Cómo elegir el mejor crédito hipotecario

Juan y Carla están en pareja hace unos años. Sueñan con tener su casa propia. Los dos trabajan, y alquilan un departamento en Parque Chacabuco. Son empleados administrativos y logran ahorrar algunos pesos por mes. Pero saben que con lo que ahorran, tardaran muchos, muchísimos años en lograr cumplir su objetivo con fondos propios. Por eso buscan un crédito hipotecario en un banco que les preste la mayor parte de lo que cuesta tener el techo propio, y puedan devolver esa plata en 10, 15 o 20 años.

Algunas consideraciones a tener en cuenta tanto para Juan y Carla como también para toda la gente que está buscando un crédito hipotecario.

Tasa y capital, fijo o variable

Los préstamos bancarios pueden ser a tasa fija (se mantiene la tasa de interés para todo el período de pago del préstamo) o a tasa variable (la tasa puede cambiar en el transcurso del período de pago del préstamo).

La tasa de interés fija implica un mayor compromiso – y un mayor riesgo – de parte del banco que entrega el préstamo, ya que debe hacerse cargo ante los vaivenes en las condiciones del mercado. Es por eso que en períodos de inflación elevada como los actuales, los préstamos a tasa fija no suelen ser los ofrecidos, y en caso de ofrecerlos, se hacen a tasas tan altas que hacen inviable el crédito.

Por otro lado, con tasa de interés variable se establece en las condiciones de otorgamiento del préstamo que la misma puede modificarse tanto por cuestiones contractuales – una tasa escalonada conforme pasan los años del préstamo –, como por cuestiones del mercado – asociando la tasa de interés final pagada a una tasa de interés que fije el mercado -.

La tasa variable traslada parte del riesgo hacia los deudores. Por ejemplo, la tasa de interés de referencia que se usa generalmente para préstamos hipotecarios  - la tasa BADLAR – sufrió una suba en poco tiempo de 13% a 17%. Como consecuencia, quienes tengan un préstamo hipotecario a tasa variable verán sus pagos de cuota ajustados próximamente.

Es importante entender la letra chica de los préstamos con tasa variable, ya que deberían incluir una variación máxima que pueda tomar la tasa de interés – generalmente relacionado con el aumento de los salarios promedio de la economía – de forma que ante un cambio en la tasa de referencia, no se haga inviable el pago de las cuotas del préstamo.

Existen algunos préstamos como el Banco de la Nación Argentina (BNA) quien entrega préstamos de 10 hasta 20 años en donde los primeros tres años son con tasa de interés fija, y luego pasa a pagarse una tasa variable.

Por último, recientemente el Banco Ciudad anunció el lanzamiento de una línea de créditos hipotecarios a 15 años con tasa de interés fija (del 5%), pero en donde el capital adeudado se ajusta con por inflación.

No sólo es cuestión de tasa

Es importante entender tanto los costos directos como los indirectos generados por la generación del préstamo. En muchos casos, se cobra una comisión por tasación de la propiedad, que puede hacer incurrir a los nuevos propietarios en mayores costos asociados a la compra-venta. Asimismo, muchos bancos cobran hoy por hoy un cargo por otorgamiento de préstamo (recientemente prohibido por una nueva reglamentación del Banco Central de la República Argentina).

En ese sentido, es más importante tomar en consideración el Costo Financiero Total (CFT) que la tasa de interés (TNA).

Otros Cargos

Existen bancos en donde se ponen condiciones adicionales para cuando se quiere adelantar cuotas o precancelar el préstamo. En el caso de préstamos a tasa mixta (fija durante unos años, y variable el resto) es muy usual la idea de adelantar el pago de cuotas mientras se encuentra en el tramo de cuota fija, para bajar el riesgo de que aumente la cuota al pasar a tasa variable.

En estos casos, hay bancos que imponen una cantidad mínima de cuotas a adelantar, así como también existen bancos que cobran una comisión asociada del monto adelantado. Ambas condiciones deben ser tomadas en cuenta ya que dificultan o encarecen esta operatoria.

¿Cuánto me prestan?

La respuesta a esta pregunta resulta esencial, ya que será la determinante para entender qué propiedad y de qué estilo uno podrá perfilar a adquirir, de acuerdo al tipo de préstamo. En ese sentido hay tres factores que serán los determinantes: cuánto se debe pagar por cada $100.000 de préstamo, qué porcentaje de la vivienda máximo financia el banco, y cuál es la relación máxima de cuota-ingreso (qué porcentaje máximo del salario comprobable actual puede representar la cuota).

La conjugación de esas tres variables dará como resultado el valor máximo del préstamo al que se pueda aplicar.

Generalmente, los montos en donde el capital prestado es fijo, y la tasa de interés es fija, para un mismo nivel de ingreso el monto a prestar es el más bajo. Pero quien lo recibe se asegura que el peso de la cuota irá disminuyendo con el tiempo, conforme reciba ajustes salariales.

En el caso de capital a prestar fijo, pero tasa de interés variable, los montos a recibir suelen ser mayores, pero con el mayor riesgo a futuro de cambios en la tasa de interés que puedan hacer incrementar el valor a pagar de la cuota.

Por último los préstamos con capital a prestar ajustable y tasa de interés fija, suelen ser los que para un mismo nivel de ingresos comprobables, permitan recibir un mayor capital. La contraparte de esto es que posiblemente el peso de la cuota en los ingresos totales del grupo familiar no disminuya en el tiempo, como podría ocurrir con los otros dos casos.