Inversiones inteligentes en mercado inmobiliario con poca plata: qué podés hacer con 13.000 dólares

Los pequeños ahorristas o inversores que apuestan a potenciar la rentabilidad de su dinero, incluso cuando no tengan los dólares suficientes como para comprar un departamento pequeño, cuentan en la actualidad con interesantes opciones para ingresar al mercado inmobiliario.

Hoy existen oportunidades desde los u$s13.000 para participar de nuevos proyectos dentro del real estate. Claro está que el nivel de riesgo, del rédito a obtener y los plazos para recibir retornos varían según la propuesta elegida.

A continuación, tres propuestas donde invertir los ahorros:

Invertir en cocheras en el sector premium

Hay opciones "interesantes" desde u$s13.000 para comprar cocheras en el sector premium, que es el que Esteban Súcari, director de Ecocheras Capital, desarrolladora y comercializadora de este tipo de propuesta, considera "mejor para inversión".

Según detalla, recomienda apostar a este segmento porque "siempre es el que mejor responde, el que más rápido se recupera luego de una crisis y el que mejores apreciaciones tiene".

Para comprar cocheras en el segmento premium, las opciones arrancan en 13.000 dólares

Las opciones en este mercado son variadas: hay cocheras con y sin pool de renta, terminadas o en construcción.

En particular, Súcari destaca un ejemplo de cocheras que ofrecen a la venta por u$s18.500 dentro de un edificio de viviendas que se construye en Recoleta. Se pueden adquirir entregando un adelanto de u$s6.500 de anticipo y el resto se salda en 12 cuotas de u$s1.000 cada una.

Si bien en este caso, a partir del acuerdo que se hizo con la desarrolladora, ésta va a pagar al inversor una renta de casi u$s40 mensuales mientras termina de construir las cocheras, Súcari aclara que "el verdadero negocio es la apreciación. Comprar algo que por su escasez y lugar de alto poder adquisitivo siempre valió por encima de los u$s30.000, para que en dos o tres años -cuando los valores se recuperen- se obtenga una importante ganancia. El negocio de renta es minúsculo al lado del negocio de apreciación. Dos años de buena apreciación pueden ser mucho mejores que 10 años de buena renta".

En cuanto a la seguridad jurídica de la operación, Súcari asegura que "es máxima" dado que se suscribe una adhesión a un fideicomiso a precio cerrado (sin mayores costos) y el trámite se completa luego con la escritura de la propiedad.

"La cochera un activo bastante conservador y de muy bajo riesgo ya que es un tipo de inmueble consolidado y que cada vez se vuelve más escaso ya que no hay tierra donde construir más cocheras, pero los autos siguen entrando", señala.

Si bien por montos bastantes inferiores a los mencionados se pueden hallar cocheras en el mercado, Súcari no aconseja apostar a ellas: "Hay muchísimas cocheras más baratas, pero no son recomendables para inversión porque generalmente tienen valores bajos para compensar algún defecto, como ser altas expensas o que son muy reducidas de espacio. Esto hace que no sea una inversión segura ya que pierde mucha liquidez porque tal vez luego no se encuentre un comprador fácilmente. Si lo que se busca es resguardar capital recomiendo hacerlo con un producto con el que -cuando se desee transformarlo en dinero- pueda lograrse en un plazo relativamente razonable".

En tanto, para no hacer un mal negocio, el ejecutivo aconseja también "asesorarse con especialistas en el mercado, revisar la documentación y considerar el grado de avance de la obra (en caso de que corresponda) ya que cuanto mayor es el grado de avance, menor es el riesgo".

Consultado sobre la diferencia en rendimiento y seguridad respecto a invertir en crowdfunding, Súcari destaca la importancia de "tener tu propiedad" respecto a "tener una parte de algo". Explica que una cochera "es muchísimo más líquida y si bien probablemente el monto de acceso a ella sea más alto, el día que se desea venderla es mucho más fácil que vender una porción de un crowdfunding. El crowdfunding es muy bueno para entrar y como renta, pero es muy difícil para salir".

Espacios de almacenamiento, otras opción dentro del mercado inmobiliario

Menos difundida como opción de inversión, la adquisición de unidades para renta en emprendimientos destinados al almacenamiento de diversos productos, objetos y mobiliario resulta otra posibilidad para microinversores. El ticket mínimo ronda los 13.600 dólares.

En 2018 la constructora y desarrolladora CRIBA inauguró la primera etapa de Urban Storage, el complejo de self-storage ubicado en Av. del Golf 2430 en Nordelta, provincia de Buenos Aires. En 24 meses se ocuparon más de 4.000 m2 de unidades de guardado por lo que decidieron lanzar una segunda etapa del proyecto –ya inaugurada- que consta de 3.600 m2 adicionales. "Son unas 308 unidades, de las cuales 50 fueron ocupadas en los primeros 10 días de inauguración", remarca Juan Pablo Tarasido, vicepresidente y director de Operaciones de la empresa.

Los ahorristas también tienen la opción de realizar una inversión financiera en desarrollos

El precio de venta del metro cuadrado promedia entre u$s1.600 y u$s1.800. La superficie de la unidad más pequeña desarrollada es de 8,5 m2 y la más amplia, de 30 m2. Si bien los desarrolladores aclaran que la rentabilidad en este proyecto depende de la tasa de ocupación y de los metros que cada inversor posea, en promedio la renta varía entre 3% y 5% anual.

Tarasido explica: "Los compradores –ya sean usuarios o inversores- adquieren unidades funcionales por boleto de compraventa. En unos años el predio se subdividirá y cada titular tendrá la escritura de su unidad. En caso de ser inversor, además de adquirir las unidades, las adhieren a un fideicomiso de administración sin plazo máximo de permanencia, pero con un mínimo de un año, y reciben la renta periódicamente".

Según proyecta, este negocio tiene gran potencial de desarrollo en el país ya que "en América Latina la industria de self-storage se afianzó en los últimos años. El crecimiento de las zonas urbanas con alta densidad generó un crecimiento en este tipo de negocios, especialmente después de la pandemia, que demandó una reorganización de los hogares en busca de mayor comodidad y eficiencia en el espacio".

Inversión financiera en desarrollo

Para quienes buscan un sistema de inversión financiero apalancado en ladrillos pero que no implique titularidad de metros cuadrados, la desarrolladora inmobiliaria Real Estate Developers ofrece ser parte de un programa que bautizaron RED-i-Respira.

Lanzado a fines de 2021, esta propuesta comprende una "inversión financiera con una rentabilidad superior a la del negocio inmobiliario tradicional, un ticket de entrada por debajo del promedio (desde u$s20.000), por medio del cual uno puede participar del negocio, pero sin tener que convertirse en propietario. Tiene como objetivo darle una alternativa muy rentable, y a la vez segura, a todos aquellos que buscan diversificar su portfolio de inversiones incorporando real estate".

Para Alejandro Reyser, socio y director ejecutivo de esta compañía, "el inversor pequeño tiene francamente pocas opciones y en general no le resulta fácil acceder" al sector por lo que idearon esta herramienta que permite "invertir en una participación de un fondo, instrumentado como un fideicomiso que administra un fiduciario registrado en la Comisión Nacional de Valores. Se puede ser parte con colocaciones desde u$s20.000, en módulos de u$s1,2 millones, integrados por varios inversores. Se trata de una inversión de dinero por la que –al final del ciclo- recibe el capital más la renta, no un departamento, con lo que se evitan los problemas de tenencia que eso trae aparejado".

El mercado inmobiliario hoy ofrece distintas opciones para pequeños ahorristas

A partir de cada módulo de RED-i Respira se construirán tres pequeños edificios sucesivos, que constarán de ocho a 12 departamentos cada uno. De la venta de estas exclusivas unidades, en varios de los principales barrios de la ciudad de Buenos Aires, es que se genera la rentabilidad que remunerará la inversión.

"La calidad del producto, la cuidada gestión y sobre todo, la reinversión en tres proyectos por módulo, que tiene un horizonte promedio de 36 meses, produce una muy elevada renta en dólares: se estima que será del 75% en tres años, antes del Impuesto a las Ganancias. Se trata de una renta inusual para el sector, a la que se aspira a través del desarrollo de proyectos muy estudiados en los mejores barrios residenciales", apunta Reyser.

A su vez, sobre la seguridad jurídica, afirma que "es total" y que "el riesgo de perder capital por el giro del negocio, además de estar muy acotado, se sostiene con el aporte que hace RED como organizador, que suscribe u$s200.000 adicionales en concepto de garantía flotante sobre la inversión de los fiduciantes originales", concluye