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Las ciudades mexicanas donde la vivienda se está disparando

Durante 2018, cinco ciudades mexicanas se destacaron por tener un sector inmobiliario habitacional con los mayores porcentajes de plusvalía, dada su intensa actividad económica, sus bajos índices de inseguridad o el mejoramiento de su entorno urbano.

Aunque a nivel nacional, el Índice de Sociedad Hipotecaria Federal de Precios de la Vivienda señala que las casas solas, condominios y departamentos tuvieron un aumento en la plusvalía del 9.5% en promedio de enero a septiembre de 2018, respecto a igual periodo del año anterior, el Top 5 de ciudades se destacan por tener crecimientos en el valor económico de su parque habitacional hasta de dos dígitos.

Viviendas en Monterrey, México. Foto: Ramiro Ramírez

La primera ciudad que recibe esta distinción es Reynosa-Río Bravo, Tamaulipas al registrar un crecimiento en su plusvalía del 96.33%, impulsado por el valor de su oferta de departamentos, de acuerdo con un análisis proporcionado a Yahoo Finanzas por el portal inmobiliario Propiedades.com.

Para el estudio se compararon los precios por metro cuadrado de inmuebles a la venta en las principales zonas metropolitanas de México registrados en 2018, en comparación con 2017.

El valor del metro cuadrado de Reynosa se ubicó en 11 mil 583 pesos, lo que permitió tener un valor promedio de los departamentos de un millón 390 mil pesos.

Chihuahua ciudad reportó un incremento del 54.64%, con un valor promedio del metro cuadrado de 22 mil 537 pesos y un valor total promedio de los inmuebles tipo departamento de poco más de 2 millones de pesos.

Por su parte, Tijuana, Baja California mostró una alza en su plusvalía de 39.15%, con un valor por metro cuadrado de 23 mil 683 pesos, y un valor promedio total de vivienda vertical de 3 millones 150 mil pesos.

La explicación

Leonardo González Tejeda, analista de Real Estate de Propiedades.com indicó que las ciudades fronterizas obtuvieron alzas en sus plusvalías en 2018, vínculado por temas geopolíticos como la propuesta del Presidente estadounidense Donald Trump de construir un muro entre Estados Unidos y México; la firma del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (TMEC) y la llegada de más inversiones motivadas por el súper dólar.

Tijuana en específico desde 2017 ha registrado crecimiento en su plusvalía y apreciación en valores porque existía escasez de producto y había una demanda que no estaba satisfecha, señaló Héctor Bustamante, Director General de Bustamante Realty Group.

Por su parte, Tiburcio Baloys, Director Comercial de la Unidad de Orange Intelligence, expuso a Yahoo Finanzas que las ciudades fronterizas –incluido Monterrey-, con un perfil claramente industrial han tenido una alta generación de empleo, y por consecuencia, una fuerte demanda de vivienda.

Casas de la ciudad antigua de Campeche, México, fotografiadas en diciembre del 2016. (AP Photo/Amir Bibawy)

Estimó que los estados ubicados en la franja fronteriza serán todavía más atractivos para la inversión en materia inmobiliaria de concretarse la promesa del Presidente mexicano Andrés Manuel López Obrador de hacer la zona libre al establecer un Impuesto al Valor Agregado del 8% y un Impuesto Sobre la Renta del 20%.

“Generas mucho empleo mucha inversión, generas una demanda de vivienda y de servicios y otra vez se hace el círculo virtuoso del desarrollo económico”, resaltó Baloys.

Tula, Hidalgo y Cuautla, Morelos, ocupan la cuarta y quinta posición del Top 5, al reportar un incremento en su plusvalía de departamentos del 39.39% y 35.12% respectivamente. Con un valor en el metro cuadrado de 8 mil 400 pesos en el caso de Tula (420 mil pesos valor promedio) y 14 mil 313 pesos el metro cuadrado para Cuautla (un millón 78 mil pesos valor promedio).

González Tejeda afirmó que el desempeño de Tula y Cuautla responden a un fenómeno de metropolización por la expulsión de habitantes de la Ciudad de México hacia la conurbe. Añadió que en el caso de Cuautla, la alza en la plusvalía es también porque es considerado un destino para segunda residencia o casa de descanso.

Casas solas pierden atractivo

El experto resaltó que las mayores plusvalías se concentraron en la oferta de departamentos, por una tendencia hacia la verticalización del espacio en las zonas con mayor densidad urbana, principalmente en ciudades fronterizas en donde los precios de las casas no tuvieron un crecimiento importante.

“El modelo verticalizacion de la ciudades reportan unos ritmos de inversión que implica una tasa de rendimiento esperada casi dos veces más que las casas”, expuso González Tejeda.

Añadió que los departamentos se han vuelto más atractivos que las casas por incluir amenidades, como: salones de usos múltiples, asadores, albercas, wifi, guarderías y otros servicios, que dan a los residentes mejor calidad de vida y menor exposición a la inseguridad.

Respecto a las ciudades que reportaron alzas en la plusvalía en el segmento de casas, las 5 más activas en 2018 fueron: Tecomán, Colima (30.94%) Monterrey, Nuevo León (19.62%) La Piedad-Pénjamo, Michoacán (17.88%) Tijuana, Baja California (17.54%) y Minatitlán, Veracruz (14.35%).

Mejores opciones para invertir y vivir

Leonardo González recomendó que si se piensa invertir en un inmueble para rentar, cualquiera de las 5 primeras ciudades son recomendables (ya sea departamento o casa), pese a tener diferentes perfiles y una oferta orientada a distintos mercados.

En caso de buscar una solución habitacional, dijo, la elección debe de vincularse al estilo de vida del propietario, así como el entorno urbano, conectividad y el desempeño económico de la ciudad, para poder evaluar si con el paso del tiempo existirá un crecimiento en su valor.

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