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Se acerca la recesión en el mercado inmobiliario de Estados Unidos

En los últimos meses, hemos visto cómo las acciones de las empresas constructoras de viviendas se veían golpeadas. La venta de viviendas nuevas y ya existentes ha disminuido de forma considerable. Y el ritmo de apreciación del precio de la vivienda lleva disminuyendo seis meses consecutivos.

Los factores de peso que afectan a la vivienda no son especialmente nuevos o novedosos: la falta de oferta de vivienda asequible y el aumento de las tasas hipotecarias a su máximo en siete años están ejerciendo presión sobre el mercado.

Los últimos datos sobre las sensaciones de los constructores de vivienda muestran una fuerte caída de la confianza en noviembre, con un índice NAHB que ha caído a su mínimo en ocho años y medio. Y las recientes ganancias de una de las constructoras más importantes del país no van a reforzar la confianza en el sector.

El martes, Toll Brothers (TOLllamó la atención sobre la debilidad en California, el estado de mayores ingresos de la empresa. “California ha experimentado el declive más grande”, dijo en el comunicado trimestral de ganancias de la empresa Douglas Yearley, Jr., presidente y director ejecutivo de Toll Brothers. “La considerable apreciación de los precios en los últimos años, una menor cantidad de compradores extranjeros en ciertas comunidades y el impacto de las tasas de interés han contribuido a esta desaceleración”.

En 2017, California representó más de 1.500 millones de dólares en ingresos para Toll Brothers, los más altos para cualquiera de las regiones en las que está presente la empresa (Toll cuenta a California como una región independiente).

Un emprendimiento inmobiliario de Toll Brothers en Carlsbad, California, Estados Unidos, en una foto del 21 de mayo de 2018. El martes, la empresa informó de su primer descenso en el número de solicitudes en cuatro años (REUTERS/Mike Blake).

Yearly agregaba: “En nuestro cuarto trimestre, a pesar de una economía con buena salud, vimos una moderación de la demanda. Los contratos en el cuarto trimestre se redujeron un 15% en dólares y un 13% en unidades, en comparación a una difícil compensación hace un año. La demanda del cuarto trimestre se desaceleró a un ritmo por comunidad más acorde al cuarto trimestre del año fiscal 2016, que aún era fuerte”.

“En noviembre, vimos que el mercado se debilitaba aún más, y lo atribuimos al impacto acumulativo del aumento de las tasas de interés y el efecto sobre las sensaciones de las personas que compran información bien publicitada que habla de una desaceleración de la vivienda. Vimos comportamientos similares en los consumidores a finales de 2013, cuando un rápido aumento de las tasas de interés atenúo temporalmente la demanda de los compradores antes de que el mercado recuperara el impulso”. Bloomberg señala que esta fue la primera caída en las solicitudes de construcción de la empresa desde 2014.

En un día en que las acciones fueron golpeadas, no obstante, Toll Brothers se mantuvo bastante bien, con una caída del 1,6% mientras el S&P 500 caía más de un 3%. En lo que va de año, sin embargo, las acciones de Toll Brothers han bajado más de un 30%.

Efecto sobre la economía

Con una clara desaceleración en marcha en el sector de la vivienda, la pregunta entonces es cuánto afectará la crisis en el mercado de la vivienda a la economía general. El desplome de los precios del petróleo y el impacto resultante en los mercados y la economía que se observó en 2014-2015 podrían ofrecer una hoja de ruta, una hoja de ruta alentadora para aquellos convencidos de que la expansión actual se sostiene por sí sola.

El lunes, Cullen Roche, fundador de Orcam Financial Group, planteó la idea de que en 2015 experimentamos una “recesión encubierta en la producción” en Estados Unidos, pero que la economía general siguió creciendo debido a la creciente diversidad dentro de la economía. En 2020, sugiere Roche, podríamos ver una dinámica similar que tenga a la vivienda como punto de tensión.

Después del desplome de los precios del petróleo y de que se cerraran pozos petrolíferos por todo el país, vimos una caída de más del 60% en la producción de petróleo y gas mientras que la inversión empresarial cayó más de un 30%. Los inversores también lidiaron con una recesión en las ganancias como resultado del declive en el sector energético y de la presión ejercida por un dólar estadounidense rápidamente fortalecido en relación a las economías extranjeras.

Los precios del petróleo finalmente se recuperaron, Trump fue elegido presidente y se comprometió a reducir los impuestos a las empresas, y así fue cómo nació la nueva etapa de expansión económica y la actual corrida al alza de las acciones.

Por supuesto, el mercado inmobiliario ‒que representa un poco menos del 14% del PIB‒ tiene un peso mayor en la economía general que el sector petróleo y gasífero (el sector minero supuso menos del 2% del PIB durante el segundo trimestre de este año). La del sector inmobiliario y el sector petrolero no es una comparación de manzanas con manzanas, pero puede servir como una posible guía para saber cómo ha reaccionado la economía a las últimas tensiones en un sector determinado.

La caída en los precios del petróleo, que tampoco debemos olvidar, fue una bendición para la capacidad de gasto de los consumidores ‒algunos economistas estiman que representó una exención fiscal de 60.000 millones de dólares‒, que supone aproximadamente un 70% del PIB. Mientras los consumidores sigan gastando, lo más probable es que la economía se mantenga.

Y aunque muchos consumidores consiguen la mayor parte de su capacidad de ahorro y poder de compra del valor de su hogar, la actual desaceleración en el sector inmobiliario no apunta a un descenso en picado del valor de la vivienda, sino a una moderación de la apreciación de su valor. Tal y como decía Yearly el martes, “la equidad en las viviendas existentes se encuentra en su punto más alto de toda la historia, lo cual proporciona una liquidez significativa para los actuales propietarios de viviendas que desean mudarse a un nuevo hogar”.

Los trabajadores, concretamente aquellos que se encuentran en los niveles de distribución de ingreso más bajos, también siguen viendo cómo sus salarios aumentan a su ritmo más rápido desde la crisis financiera. Ninguno de los dos factores parecería obligar a los consumidores a controlar sus gastos de forma drástica.

Aunque, como señalamos el lunes, los mercados financieros actualmente están bajando las expectativas de sus previsiones económicas generales. Tras un breve respiro de optimismo en los mercados para facilitar las políticas de la Reserva Federal y una resolución de las tensiones comerciales, la acción del martes sugiere que esta tendencia sigue vigente.

Las dinámicas actuales en el mercado de bonos están generando preocupación entre algunos inversores, con la reciente inversión en la parte frontal de la curva de rendimiento ‒con un rendimiento de los bonos del Tesoro a dos y tres años que excede el rendimiento de calificaciones a 5 años‒, aumentan la preocupación sobre una recesión.

Es poco probable que la debilidad que estamos viendo en el mercado inmobiliario aplaque las preocupaciones económicas que se ven expresadas en el mercado. Pero si podemos aprender algo de la historia reciente, existe un camino para que se pueda producir una desaceleración en una gran porción de la economía sin que eso genere una contracción absoluta del crecimiento económico. Aunque parece que el mercado se sigue mostrando un poco cauteloso con estos resultados.

Myles Udland