¿Cuál es el mejor crédito hipotecario en 2015?

Acceder en Argentina a un crédito hipotecario fue la hazaña más complicada de conseguir durante la última década. El porcentaje de propietarios bajó de 75% a 67% en menos de 10 años, y los créditos hipotecarios se encuentran en niveles mínimos al medirse respecto al PBI. Encontrar un crédito hipotecario conveniente se transformó en una búsqueda que incluye participar de sorteos, inscripciones y rankings para acceder al crédito. En algunos casos, esto implica pagar hasta un 60% menos de cuota por el mismo crédito hipotecario.

Desde el año 2013 la ANSeS y el Banco Hipotecario lanzaron líneas de créditos en el marco del ProCreAr, destinados a dinamizar un mercado inmobiliario con tendencia decreciente desde 2011. Estas líneas de crédito tienen como destino la compra de unidades habitacionales a estrenar, como así también la compra del terreno y la construcción de nuevas casas. Las condiciones del préstamo se modifican de acuerdo al nivel de ingreso de quien lo solicita, teniendo las familias con menores ingresos condiciones más beneficiosas que aquellas con ingresos más altos.

Condiciones de los créditos

Se han analizado y relevado ocho líneas de créditos hipotecarios de cinco entidades diferentes (créditos de ProCreAr para casa nueva, tres líneas de crédito del Banco de la Nación Argentina, el Banco Ciudad, Banco Santander Río y BBVA Francés), contemplando tanto entidades públicas nacionales y provinciales, como bancos privados.

Como  primera conclusión del análisis tal como se puede observar en el cuadro precedente, las condiciones de cada crédito hipotecario distan mucho entre banco y banco, y hasta dentro del mismo banco dependiendo el nivel de ingreso. Las distintas condiciones comerciales resultan muy importantes para entender quien afronta los riesgos del crédito, y cuáles son los costos que muchas veces no suelen ser considerados

Diferencias en los créditos

Del análisis realizado, pueden encontrarse importantes diferencias. El Costo Financiero Total - aquel que incorpora a la tasa de interés el resto de los cargos y comisiones, y el IVA - va desde 3,85% (caso ProCreAr para familias con ingresos de hasta $8.000), hasta más de 9 veces más, llegando al 36,56% anual en el caso del BBVA Francés.

Es importante entender que el impacto de la diferencia en el costo financiero total se multiplica cuanto mayor el plazo del préstamo, lo que puede implicar importantes diferencias en término de cuotas a pagar por el mismo monto prestado. Para el caso anterior, para el mismo monto de préstamo y plazo de pago ($100.000 a 10 años), en un caso se pagarían $948 por mes, mientras que en el otro $3.012. O sea, dependiendo el préstamo que se tome, la cuota puede costar hasta 3 veces más si se elige el banco incorrecto donde tomar el crédito.

Impacto sobre las cuotas

A modo de ejemplo, se evaluaron distintos casos para diferentes montos de crédito y plazo. En ellos se muestra cuál es el monto de la cuota inicial para cada línea de crédito, y cuál es la mejor y peor línea de crédito para cada nivel de ingreso.

A continuación se presentan los resultados de cada uno de estos casos.

Del cuadro anterior pueden sacarse múltiples conclusiones:

• Para préstamos a 10 años, con los ingresos menores de $25.000, el plan ProCreAr brinda las mejores condiciones de acceso a un crédito hipotecario. Para montos mayores, es el Banco de la Nación Argentina, con su plan de créditos con tasa fija y luego variable quien presenta las mejores condiciones.

• Por contraste, en todos los casos es el BBVA Francés quien presenta las peores condiciones financieras, estando luego con casi el mismo costo Santander Rio y Banco Ciudad.

• En cambio, para préstamos a 20 años se incorpora el préstamo a tasa subsidiada del Banco Ciudad. De esta manera, ProCreAr se convierte en el préstamo más conveniente para niveles de ingreso menores a $15.000. Luego, es el programa Primera Casa del Banco Ciudad (mediante el IVC) el más conveniente. Ambos son préstamos con restricciones al ingreso, ya que hay que salir sorteado para poder acceder a los mismos.

• Entre los préstamos sin subsidio es el BNA quien ofrece las mejores condiciones financieras. Es por eso que no sorprende que el BNA concentre el mayor porcentaje de préstamos hipotecarios en el mercado local.

La diferencia entre las cuotas puede ser muy importante, llegando a tener que pagar más del doble de cuota inicial por el mismo monto prestado. En el caso de un crédito por $200.000 pesos a 20 años, un crédito mediante el plan ProCreAr genera un pago mensual inicial de $1.750, mientras un crédito del Banco Ciudad a tasa fija implica una cuota de $3.403, un 94% más elevada. En el caso de $200.000 a 10 años, esta diferencia se amplía al comparar las condiciones del ProCreAr con las del BBVA Francés.

Conclusión

Resulta imprescindible investigar y relevar la oferta que hay en el mercado, ya que una mala decisión actual puede generar un importante peso a futuro, por los próximos 10 o 20 años.