Vivienda en México no escapará de la inflación: ¿buen momento para comprar?

Este 2023, México está empezando con una tasa de interés de referencia de 10.50% anual, un nivel histórico para el país, además cerramos el 2022 con una inflación de 7.82% anual. Ambas son dos condiciones muy adversas para el trabajador promedio, pero, aun así, siempre es un buen momento para comprar vivienda.

La inflación parece imparable, y el impacto al poder adquisitivo de las personas es demasiado, pero lo cierto es que no vamos a ver que los precios de los productos disminuyan, ni en la canasta básica ni en bienes de lujo. Lo mismo ocurre con los inmuebles, algunos le llaman plusvalía, un término que se usa para referiste a que un activo aumenta su valor por condiciones favorables.

Y no es mentira. Las viviendas aumentan de precio por mejores condiciones de servicios públicos, acceso vial, drenaje, popularidad de la colonia y seguridad, pero también tiene el efecto secundario de la inflación, ya que el incremento de los costos productivos por materias primas, así como la oferta y demanda del sector, impulsan a los constructores a aumentar el precio de los inmuebles.

Lo anterior viene del lado de la construcción, pero también se agrega el costo financiero para adquirir el inmueble, ya que son los bancos los que permiten acceder a créditos hipotecarios, ellos cobran intereses por cada crédito generado, una tasa porcentual que va referenciada a la tasa de interés que el Banco de México determina, y que actualmente es de 10.5%. Además, se agregan gastos de valuación del inmueble, gastos notariales, reparaciones, y cualquier comisión adicional por agencia inmobiliaria.

Una situación un tanto desalentadora

El panorama es algo pesimista para quienes queremos adquirir una casa, pero Fernando Orozco, director de Desarrollo Nuevos Negocios en Rio Capital, una consultora inmobiliaria, considera que siempre es buen momento para comprar un inmueble, desde la necesitad hasta una compra de oportunidad.

“Lo cierto es que los mexicanos, cada vez que tenemos un evento de vida, buscamos adquirir una vivienda, ya sea por independización, vivir en pareja, casarnos, tener hijos, vivir con amigos, divorcios o más, intentamos obtener una mejor vivienda. Además, de que somos un país con un gran crecimiento poblacional”, comentó en entrevista.

Lo anterior como una situación de alta demanda en México, sin embargo, explicó que “lo cierto es que los desarrolladores de vivienda no tienen la oportunidad de subir los precios de manera tan rápida como suben los precios de las materias primas que se utilizan para la construcción, como la varilla, arena, cemento, entre otros, sin embargo, el consumidor final sí se verá afectado por el incremento de los precios”.

El sector inmobiliario está en constante cambio, y si bien, en ocasiones la situación macroeconómica no es óptima, la diferencia existente entre oferta y demanda seguirá incrementando el valor de cualquier inmueble.

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EN VIDEO: ¿Cómo sabes si es buen momento para comprar vivienda?

Dentro de su participación en el podcast 4S Real State, Fernando Orozco comentó que “en México hay una gran demanda de vivienda, y aunque hay consideraciones por el lado de la oferta, está el factor de la necesidad, de tal forma que lo lleva a ser un bien primordial”.

“La tasa de interés en México se está ajustando, por tanto, el costo del desarrollo inmobiliario se va a subir con efecto inmediato, pero el segundo efecto, es que la tasa de hipoteca también va a subir, aunque no de efecto inmediato. La ventaja, partiendo de la demanda, es que el banco comercial sigue colocando hipotecas y el mensaje es que no van a ralentizar la colocación, porque si la gente tiene necesidad de adquirir una casa, lo hará a pesar del movimiento de la tasa de interés”, aclaró.

El experto explicó que “la tasa de interés de los créditos hipotecarios es referenciada a la tasa de bonos deuda a 10 años o más, referenciada a la TIIE, y aunque ahora está en niveles históricos, las tasas de los créditos hipotecarios no van a subir tanto, ya que los bancos consideran la volatilidad de la tasa y un escenario económico que les permita llegar a un equilibrio para sus tasas de interés”.

Además, dijo, un terreno es una oportunidad de compra cuando hay crisis, porque la gente que tiene un terreno y como hay mayor necesidad de efectivo en tiempos de crisis, lo querrá vender con urgencia y por tanto a un menor precio.

La concesión de crédito hipotecario se está frenando

Un estudio del sector inmobiliario en México desarrollado por BBVA Research detalla que la colocación del crédito hipotecario bancario en 2022 no tuvo una evolución tan espectacular como en 2021; sin embargo, con crecimientos discretos ha llevado la delantera hasta julio de año que terminó.

“El principal impulsor de la demanda, el empleo formal privado, se recupera de manera constante con una tasa de crecimiento estable cercana al 4% y se restablece poco a poco la tendencia de generación de empleo”, se lee en el reporte.

La oferta de vivienda nueva ha perdido impulso, esto también relacionado con los fuertes costos que enfrentan los productores tanto en materiales de construcción como en las tasas de financiamiento. A pesar de estos aumentos el financiamiento para desarrolladores de vivienda crece lentamente y el Índice de Morosidad de este sector permanece por debajo del 3% indicativo de que los desarrolladores escogen cuidadosamente los proyectos en los invertirán. La apreciación de la vivienda en sus diferentes modalidades ha acelerado el paso a lo largo del 2022.

De acuerdo con la investigación de BBVA Research, datos del Infonavit, Fovissste, CNBV y SHF, hasta junio del 2022, los últimos 12 meses la colocación de créditos hipotecarios ha disminuido un 12.3% con 208,000 viviendas vendidas, mientras que el monto promedio por hipoteca ha incrementado 9.4% en el mismo periodo, ahora el monto promedio de crédito supera el millón de pesos, desde 920 mil hasta 1,006 mil entre junio del 2021 hasta junio del 2022.

Entonces, en este escenario, ¿por qué siempre es buen momento para comprar un inmueble?

La respuesta sencilla es que, de la manera que sea, los precios en el sector seguirán aumentando, por lo que es mejor comprar hoy que comprarlo mañana a un mayor costo.

Fernando Orozco dijo que “siempre es un buen momento para comprar una vivienda, principalmente partiendo de la necesidad, entonces si necesitas cambiar de vivienda es mejor hacerlo ahora que en un futuro, porque el precio de venta de la casa y las tasas de interés en un futuro va a ser más alto. Lo que para el sector inmobiliario se le llama plusvalía, para los demás se le llama inflación”.

“Por el tema de la tasa de interés no hay mucho problema, ya que afortunadamente los bancos te permiten ajustar tu crédito casi desde el segundo año de vida del crédito, considerando las condiciones del mercado”, agregó.

De acuerdo con el análisis de BBVA Research, “la apreciación de la vivienda en sus diferentes modalidades ha acelerado el paso a lo largo del año, confirmando la importancia de los inmuebles residenciales en la construcción de patrimonio de los hogares, esperamos que mantenga esta tendencia. Con estas condiciones, el crédito hipotecario podrá crecer en términos reales este año, siempre y cuando las tasas de interés mantengan la lenta evolución hacia arriba y la apreciación de la vivienda continúe con su ritmo vigoroso”.

Claves para cerrar una hipoteca

Por último, al contratar un crédito hipotecario recuerda algunos tips para ayudarle a tu bolsillo:

Primero siempre será fundamental comparar las condiciones que manejan los diferentes bancos, desde el monto total del préstamos, comisiones, tasa de interés, plazos, y gastos adicionales como notarios y avalúos.

Segundo, que las mensualidades que pagues por el crédito no superen el 30% de tus ingresos totales.

Y como consejo adicional de Fernando Orozco, para pagar menores intereses debes elegir el plazo más extenso para que tus mensualidades sean menores, de tal forma que puedas hacer aportaciones de capital. Su teoría es que si pueden pagar 15,000 pesos mensuales por 10 años de tu crédito, ajusta las condiciones para que sean solo 10,000 pesos mensuales por 15 años, y los 5,000 de diferencia que puedes pagar sean directamente a capital, de esa forma el saldo total de la deuda se reduce y finalmente pagas menos intereses, y como extra, si algún mes tienes una emergencia, no te verás tan presionado económicamente para pagar tu mensualidad.