Qué vivienda me puedo comprar con 100.000 dólares en Miami

Se trata de una de las ciudades más apetecidas para vivir, pues brilla la idea de que es una eterna fiesta, sus playas están aptas para nadar todo el año, el clima es cálido y la decenas de malls ofrecen opciones para todos los bolsillos. Miami, el emblema de Florida, se ensombrece no por la lluvia sino por las dificultades para residir en ella.

El condado de Miami Dade es una de las áreas más desiguales de Estados Unidos, su índice de pobreza del 19% lo ubica en un 33% por encima del resto el país, de acuerdo con un estudio del Metropolitan Center de la Universidad Internacional de la Florida.

Uno de sus mayores defectos es el alto precio de las viviendas, bien sea para comprar o rentar. Por lo general, un habitante de Miami gasta más del 30% de su ingreso mensual en pagar vivienda. De la misma manera el sueldo promedio ($49,930) está muy por debajo con respecto al resto del país ($60,336) en la mayoría de los sectores.

A pesar de esta realidad ensombrecida, el mercado inmobiliario es bastante movido y diverso, pero con un presupuesto tope de US$100,000 para adquirir una propiedad, las ofertas son tan limitadas que no hay mucho de donde escoger, comenta Vanessa Grisalez, corredora inmobiliaria de Miami Residencial Group y quien tiene más de 15 años de experiencia en el área.

“Estamos en un mercado de compradores, el residencial de casas siempre ha sido más robusto que el de condominios. En ciertas áreas vemos ajustes de precios, o propiedades que se quedan un poco más ofertadas. Las tasas de interés para compradores domésticos están bajas así que es conveniente comprar, porque fijas tu costo de vida y no estás sujeto a incrementos de alquiler”, señala Grisalez.

Según el MLS (Multiple Listing Service, el sistema donde los corredores inmobiliarios publican las propiedades) para septiembre de 2019 estaban a la venta en el condado de Miami Dade 6.444 casas y 15.142 apartamentos y townhouses. Sin embargo, de toda esta oferta sólo 118 propiedades cuestan 100.000 dólares o menos, explica Grisalez.

“Entre estas 118 opciones, la mayoría son departamentos, de los cuales 26 son residencias exclusivamente para personas mayores de 55 años (funcionan como hogares para retirados y donde no se aceptan niños). Además de esto, hay disponibles 19 casas móviles que son para estacionar en un terreno y 10% son unidades listadas erróneamente donde lo que están vendiendo es un espacio de almacenamiento o una cabaña para piscina”, dijo Grisalez.

Si se toman tres opciones disponibles con este presupuesto máximo por lo general son propiedades ubicadas más distantes del centro de Miami o de las áreas comerciales, turísticas y más movidas de la ciudad, asimismo, son construcciones que tienen más de 10 años de antigüedad.

Tres opciones, mismo presupuesto

1. 1770 NE 191st St #500-. Este apartamento está ubicado al norte de la ciudad (a 42 minutos en auto del centro de Miami) tiene 98.66 metros cuadrados, un cuarto, un baño y medio, cocina y sala. El edificio tiene piscina, cuarto de lavandería, estacionamiento y fue construido en 1969. En otras ciudades puede pasar como un condominio relativamente joven, pero no en Miami donde se construyen edificaciones de viviendas anualmente.

3. 12401 W Okeechobee Rd, Hialeah Gardens. Esta casa móvil, remodelada, tiene 2 cuartos, 2 baños, sala, cocina y aire acondicionado central, tiene 102 metros cuadrados. El precio de la casa es US$55.000, pero no incluye la propiedad del terreno, sólo el trailer, por tanto hay que pagar 900 dólares al dueño del terreno. Su ubicación está a más de una hora del centro de Miami.

2. 447 NE 195th St #421. Este departamento también está ubicado al norte de la ciudad y tiene 97.18 metros cuadrados, dos cuartos, un baño y medio, sala, comedor, cocina y con vista a un lago. El condominio fue construido en 1971.

Un mercado que ignora a los de menores ingresos

Miami ocupa el séptimo lugar como la ciudad más costosa para vivir y comprar una vivienda en todo el mundo, según el informe anual del Demographia International Housing Affordability, publicado este año.

El mayor problema con un presupuesto de US$10,000 o menos es la falta de inventario, ya que el promedio de venta de una casa en el condado es de US$ 377,750, mientras que de los apartamentos y townhouses es de US$245,000, según cifras del Miami Association of Realtors en su reporte de septiembre de 2019.

Según esta organización, desde 2012 a 2019 el costo de la vivienda en el condado de Miami Dade se ha incrementado en un 87%. “El mercado se caracteriza por su escasa disponibilidad para personas de bajos ingresos. A algunas no les aprueban la hipoteca, entonces se les dificulta la compra. A veces no consiguen un lugar espacioso para toda la familia, por ejemplo con cuatro cuartos, ya que se les duplica el precio y al no poder comprar tienen que seguir rentando”, explica Jeremy Montanti, director ejecutivo del Housing Foundation of America.

Las consecuencias de un mercado menos amigable para los compradores locales con bajos ingresos y que desean adquirir una vivienda por primera vez, van más allá de la frustración de no poder cumplir un sueño, también se refleja en otras áreas de la economía. “Esto se convierte en una carga porque no hay capacidad de ahorro ni para comprar mejores alimentos, servicios, ya que todo el dinero se te va en pagar una renta”, comenta Montanti.

El HFA trabaja con personas de bajos ingresos (ganan menos del 80% del promedio) que buscan financiamiento para comprar una propiedad. El 73% de quienes buscan asistencia son mujeres y 59.3% son blancos, seguidos por los hispanos con 22.9%.

Entre los servicios que ofrecen está asistir a las personas a conseguir financiamiento con entidades bancarias y con gobiernos locales, como por ejemplo con la ciudad de Miami. Sin embargo, esta entidad solo ayuda a 10 familias por año, así que las decenas restantes deben esperar hasta el próximo período, explica Montanti.

Si se hace difícil comprar una vivienda, alquilar no es más sencillo, pues el promedio de gasto de pago mensual es de US$2,095, lo que lo convierte en el octavo lugar más costoso para rentar en Estados Unidos, por detrás de ciudades como Nueva York y Los Ángeles, según el estudio del Housing Foundation of America, publicado en abril de 2019.

Esto eleva el costo de vida, ya que a la mayoría de sus residentes solo les queda un ahorro anual de US$10,740 después de pagar vivienda, agrega el informe.

Compradores con otro acento

Si esta es la realidad en la ciudad del sol, entonces ¿para quién es más accesible? Grisalez, Montanti y las estadísticas coinciden en que quienes tienen más presupuesto (de al menos más de US $250.000) o pueden recibir préstamos, el camino se facilita. Además, se suma la entrada en el mercado de los compradores extranjeros, especialmente de Latinoamérica.

Según el reporte del Miami Association of Realtors de 2018 la mayoría de los inversionistas en bienes raíces provenían de Brasil (12%), Colombia (11%), Venezuela (11%), Argentina (8%) y Canadá (8%) y en 2019 empezó a sumarse México.

“Desafortunadamente muchas familias están en directa competencia con compradores internacionales que buscan la solidez de nuestra economía en comparación con sus países de origen y un mejor retorno de dividendos por alquiler que lo que recibirían por una propiedad en Colombia o Argentina, por ejemplo”, explica Grisalez.

También se suman compradores de otras regiones de Estados Unidos que pueden beneficiarse de un pago de impuestos más bajo en comparación con otros estados, como por ejemplo Nueva York.

Además el mercado inmobiliario de lujo tiene un buen espacio en el condado y está reajustando los precios de acuerdo a la demanda, comenta Grisalez, quien le vendió a un comprador de Texas una propiedad por US$ 2 millones este año.

Aunque el condado de Miami Dade se ubica en la posición 11 como el área más costosa en Estados Unidos y comprar una cerveza puede ser tan caro como hacerlo en Nueva York, no deja de atraer a muchos. A pesar de todo siempre despertará curiosidad por sus playas, fiestas, acentos y ordenado desorden.