna vertebral de Internet.
Se podría pensar: “¿por qué las empresas más grandes del mundo como Microsoft, Amazon y Alphabet no pueden construir sus propios centros de datos? ¿Por qué necesitan pagar a Equinix o Digital Realty Trust?”. Por más que podamos estar de acuerdo en que el poder de negociación de los proveedores de centros de datos frente a estas compañías no haya sido históricamente considerable, es interesante ver que algunas cosas estén cambiando en 2022, tales como:
El aumento del tráfico de Internet.
Lo limitado que aún sigue siendo el suministro de los tipos correctos de semiconductores para usar en los centros de datos.
El hecho de que no necesariamente se trate de una simple cuestión de aumentar la capacidad de los centros de datos existentes o de la construcción de nuevos centros de datos en las ubicaciones correctas, sino más bien, que al menos sea con la velocidad suficiente para satisfacer la demanda.
Al igual que las materias primas, si la oferta de los centros de datos se está reduciendo y la demanda es estable o crece, entonces el precio debería tender a aumentar. Es posible que, en 2022, el mayor poder de fijación de precios de los centros de datos sea uno de los más notorios en la historia reciente.
También nos gustaría señalar una práctica interesante que hemos visto en el caso de Equinix, nuevamente, uno de los actores más grandes del panorama. Equinix en realidad ya tiene cubiertos aproximadamente dos años de su demanda de energía prevista. Esto significa que los clientes no tendrán que pagar el coste total de los aumentos de precio de la energía. Se trata de una política muy interesante en un momento en el que los precios de la energía han aumentado considerablemente.
Conclusión: los inmuebles podrían tener cabida dentro de una estrategia temática
La renta variable temática suele equipararse a las acciones de crecimiento, y con razón. Sin embargo, para aquellos inversores temáticos que podrían inclinarse, por ejemplo, por la generación de flujo de efectivo al momento de determinar el atributo principal, los inmuebles de la nueva economía son una opción interesante. Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) de centros de datos mostrará una cuenta de resultados totalmente distinta a la de una empresa de software como servicio (SaaS) en la nube).
Tal vez en el entorno macro de 2022, si bien la correlación entre los dos podría llegar a ser un poco más alta, creemos que ambas deberían mostrar diferencias significativas en cuanto a riesgo y rentabilidad una vez que los aspectos fundamentales de los negocios correspondientes pasen a primer plano.
