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¿El futuro del sector inmobiliario?: La gran comprensión de los espacios pequeños y sus ventajas

Unidades unifamiliares en el desarrollo residencial Elm Trails cerca de San Antonio, Texas, el martes 13 de febrero de 2024. (Josh Huskin/The New York Times)
Unidades unifamiliares en el desarrollo residencial Elm Trails cerca de San Antonio, Texas, el martes 13 de febrero de 2024. (Josh Huskin/The New York Times)

Robert Lanter vive en una casa de 55,7 metros cuadrados que se puede recorrer de un extremo a otro en cinco segundos y limpiar con la aspiradora conectada a un solo enchufe. No tiene una mesa de centro en su sala porque obstruiría la puerta de entrada. Cuando vienen parientes a visitarlo, Lanter cuenta, medio en broma, que tiene que darles el recorrido del lugar uno por uno.

Cuada uno de estos detalles se suma a una realidad más amplia, tanto para la vida de Lanter como para el mercado inmobiliario de Estados Unidos: cada vez es más difícil encontrar una casa de menos de 300.000 dólares. Por ese precio, Lanter, un enfermero jubilado de 63 años, pudo comprar una vivienda unifamiliar nueva en un fraccionamiento de Redmond, Oregón, a unos 30 minutos de Bend, de donde es originario y que, al igual que sus alrededores, es uno de los mercados inmobiliarios más costosos de Oregón.

La residencia de Lanter bien podría caber en una camioneta de remolque y se ve diminuta al lado de los hogares suburbanos de dos pisos que prevalecen en las cuadras a su alrededor. Pero, de hecho, hay casas aún más pequeñas en su fraccionamiento, Cinder Butte, que fue desarrollado por una constructora local llamada Hayden Homes. Algunos de sus vecinos viven en casas de tan solo 37 metros cuadrados en total: una vivienda de 6 por 6 metros anexa a un garaje de 6 por 6 metros.

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No se trata de una colonia de “casas miniatura”, un concepto popular entre los minimalistas y estetas que quieren simplificar sus vidas. Para Lanter y sus vecinos, es una oportunidad para ser propietarios de una vivienda.

Lanter, quien se divorció hace poco, regresó al centro de Oregón tras vivir en un condominio en Portland solo para descubrir que los precios del mercado inmobiliario se habían disparado más allá de lo que podía costear. En el curso de los años, ha sido propietario de varias casas más grandes y relató que su búsqueda más reciente empezó con la idea de una residencia de tres habitaciones.

“No quería rentar”, narró Lanter tras dar un recorrido de cinco minutos de su “sala de entretenimiento” (un escritorio pequeño con una computadora portátil) y habitación (en la que apenas cabe una cama Queen). Luego de tener una casa propia durante 40 años, la idea de ser arrendatario parecía un retroceso.

Además, tras vivir en el piso 17 de un condominio en Portland, Lanter ya había descartado las construcciones anexas y los edificios altos, que describió como una serie de reglas e interacciones incómodas que lo hicieron sentir como si en realidad nunca hubiera sido dueño del lugar.

En una ocasión, vendió un sillón, y la persona encargada de la recepción lo regañó por bajarlo por el elevador sin avisar a la gerencia con un día de anticipación. O hubo otras veces en las que llegaba a casa y encontraba a alguien estacionado en el cajón que le correspondía y por el que pagaba impuestos prediales. Imagínate a un conductor cualquiera estacionado en la entrada de la casa de alguien más, dijo, no puede ser.

Una vivienda unifamiliar significa que “hay menos manos ajenas en tu vida”, aseguró Lanter.

No quería compartir ni uno de los cuatro muros de su idilio estadounidense, aunque esos muros estuvieran muy cerca uno del otro y se ubicaran a un par de metros de los de su vecino.

Una oportunidad para tener una propiedad

La colisión de varias tendencias —económicas, demográficas y normativas— ha llevado a las unidades pequeñas como la de Lanter a convertirse en el futuro del sector inmobiliario estadounidense, o al menos una parte importante de él.

A lo largo de los últimos diez años, a medida que se ha disparado el costo de la vivienda, los desarrolladores han reducido metódicamente el tamaño de sus residencias para mantener los precios al alcance de los compradores. Esta reducción de tamaño se aceleró el año pasado, cuando la tasa de interés de la hipoteca de tasa fija a 30 años alcanzó un máximo no visto en dos décadas, de poco menos del ocho por ciento.

Los costos de los créditos hipotecarios han bajado desde entonces, y las ventas, sobre todo de casas nuevas, están comenzando a recuperarse del ritmo anémico del año pasado. Aun así, todo parece indicar que esta transición hacia las viviendas más pequeñas y asequibles —en algunos casos más pequeñas que un departamento tipo estudio— prevalecerá a pesar del repunte hipotecario, lo cual dará una nueva forma al mercado inmobiliario en los años por venir y cambiará el aspecto de la vida de la clase media.

“Esta es la cara frontal de lo que vamos a ver”, comentó Ken Perlman, alto ejecutivo en la firma de investigación y consultaría John Burns Research and Consulting.

Este cambio es una respuesta a las condiciones que se viven en ciudades de todo Estados Unidos: vecindarios que antes eran asequibles se están gentrificando, mientras que los condominios y fraccionamientos nuevos se dirigen a la gama alta del mercado, lo cual pone en peligro el suministro de las “casas de arranque”, al alcance de quienes compran una propiedad por primera vez.

El hecho de que los desarrolladores inmobiliarios estén resolviendo este dilema con viviendas muy pequeñas podría verse como otro ejemplo más del deterioro de la clase media. Pero los compradores señalan que esto les ha ayudado a subir el primer peldaño del mercado inmobiliario.

Unidades unifamiliares en el desarrollo residencial Elm Trails cerca de San Antonio, Texas, el martes 13 de febrero de 2024. (Josh Huskin/The New York Times)
Unidades unifamiliares en el desarrollo residencial Elm Trails cerca de San Antonio, Texas, el martes 13 de febrero de 2024. (Josh Huskin/The New York Times)

“Deberían ayudar a más personas jóvenes como nosotros a comprar casas”, mencionó Caleb Rodríguez, un muchacho de 22 años en San Antonio.

Hace poco, Rodríguez se mudó a una nueva comunidad habitacional en las afueras de San Antonio llamada Elm Trails, desarrollada por Lennar Corp., una de las constructoras más grandes del país. Su casa forma parte de una hilera de miniresidencias, la más pequeña de las cuales tiene tan solo 32 metros cuadrados.

Una tarde reciente después del trabajo, los vecinos paseaban a sus perros y conversaban a lo largo de una fila de casas de dos pisos color beige, gris y verde olivo con el mismo diseño. La comunidad residencial tiene un estanque donde los residentes hacen pícnics y pescan róbalos y bagres. Las casas no tienen garajes, y en sus entradas de estacionamiento solo cabe un vehículo o dos motocicletas, proporciones que redujeron los precios de venta a mucho menos de 200.000 dólares.

“Quería comprar una propiedad y esta fue la más barata que encontré”, dijo Rodríguez, que llegó a vivir ahí este mes y trabaja en una planta de procesamiento avícola cercana, en Seguin, Texas. Pagó 145.000 dólares y espera que la casa represente un paso hacia la creación de un patrimonio. Rodríguez comentó que, en unos años, tal vez se mude y la rente.

Las casas de menos de 46 metros cuadrados no se pondrán de moda pronto: según Zonda, una firma de datos y consultaría de vivienda, representan menos del uno por ciento de las residencias nuevas que se construyen en Estados Unidos.

Incluso Lanter, quien evangeliza sobre lo barata que es su factura de calefacción y la libertad que se siente al deshacerse de cosas, reveló que habría preferido una propiedad más grande, de unos 74 metros cuadrados, si la hubiera podido encontrar.

Aunque estos tamaños sean una oferta de último recurso solo para cierto tipo de compradores —“Divorciado… divorciada… muy divorciado”, decía Lanter mientras señalaba las pequeñas casas que rodeaban la suya—, sí forman parte de una clara tendencia. Varias encuestas de consultorías privadas y organizaciones como la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, además de entrevistas con arquitectos y desarrolladores inmobiliarios, muestran una inclinación hacia los diseños mucho más pequeños.

Los gobiernos estatales y locales están promoviendo la gran compresión. Para reducir los costos de vivienda, o al menos evitar que se eleven tan rápido, gobiernos de todo el país han aprobado cientos de proyectos de ley nuevos que facilitan a los desarrolladores construir unidades más pequeñas en mayor número. En algunas ciudades y estados, como Oregón, se prohibieron en esencia las reglas de zonificación unifamiliares que, durante generaciones, definieron los suburbios.

Estas nuevas normas han entrado en vigor poco a poco con el paso de los años y con diversos grados de eficacia. Lo que ha cambiado en últimas fechas es que los desarrolladores inmobiliarios están mucho más dispuestos a promover las residencias más pequeñas porque no tienen otra manera de llegar a una gran cantidad de compradores.

“Hay una oportunidad de mercado y la gente la está aprovechando”, dijo Michael Andersen, investigador sénior de Sightline Institute, un grupo de investigación de Seattle enfocado en vivienda y sustentabilidad.

Casa grande en terreno chico

Desde hace mucho, la vivienda estadounidense es más grande en promedio que las de otros países desarrollados. Durante la mayor parte del siglo pasado, el apetito del país por hogares de gran tamaño no ha hecho más que aumentar.

Las casas de The Cape Cods en Levittown, Nueva York —a menudo considerado el modelo para los suburbios posteriores a la Segunda Guerra Mundial— solían ser de unos 69 metros cuadrados, espaciosas para un departamento de una sola habitación, pero pequeñas para una casa independiente de dos habitaciones.

Sin embargo, hoy en día, el tamaño de la casa estadounidense promedio es de unos 204 metros cuadrados, más que los 139 metros cuadrados de la década de 1960. El tamaño de los terrenos siguió siendo más o menos el mismo, lo que significa que la residencia promedio se construye para maximizar el espacio de la cocina y las habitaciones, aunque el jardín sea más pequeño.

Esta expansión ocurrió a pesar de un cambio profundo en la composición familiar. En los últimos cincuenta años, Estados Unidos ha pasado de ser un país en el que el comprador de vivienda predominante era una familia nuclear con unos tres hijos a uno en el que las personas solteras, las parejas cuyos hijos ya se fueron de casa y las parejas sin hijos ahora representan una proporción mucho más grande de la población.

Mientras tanto, los costos de vivienda se han disparado en los últimos años, a medida que las ciudades de toda la nación enfrentaron una escasez persistente de vivienda y un alza en la demanda de parte de los compradores milénials y de la generación Z.

Esto ha dado como resultado un mercado desigual en el que una parte desproporcional de los miembros de la generación del “baby boom” está viviendo en casas más grandes sin hijos, mientras que muchas parejas milenials con hijos residen en lugares más pequeños o en departamentos rentados, y batallan para comprar su primera casa.

Hasta los compradores que están dispuestos a mudarse a otro estado se dan cuenta de que cada vez es más difícil encontrar mercados de vivienda asequibles. En el área de Bend, donde vive Lanter, los costos de los bienes inmuebles se han elevado debido a los compradores de otros estados (muchos de California) que llegan en bandada a comprar su segunda casa o a trabajar a distancia.

El precio de la vivienda pasó de un promedio de poco más de 400.000 dólares en 2020 a casi 700.000 dólares, según Redfin. Mientras conducía por el centro de la ciudad una tarde nevada reciente, Deborah Flagan, vicepresidenta de Hayden Homes, señalaba a su izquierda y a su derecha hacia escaparates que solían estar tapiados y ahora son parte de un ecosistema vibrante de negocios minoristas que incluyen varias cafeterías lujosas, un “spa para pies” y un bar en el que la gente bebe cerveza artesanal y lanza hachas a un tiro al blanco montado en la pared.

Cuatro paredes muy cercanas

Hayden construye unas 2000 residencias al año en toda la región del noroeste del Pacífico. Flagan explicó que su modelo de negocios es ofrecer viviendas para el sector de ingresos medios que los trabajadores locales puedan costear, y logra esto priorizando áreas de bajo costo más allá de los suburbios como Redmond (donde la empresa tiene su sede) por encima de ciudades grandes como Portland y Seattle.

Al igual que muchas desarrolladoras, Hayden lleva los últimos años reduciendo los tamaños de su oferta básica de casas de uno y dos pisos entre 130 y 232 metros cuadrados. Pero como sus compradores son tan sensibles a los precios, decidió ir más allá. Luego de que empezaron a subir las tasas, Hayden rediseñó una porción de Cinder Butte —el fraccionamiento de Redmond donde vive Lanter— para casas de entre 37 y 81 metros cuadrados.

La mayor parte de Cinder Butte se ve como cualquier otro fraccionamiento: una mezcla de casas de uno y dos pisos con contraventanas falsas que ocupan todo su terreno. Sin embargo, la esquina donde vive Lanter es muy diferente, con una hilera de casas achicadas de frente al camino principal del complejo y cuyas entradas para auto están en un callejón oculto.

Ese callejón es donde los vecinos se saludan y se despiden, relató Lanter. Y como nadie tiene mucho espacio, la gente suele hacer fiestas en sus garajes.

Las casas más pequeñas se vendieron bien, así que Hayden llevó la idea más lejos. Hace poco, inició un nuevo desarrollo en Albany, Oregón, en el que se planea que una tercera parte de las 176 casas sea de menos de 92 metros cuadrados. “Nuestros compradores prefieren vivir en una casa pequeña que rentar”, concluyó Flagan.

c.2024 The New York Times Company

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