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La pesadilla para la vivienda en EEUU continuará en 2023: "Los precios pueden caer mucho más"

El sector de la vivienda ha vivido un terrible 2022, después de un par de años gloriosos. Foto: Getty Images
El sector de la vivienda ha vivido un terrible 2022, después de un par de años gloriosos. Foto: Getty Images (C.J. Burton via Getty Images)

Este año parece no tener fin para quienes trabajan en el sector inmobiliario. Y todo indica que el panorama no cambiará mucho en 2023, sino que habrá que esperar a 2024 para ver algún rayo de esperanza.

“Creemos que las ventas de viviendas tocarán fondo a finales del primer trimestre, impulsadas por la disminución de casi un 0,75 % de las tasas hipotecarias desde fines de octubre”, escribió Kieran Clancy, economista senior de Pantheon Macroeconomics. “Sin embargo, la recuperación significativa todavía está muy lejos y los precios de las viviendas pueden caer mucho más”.

Después de un éxito apabullante de 18 meses que se extendió desde mediados de 2020 hasta finales del año pasado, 2022 ha sido un año en el que casi todo salió mal para la vivienda.

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La nota mensual publicada el lunes sobre la confianza de los constructores se convirtió en el colofón perfecto para una pesadilla que ya dura un año.

El Índice del Mercado Inmobiliario de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB)/Wells Fargo de diciembre, popularmente conocido como la “confianza de los constructores”, volvió a caer este mes por duodécima vez a lo largo del año.

Eso significa que el optimismo de los constructores de viviendas fue empeorando cada mes de 2022.

La confianza en el mercado de la vivienda por parte de los constructores cayó cada mes en 2022. (Fuente: Oxford Economics)
La confianza en el mercado de la vivienda por parte de los constructores cayó cada mes en 2022. (Fuente: Oxford Economics)

En el informe de diciembre, el economista jefe de NAHB, Robert Dietz, señaló que la disminución del índice a 31 de los 33 en noviembre fue la menor en los últimos seis meses, “lo que indica que quizá nos estemos acercando al fondo del ciclo en lo que respecta a la confianza de los constructores”, afirmó Dietz. Cualquier cifra superior a 50 refleja una confianza positiva en las condiciones del mercado, pero números por debajo de 50 señalan una visión negativa.

El retroceso reciente en los tipos de interés sobre las hipotecas de más del 7 % en noviembre a alrededor del 6,3 % desde la semana pasada, ha ayudado a estabilizar el mercado.

Sin embargo, constatar una caída menor a la esperada a un nivel que marca la cifra más baja del índice desde 2012 (exceptuando abril de 2020), resume a la perfección el trayecto del sector inmobiliario este año.

Si se aplica la psicología, estamos pasando del estado de shock a la negación, la ira, la negociación y, ahora, la aceptación.

La encuesta a los constructores de viviendas de enero fue un aldabonazo para que el gobierno tomara medidas dirigidas a corregir las presiones sobre la cadena de suministro.

En abril, el mercado inmobiliario llegó a un “punto de inflexión”.

En el mes de julio, los constructores de viviendas estaban deteniendo sus proyectos porque los costos de la tierra, la construcción y el financiamiento excedían el valor esperado de la vivienda.

La luz al final del túnel no llegará hasta 2024

Ahora, con el 2022 llegando a su fin, habrá que esperar hasta 2024 para ver algún cambio en el sector inmobiliario.

“NAHB espera que la situación de debilidad del sector inmobiliario persista en 2023 y pronosticamos una recuperación en 2024, dado el déficit de 1,5 millones de viviendas que existe en todo el país y los tipos de interés más bajos que se esperan en el futuro con la política monetaria más flexible que debe implementar la Reserva Federal en 2024”, según Dietz.

Las acciones inmobiliarios, mejor que el mercado

No obstante, en lo que respecta a las acciones de la construcción, el futuro se ha materializado durante los últimos meses: desde mediados de junio, el S&P Homebuilders ETF (XHB) ha subido un 15 %, frente a una ganancia del 5 % del S&P 500.

Las acciones de la construcción han superado ampliamente al S&P 500 en los últimos seis meses ya que los inversores comienzan a apostar por un cambio en el sector inmobiliario para las empresas de construcción nacionales.

En las últimas semanas, hemos visto que los resultados de Toll Brothers (TOL) y Lenner (LEN) superaron las expectativas, sobre todo a medida que los constructores comenzaron a gestionar sus retrasos; es decir, las casas que estaban construyendo pagadas en parte por los compradores, y esperan mejores condiciones para ser más agresivos.

Sin embargo, gran parte del negocio de la construcción de viviendas no pasa por las manos de las grandes constructoras nacionales.

Al igual que la política, la inmensa mayoría de las interacciones en el sector inmobiliario se producen a nivel local. No obstante, las empresas locales más pequeñas están sufriendo de forma aguda los reflujos del mercado de este año y no saben cuándo se detendrá ese dolor.

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