El mayor desarrollador inmobiliario del país profundiza su plan de achicamiento: qué hará

Como viene haciendo desde hace ya tres años a partir de la puesta en marcha de un proceso que le permita recaudar fondos y seguir achicando los resultados negativos que viene acumulando en sus últimos balances, Eduardo Elsztain vuelve a desprenderse de activos propiedad del grupo que lidera.

Es decir, de IRSA Inversiones y Representaciones, que desde el 2020, al inicio de la pandemia del Covid-19, viene llevando a cabo de manera casi regular este tipo de operaciones al punto que entre ese año y la actualidad se desprendió de aproximadamente 37.000 m2 de oficinas premium por un monto total de u$s212 millones.

Las últimas operaciones se cerraron durante la mitad de este año, como la venta de la totalidad del Edificio "Suipacha 652/664", en julio pasado que había sido adquirido por el holding inmobiliario en 1991, y que cuenta con siete pisos de oficinas y 62 unidades de cocheras y posee una superficie bruta locativa de 11.465 m2, que se encontraban vacantes al momento de la transacción.

El precio de la operación fue de u$s6,75 millones, de los cuales cobró u$s3 millones en efectivo, u$s750.000 mediante la entrega de tres unidades funcionales en un edificio de propiedad del comprador, con un contrato de comodato por 30 meses y el saldo remanente de u$s3 lo cobrará u$s2,5 millones en 10 cuotas semestrales, iguales y consecutivas de u4s250.000, venciendo la primera a los 24 meses de la firma de la escritura, con un interés anual del 5%. Otros u$s500.000 a través de la prestación de servicios por parte del comprador.

Esta venta forma parte de la estrategia de la compañía de consolidar un portfolio de oficinas premium en la Ciudad de Buenos Aires por lo cual también en agosto pasado se desprendió de Quality Invest S.A, sociedad en la cual contaba con el 50% del capital social y que es la propietaria del predio ubicado en la Avenida San Martín 601/611/645 de la localidad bonaerense de San Martín, de 159.996 m2 con una superficie cubierta actual de 80.027 m2, que fue sede de la planta industrial de Nobleza Picardo hasta 2011.

En ese caso, el monto de la transacción ascendió a u$s22.9 millones, de los cuales u$s21.5 millones ya han sido cobrados junto con la transferencia de las acciones y el saldo de u$s1.4 millones se cobrará a los tres años, devengando un interés del 7% anual.

En julio pasado vendió la totalidad del Edificio "Suipacha 652/664", en una operación por u$s6,75 millones,

Terreno en canje

Ahora, acaba de transferir, a modo de permuta, el terreno "Ezpeleta", de 46 hectáreas, ubicado sobre la Autopista Buenos Aires – La Plata en el partido bonaerense de Quilmes.

La operación se enmarca en un proyecto inmobiliario que se desarrollará en el predio, que no será llevado a cabo por IRSA y que consiste en levantar un barrio cerrado de 330 lotes unifamiliares y seis macro lotes para desarrollos de densidad media.

Según informó el grupo, que también es dueño de los principales centros comerciales de la Argentina, el monto de la operación se fijó en u$s16,4 millones, que será abonado a IRSA mediante la entrega de 125 lotes unifamiliares del proyecto inmobiliario y además el 40% de la edificabilidad de los lotes multifamiliares de dicho proyecto.

"Esta contraprestación se encuentra garantizada por un derecho real de hipoteca sobre el inmueble por el valor de la permuta, y una garantía adicional sobre otra propiedad del comprador", explica IRSA en el comunicado que envió a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para informar sobre la transacción.

En ese documento agrega que, adicionalmente, recibió en efectivo $62,3 millones como parte de la contraprestación.

Largo proceso

No es la primera operación de venta o traspaso de activos que IRSA cierra ya que, además de las dos que concretó durante el primer semestre de este año, ya que también vendió varios pisos del edificio conocido como "261 Della Paolera", ubicado en la zona de Catalinas, del barrio porteño de Retiro.

El grupo lanzó un plan de recompra de sus títulos y un proceso de capitalización para defenderse de la volatilidad financiera que atraviesa el país

En este caso, el precio de la transacción fue de u$s12,6 millones (u$s10.600/m2), los cuales ya fueron abonados en su totalidad por el Banco VOII S.A, una de las principales entidades financieras virtuales, nacida en 2014 cuando Nexfin S.A, Arroyo Ubajay S.A y el empresario Walter Roberto Grenón, adquirieron el 99,9% del capital accionario y votos de MBA Lazard Banco de Inversiones.

Anteriormente, había vendido otros dos pisos de la torre por una superficie locativa total de aproximadamente 2.370 m2 y 24 unidades de cocheras por u$s20,4 millones o u$s8.600 por m2.

En tanto, en noviembre del 2021 recibió u$s9,2 millones por la cesión de un piso de altura media de la torre por una superficie total de 1.215 m2 y 12 unidades de cocheras.

Del mismo modo, llevó a cabo la venta de varias unidades de 200 Della Paolera, torre que cuenta con 30 pisos, 125 metros de altura y 35.800 m2 para renta y fue lanzando en diciembre del 2020, con una inversión de u$s 110 millones. Al momento de su presentación, la tecnológica Globant ya había comprado cuatro pisos.

Igualmente, transfirió varios pisos de la torre Boston por u$s22,9 millones, que concretó el año pasado y que en ese momento sumó a la transacción que cerró en julio del mismo período por la cesión de otros cinco pisos por u$s 34 millones en el mismo edificio.

Una semana antes se había desprendido de la torre de oficinas ubicada en Bouchard 710 por u$s87,2 millones, identificada por el cartel de Samsung.

Como parte de la misma estrategia, IRSA también se viene desprendiendo de participaciones accionarias en diferentes empresas más pequeñas, como Manibil, una de sus subsidiarias dedicada a desarrollos inmobiliarios en el marco de una operación por la cual recibió casi $577 millones por el 49% del capital de esa sociedad.

El comprador fue Land Group S.A, una desconocida empresa también del rubro inmobiliario y que tiene su residencia legal en Uruguay.

Defensa financiera

Como parte de la misma estrategia y ante las fluctuaciones e inestabilidad que evidencia el valor de las acciones del holding, salió a recomprar acciones propias con el objetivo de contribuir al fortalecimiento de sus acciones en el mercado y de reducir las fluctuaciones en el valor de cotización.

Lo hizo teniendo en cuenta que la volatilidad financiera local no refleja el valor ni la realidad económica que tienen los activos, "resultando ello en desmedro de los intereses de los accionistas de la sociedad", según detalló en un informe también enviado a la CNV en el 2021.

En base a estos argumentos, el directorio de IRSA autorizó el uso de hasta $1.000 millones para la compra de las acciones con un límite diario para las operaciones en el mercado que será no mayor al 25% del volumen promedio de transacción que hayan experimentado las acciones en los mercados que cotiza, durante los 90 días hábiles anteriores.

Luego, inició un millonario proceso de cambio de acciones de valor $1 por otras de $10 para mejorar su perfil financiero y capitalizar de manera parcial la cuenta Prima de Emisión por $6.552 millones.

Lo hizo emitiendo la misma cantidad de acciones ordinarias, escriturales, de valor nominal $1 (un peso) y con derecho a un voto.

Además, llevó a cabo el cambio del valor nominal de las acciones representativas del capital social de valor nominal $1 y un voto por acción a valor nominal $10 cada una y un voto por acción.

Según IRSA, su capital social, luego de estas operaciones, será mayor a los $7.363 millones representado por 736.354.245 acciones ordinarias escriturales de valor nominal $10 cada una y un voto por acción.

Rentabilidad en caída

En el caso de sus ingresos, su balance finalizado el 30 de junio pasado arrojó una ganancia de $56.042 millones, cifra que es $17.415 millones menos que los $73.457 millones que ganó en igual período del año pasado, marcando los problemas que viene teniendo el grupo para recuperarse de los golpes que las medidas sanitarias contra la pandemia del Covid-19 le propinaron.

En especial, en los ingresos de sus centros comerciales y en sus negocios de oficinas donde lleva ya vendidos activos por casi u$s400 millones, proceso iniciado durante el 2020 con el objetivo de recaudar fondos para reducir los resultados negativos que venía acumulando en sus últimos balances.