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Departamentos nuevos, una oportunidad: el vaivén del dólar abarata fuerte al "boca de pozo" frente al usado

El movimiento permanente que sigue evidenciando el dólar "blue" no deja de hacerse sentir en el ámbito de los nuevos desarrollos, que hoy ostentan cotizaciones por demás de ventajosas respecto de la alternativa del usado. En ese sentido, consultoras y expertos reconocen diferencias, según la zona de la Ciudad, de hasta 500 dólares en la cotización del metro cuadrado en los proyectos en "boca de pozo" respecto de las opciones ya edificadas y habitadas. Señalan que la tendencia, si no ocurre un ajuste en el precio de los usados por parte de los dueños, continuará ampliándose si el paralelo retoma la tendencia del alza.

Un informe reciente de Reporte Inmobiliario señala que el costo de construir un edificio se redujo nuevamente por el efecto del tipo de cambio de referencia.

"Desde el inicio de este 2022 hasta junio construir un metro cuadrado se había encarecido un 26,2 por ciento en dólares, pero a partir de la fuerte devaluación comenzada los últimos días del sexto mes del año se dio la dinámica contraria", indica el trabajo.

"Así ya a principios de julio pasado el costo de construcción de un edificio en PH evidenciaba una caída con relación al del mes anterior de un 7,47 por ciento", señala la consultora.

Para luego agregar que "a comienzos de julio de 2022 construir un edificio de poco más de 1.000 metros cuadrados totales en propiedad horizontal de 8 pisos, arrojaba un presupuesto inicial que superaba los 131 millones de pesos. En términos de dólares, medidos en función de la cotización ‘blue’ al inicio de mes, el costo total alcanzó los 550.600 dólares".

"El costo promedio de los últimos tres años (julio 2019-julio 2022), se ubicó en los 599 dólares el metro cuadrado, un 39,86 por ciento inferior al de los tres años anteriores", precisa Reporte Inmobiliario, dando muestras de una diferencia que juega cada vez más a favor de la comercialización de inmuebles a estrenar.

Aunque la demanda de unidades es baja, los propietarios de usados buscan mantener los precios tal como están.
Aunque la demanda de unidades es baja, los propietarios de usados buscan mantener los precios tal como están.

Pese al nuevo "barato", los propietarios de usados insisten con mantener los precios tal como están.

El dólar "blue" abarata la construcción a estrenar

Desde la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) su titular, Darío López, dijo a iProfesional que la diferencia a favor del nuevo se aceleró tanto por la suba del "blue" como por la decisión de los propietarios de dejar de rebajar el valor de los departamentos usados.

"La diferencia se hace cada vez más evidente más allá de que los plazos de entrega de los proyectos en ‘boca de pozo’ se alargó por las complicaciones con los insumos importados y la variación de precio de los elementos que se fabrican en el país", afirmó.

"En tanto los valores de los usados dejaron de bajar como venían haciendo, pero sí se abarató la construcción en dólares, los precios de los nuevos se volvieron por demás de oportunos. Estamos hablando de diferencias del orden de los 500 dólares por metro cuadrado en emprendimientos que se están lanzando en el Corredor Norte", agregó.

López sostuvo que, mientras en zonas como Barrio Norte o Palermo el precio del metro cuadrado usado se ubica en torno a los 2.500 dólares, la misma unidad pero en un proyecto en desarrollo se comercializa muy cerca de los 2.100.

"Muchos inversores prefieren meterse en un proyecto nuevo y esperar a su finalización en lugar de buscar alternativas en los usados. Consideran que siguen estando a precios altos. Fuera de la zona Norte, en barrios como Flores encontramos proyectos con el metro cuadrado en desarrollo a 1.800 dólares mientras que, por el contrario, el usado no baja de los 2.300", ejemplificó.

Departamentos a estrenar, más baratos: las zonas oportunas

Belgrano, Núñez y Palermo, destacó el experto, son otros de los puntos de la Ciudad donde se hace visible esta diferencia. "Hoy el nuevo se está lanzando a un precio promedio de 2.300 dólares el metro cuadrado. En esos barrios una buena propiedad usada tiene un piso de 2.800. La diferencia de costos para quienes tienen dólares permite esta disparidad", dijo.

Palermo está entre los barrios donde se percibe esta diferencia.
Palermo está entre los barrios donde se percibe esta diferencia.

Palermo está entre los barrios donde se percibe esta diferencia.

Al margen de esta diferencia, el titular de la SCA reconoció que las complicaciones para disponer de insumos importados como la electrónica y la iluminación redundó en un alargamiento en los plazos de entregas de los departamentos nuevos.

"Las obras, también en promedio, se alargaron 4 meses. Lo que antes se hacía en 24 meses ahora se entrega en 28. Hay casos de demoras de 36. Pero lo también oportuno es que se siguen manteniendo las cuotas en pesos sujetas al ajuste del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que siempre va por debajo de la inflación general", aseveró López.

Por último, el experto señaló que los proyectos en "boca de pozo" siguen manteniendo la exigencia de la cuota en dólares al ingreso -30 a 40 por ciento del monto total del inmueble-. Y que, en promedio, ese porcentaje equivale a casi 30.000 dólares para quienes buscan adquirir un monoambiente a estrenar.