Oferta de departamentos: qué pasa con los precios de los nuevos y dónde se concentra la mayoría de los proyectos

Pese al vaivén que exhibe la economía doméstica y la incertidumbre que incentiva el contexto inflacionario, los proyectos inmobiliarios en desarrollo continúan abriendo oportunidades de negocios a partir de precios que el sector entiende como atractivos. En zonas y barrios como Caballito, Colegiales, Belgrano o Palermo, las superficies en construcción mantienen un volumen importante de actividad. A eso hay que añadirle un abanico de posibilidades de pago a partir de un financiamiento basado en el sistema de cuotas en pesos.

Una serie de monitoreos efectuados por Reporte Inmobiliario a los que accedió iProfesional exponen que la tendencia de baja de valores desatada en los últimos 4 años comenzó a desacelerarse aunque, vale decirlo, las cotizaciones siguen estando por debajo de momentos como el 2017.

En el caso de Belgrano y Colegiales, la consultora informó que en esa área el valor promedio de los edificios en desarrollo se ubica "en los 3.012 dólares el metro cuadrado que frente a los 3.114 del año pasado, (lo cual) representa una baja del 3,26 por ciento interanual". La firma remarcó que ambos barrios transitan "el cuarto año consecutivo de bajas interanuales, algo visto en pocas zonas de la Ciudad".

"Para ubicar una valuación promedio inferior por metro cuadrado a la actual habría que retrotraerse seis años atrás hasta el 2017. El valor promedio oscila según el emprendimiento entre un mínimo de 2.752 dólares el metro cuadrado y un máximo de 3.250", agregó.

En el área comprendida entre las avenidas Federico Lacroze, Forest, Álvarez Thomas y las calles La Pampa y Crámer, Reporte Inmobiliario detectó 42 emprendimientos en desarrollo que reúnen más de 65.500 metros cuadrados en construcción.

Los precios siguen siendo los más bajos en años

"Un elemento que llama la atención y se empieza a ver en muchos de estos relevamientos en el alto grado de edificios que no poseen carteles de venta o el comercializador dice que ya están prevendidos. En este caso son 28 sobre un total de 42 edificios, en el orden del 70 por ciento del total", señala la consultora.

El ritmo de lanzamiento y avance de obras no se detiene en Capital más allá del contexto económico.

Para luego añadir: "La explicación vendría dada por lo que aducen muchos desarrolladores desde hace unos meses cuando dicen ‘A estos valores prefiero no vender’."

Otro sitio con amplia concentración de emprendimientos es Caballito-Parque Centenario. Allí, la firma constató 37 emprendimientos en obra.

"El valor promedio actual por metro cuadrado de las unidades se ubicó en los 2.874 dólares. Dicho valor resulta muy similar al de año pasado pero con un leve incremento del 0,63 por ciento. De esta manera los valores seguirían siendo comparables en términos nominales a los del año 2017, o sea 6 años hacia atrás", expresó Reporte Inmobiliario en otro informe.

"El valor mínimo registrado dentro de los emprendimientos se ubicó en 2.531 dólares el metro cuadrado, mientras que el máximo registrado alcanzó los 3.224. El año pasado el límite más bajo de cotización era de 2.605 y el superior se ubicaba en los 3.230", acotó.

Qué ocurre en Palermo y el Abasto

Por el lado de Palermo, la zona denominada "Freud" –área comprendida por las avenidas Scalabrini Ortiz, Santa Fe, Coronel Díaz y la calle Soler– acumula casi 30 edificios de departamentos en desarrollo.

Siempre según Reporte Inmobiliario, la composición predominante en la mayoría de los proyectos sigue siendo de unidades de dos ambientes, con una menor participación de monoambientes e inmuebles de tres ambientes.

Aunque a menor ritmo, el precio de los nuevos en Capital sigue bajando en distintos barrios.

"La cotización promedio por metro cuadrado actual de la muestra se ubica en los 3.293 dólares. (Esto), frente a los 3.406 dólares de valor medio existente un año atrás representa una caída moderada del 3,32 por ciento interanual. En este caso, es ya el tercer año consecutivo de caídas leves pero que retrotraen el valor de oferta a los que se veían en el año 2017-2018", precisó la consultora.

Finalmente, el Abasto evidencia su mayor ritmo de construcción de los últimos tres años. En esa zona, el precio del metro cuadrado a estrenar supera los 3.000 dólares la unidad, cifra que expresa una baja interanual del 0,23 por ciento. En 2019, los valores en la misma área no bajaban de los 3.300 dólares el metro cuadrado.

Resta añadir que buena parte de los inmuebles nuevos se comercializan bajo la modalidad del fideicomiso con hasta 24 cuotas en pesos –que ajustan según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) –, aspecto que alienta el ingreso de aquellos inversores que, además de respaldo en dólares, cuentan con excedentes en moneda nacional.