Los precios de las propiedades, ¿seguirán en caída?: esto es lo que anticipa el mercado

Tras haber registrado bajas en los precios de venta de los inmuebles de hasta el 30% en dólares durante 2021 respecto a los valores prepandemia, se abre el debate sobre las proyecciones inmobiliarias para este año. ¿Se llegó al piso o los valores continuarán en descenso? ¿Conviene vender o esperar? ¿Qué tipo de oportunidades hay en el mercado?

Para el economista Santiago Bulat, "la tendencia a la baja continuará". No obstante, prevé que la situación no será igual en todos los casos: "Los negocios que sean para dolarizarse a través de inmuebles, perseguirán mejores resultados ya que toda la gente que quiera pasar sus pesos a esa moneda extranjera podrá pagar un poco más. En ese segmento habrá menor descenso de precios que en el de los inmuebles usados".

Sin embargo, Damián Tabakman, presidente de la CEDU, la cámara que nuclea a los desarrolladores urbanos, sostiene que "este año será un punto de inflexión ya que después de una larga agonía y decaimiento, están dadas las condiciones para que se empiecen a ver los frutos de un posible rebote, tanto en el nivel de actividad como en precios". Pero, aclara que aunque cree que se llegó a "un piso y no se devaluarán más", el cambio de tendencia "no será rápido ni muy pronunciado".

Entre los productos del mercado que tendrán mejor respuesta, Tabakman señala las viviendas y loteos suburbanos, que son en los que se vio "mayor recalentamiento" en el último tiempo. "El rebote en todo lo suburbano es una tendencia que vino para quedarse", augura.

Mientras que al mercado de espacios industriales y logísticos, lo define como "un micromundo que le está yendo bien y se va a consolidar", el de las oficinas asegura que continuará "muy lento porque este tema genera un interrogante gigantesco ya que nadie sabe cómo será el trabajo y la oficina del futuro". Pero, aunque aclara que es "incipiente", se anima a sugerir que tal vez "podría avanzar una tendencia a incrementar la suburbanización de los espacio laborales".

En tanto, Fabián Acerbo, presidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), es menos optimista: "La tendencia a la baja en los inmuebles urbanos se va a mantener. No habrá recuperación". Según él, las medidas tomadas desde el Gobierno nacional en relación a créditos hipotecarios, al Procrear y diversos planes de vivienda "no son suficientes para que se reactive el sector respecto a las ventas", principalmente impulsadas por inversores, ya que al relacionar su valor con el ingreso por alquiler, "la renta de las propiedades es la más baja de los últimos 40 años y hoy, este indicador no llega al 1% anual en dólares, en promedio. Así, se genera una situación compleja tanto para el locatario como para el locador y por eso trabajamos en proyectos para reformar la ley de alquileres. Queremos una norma que sea más equitativa para ambas partes", reclama.

Si bien es real que la rentabilidad general es mínima y que los inmuebles atraviesan un período de depreciación, las fuentes destacan que "a largo plazo el ladrillo siempre se valoriza". También señalan la ventaja que implica sumarse a proyectos que estén en desarrollo o en construcción porque, como se pueden pagar en pesos, es una forma de dolarizar los ahorros.

Expertos advierten que la tendencia a la baja en los inmuebles urbanos se va a mantener

Por qué los precios no se recuperan

Según coinciden desde el sector, la caída de los precios de los inmuebles responde a un desencuentro "multicausal" entre las partes intervinientes en el mercado. Existe gran cantidad de unidades en venta pero son pocos los interesados; esto debido a varios factores:

1. La falta de acuerdo sobre el pago de la deuda con el Fondo Monetario Internacional (FMI) hace que las condiciones macroeconómicas para la Argentina sean complejas.

2. Al marco económico, financiero y cambiario del país que redujo el poder adquisitivo y de ahorro de los argentinos: el salario real disminuyó a partir de la alta inflación y la devaluación del peso. A ello se suma la falta de líneas de créditos hipotecarios en condiciones accesibles.

3. Al cambio en los intereses y hábitos de la demanda a partir de la pandemia, dado que creció el deseo por irse a vivir a los suburbios. Además, la implementación del home office y el auge del e-commerce llevaron a desocupar y reducir superficies en oficinas y locales comerciales.

4. La baja rentabilidad de los inmuebles que se destinan a alquiler, sumado a la incertidumbre que se generó con la nueva ley de alquileres, desincentivó la compra de propiedades por parte de inversores, e incluso hizo que muchos locadores las sacaran del mercado. Esto último llevo a una reducción en la oferta de viviendas en alquiler por lo que aumentaron los valores mensuales que se les exigen a los inquilinos.

Nuevos proyectos

En particular, sumarse a un emprendimiento que está en desarrollo plantea condiciones diferentes a las de adquirir unidades a estrenar o usadas. En esos casos, generalmente el precio se paga en pesos y en cuotas que se ajustan según la variación del costo de construcción, que está actualmente en alrededor de u$s486/m2, de acuerdo al relevamiento del Monitor Inmobiliario (realizado en diciembre, en base a los principales indicadores del sector).

Este valor, si bien se vio afectado por un aumento interanual en pesos producto de la inflación (materiales 60%, mano de obra 42% y gastos generales 70%), el incremento medido en dólares tuvo menor impacto (26% interanual), por lo que invertir en ladrillos –afirma Tabakman- "continúa siendo una opción conveniente".

Sobre ello, explica: "Tenemos todavía un camino por delante con un dólar blue relativamente alto y, aunque la inflación del sector sea importante, el costo de construcción en términos históricos, continuará resultando interesante. Así que quienes se lancen a construir ahora tienen tiempo suficiente como para aprovechar a hacer la obra a un costo atractivo. Aunque la inflación es alta, en dólares sigue siendo baja, en especial en relación a algunos componentes, como la mano de obra".

En tanto, respecto a las condiciones que podrían impulsar a futuro la actividad del sector, Tabakman recuerda que está pendiente el tratamiento de una iniciativa que extienda los plazos de suscripción a la ley de sinceramiento fiscal (blanqueo) aprobada en la primera mitad de 2021, así como que el Congreso de la Nación sancione el proyecto de ley que propone una nueva fórmula para financiar líneas de crédito hipotecario.

La caída de los precios de los inmuebles responde a un cóctel de causas

Al respecto, considera: "Ambos proyectos este año terminarán saliendo. También creo que en los próximos meses veremos algunas buenas noticias de la macroeconomía como, por ejemplo, que se cerrará el acuerdo con el FMI. Todas son cosas que van a empezar a empujar y que harán que cambie un poco el humor así que los valores de los inmuebles que tuvimos hasta el año pasado van a encontrar su piso en aquellos niveles, para empezar a consolidar una tendencia alcista, que se pronunciará más en 2023".

No obstante, el presidente de la CEDU advierte que no se verán beneficiados todos los segmentos socioeconómicos del mercado por igual: "El rebote será más claro y sostenido en el estrato más alto mientras que los segmentos medios también crecerán pero se dificultará más su reacción, será más lenta. Sobre todo, hasta que vaya controlándose la inflación y la ley de créditos hipotecarios comience a dar sus frutos. Pero, ninguna de estas medidas será rápida". En cuanto a las rentas por alquileres, "seguirán retrasadas".

¿Vender o no vender?

Para Bulat, si alguien posee una propiedad y no tiene apuro por vender "es conveniente esperar" la recuperación del mercado porque "como actualmente no hay una demanda que acompañe, se venderá a un precio menor" del que podría obtener a futuro.

Sin embargo, Tabakman discrepa ya que considera que "el escenario general es de precios progresivamente ascendentes, en dólares reales" por lo que cada actor del mercado "tomará su propia decisión sobre lo que mejor le resulte, si vender o comprar ahora o si prefiere esperar, según el caso".