Yahoo Finanzas Tu vecino puede incrementar o reducir el valor de tu vivienda
¿La casa de tu vecino tiene una fachada horrible y descuidada? ¿Y tu vecino más cercano te queda en la esquina?
Pues no es solo una cuestión estética y espacio: eso puede afectar el valor de tu hogar.
A esa conclusión llegó un estudio de urbanización titulado “Visión por computadora y bienes raíces: lo que se ve y lo que hacen los incentivos para determinarlos”, basado en la investigación del destacado urbanista Ed Glaeser, de la Universidad de Harvard, y dos asociados.
Los investigadores analizaron varios miles de hogares vendidos en Boston entre 2006 y 2015, utilizando datos de asesores e imágenes de Google Street View, así como algunas fotografías de interiores de la página web de bienes raíces Zillow (ZG). A esos datos, los investigadores aplicaron “técnicas de visión estándar por computadora”, utilizando el aprendizaje automático para evaluar las imágenes.
De este modo los investigadores demostraron que la apariencia de las casas vecinas tiene un impacto en el valor de tu hogar, y concluyeron que hay “un fuerte desbordamiento del precio previsto visualmente de la casa de un vecino”.
Por ejemplo, cuanto más cerca esté el vecino, mejor: casas vecinas en la misma calle, en lugar de en las calles cercanas, tienen el mayor impacto en el precio.
“El valor de una casa aumenta en 0,4 puntos de registro, cuando el valor predicho visualmente de su vecino aumenta en un punto de registro, y los vecinos más visibles tienen un mayor impacto en el precio que los vecinos menos visibles”, precisa el estudio.
Otros factores claves
Además de esto, se hallan los factores obvios en la venta de una vivienda, incluida la ubicación de la propiedad y el momento en que se produce, que representaron aproximadamente el 30% de la variabilidad del precio de la vivienda.
Otro 30% más o menos está determinado por los “atributos de vivienda estándar”, como los pies cuadrados, el año de construcción y la cantidad de baños.
Solo un 12% de las variables de precios tenían que ver con las imágenes visuales que los investigadores trazaron -donde entra la casa del vecino-. Esa franja aunque estadísticamente pequeña podría tener un gran impacto en los precios de una vivienda: representó 68.000 dólares del precio de la vivienda promedio de la investigación.
“Para nosotros, esto sugiere que al menos en Boston, no se puede predecir el valor de una casa por su exterior, pero nuestras estimaciones puntuales también implican que una mejor apariencia aumenta significativamente el precio”, indican el estudio.
En contra de una creencia generalizada, las casas que se alquilan no se deprecian, y las casas que fueron ejecutadas por impagos (foreclosured en inglés) perdieron aproximadamente el 4% de su valor observable visualmente, en comparación con las casas que no habían sido objeto de una ejecución hipotecaria.
“Estos efectos estimados son mucho más bajos que algunos cálculos del costo social de la ejecución hipotecaria, pero siguen siendo significativos tanto económica como estadísticamente”, señala el estudio.
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