Drama para los inquilinos: cada vez más propietarios publican departamentos en dólares

Secuela de la sustancial caída del stock –provocada por las condiciones de la normativa vigente– de las propiedades destinadas al alquiler tradicional, que en la Ciudad de Buenos Aires no superan las 5.000 unidades, en febrero pasado se contabilizaron más de 15.000 inmuebles con fines de renta temporaria. Pero hay más cifras que alertan: entre septiembre y diciembre de 2022, solo en la plataforma AirBnB, el número de avisos de viviendas relacionadas a esta modalidad en CABA pasó de 15.000 a casi 20.100.

Sumadas todas las empresas que brindan esta propuesta, la cifra anterior asciende a 70.000, "un 15% del total de los alquileres permanentes que demandan las familias en la Capital", informó la organización Inquilinos Agrupados. Es que, en promedio, por un 2 ambientes se paga $107.835 por mes versus los u$s49 por noche que se cobra por un "turístico", conforme las últimas estadísticas de Monitor Inmobiliario.

Desagregado por barrios, Palermo es líder en este "rubro", con 8,51 departamentos temporarios por manzana, seguido de Recoleta (8,28), Retiro (7,24) y San Telmo (6), según datos de Invertire.com; y de acuerdo con especialistas consultados se suman sectores muy demandados, como Belgrano, Núñez y Las Cañitas, con una particularidad: también se da en otras áreas como Almagro, Balvanera y San Nicolás.

Ahora bien, en un mercado tan desfasado y con semejante inflación, este tipo de renta ya no es exclusiva de "consumo extranjero", también por residentes que "no quieren asumir un contrato de tres años bajo las nuevas condiciones de la Ley de Alquileres", apunta Cintia Azpiazu, mánager de Gustavo De Simone. Por ejemplo, en Puerto Madero, donde casi la totalidad del stock se abona en moneda extranjera, rentar un inmueble amueblado de 60 m2 con cochera parte de los u$s1.300 por mes –con una oferta de amenities por demás significativa–, mientras que en Nordelta, el área más cara de zona norte, arranca en u$s600.

Lo que sucede en zonas tan demandadas es que la mayoría paga los alquileres en dólares y por adelantado, intentando negociar un mejor número. "Hace unos meses dijimos que el 60% del mercado inmobiliario está dolarizado; sin dudas, esta tendencia seguirá creciendo", augura Miguel di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Alquileres en dólares: ¿es legal?

Primero, aclaración: la actual Ley de Alquileres considera temporario a todo contrato menor a tres meses; cuando este periodo es excedido debe existir un contrato con objeto determinado –por ejemplo, extranjeros que llegan a Buenos Aires por trabajo o estudio– que acredite el fin específico con que se utilizará ese inmueble y tendrá que cumplirse en un plazo inferior al mínimo (art. 1199 parte final del Cód. Civ. y Com.) Y si tiene fines de vivienda y se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, posee una validez por tres años.

Las inmobiliarias y sitios web cuentan con cada vez más ofertas de venta y alquileres de propiedades en dólares.

El problema es que la Ley actual llegó para romper el mercado: "El propietario ve que en tres 3 hay un 13% de inflación y que un departamento igual al suyo, que vale $100.000 por mes, en su mismo edificio se alquiló por $130.000. Por lo que mucha gente lo alquila temporario, cada tres meses, y lo va renovando entre un 20 o un 25%, en contratos en pesos", advierte Di Maggio.

Es que tanta demanda y escasa oferta genera que muchos propietarios actúen a sabiendas de dicho faltante: "Optan por realizar contratos a corto plazo para mantener una renovación constante de los montos mensuales. Van por encima de la inflación y fuera de los valores de un alquiler tradicional", refuerza Azpiazu.

Y es comprensible que pretendan "resguardarse de la desorbitada inflación y decidan pactar el alquiler en dólares, es a lo que tiende el mercado locativo, pero el riesgo es grande", expone Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Alquileres: hecha la ley…

Entonces, ¿los contratos realizados en moneda estadounidense son válidos? "Siempre hablando del dólar Banco Nación. Lo que está fuera de ese valor es un acuerdo entre partes, en blue. Esto es una manera de proteger al propietario porque, básicamente, de un mes a otro el dólar oficial aumenta y el blue, también", describe el director de Depa.

De las propiedades que publican en dólares, en algunos contratos piden dólar billete; otros actualizado al dólar blue todos los meses; otros ponen un precio y cuando lo alquilan, el día que se firma el contrato, queda un valor de referencia para el resto. Puede ser un contrato convencional, "pero se fija un valor al blue para no perder por semana según la cotización. Si bien son los menos, hay propietarios que publican en dólares y lo pesifican a dólar Banco Nación y el aumento es en dólares, y otros que publican en dólares y luego lo pesifican a dólar Banco Nación y lo mantienen a ese valor", argumenta Di Maggio.

Marco legal mediante, el artículo 1187 del Código Civil y Comercial que define lo que es el contrato de locación establece que el alquiler debe ser en dinero; por lo tanto, la moneda extranjera no puede ser aplicable porque el artículo 765 fija que la moneda extranjera es ‘cosa’. En consecuencia, "quien suscriba un contrato en dólares no está realizando un contrato de locación, sino un contrato innominado", expone Abatti.

El precio de los alquileres representa más del 50% del sueldo promedio y ahora se ofertan en dólares.

Por otro lado, si se quiere pagar en pesos al cambio oficial, "tampoco es posible porque la Ley de Alquileres actual en su art. 14 establece que el contrato de locación de vivienda se indexa una vez por año por el índice del Banco Central de la República Argentina", añade. Y si bien se están haciendo contratos en dólares, aclara que es una mala praxis: "El propietario se arriesga a que el inquilino le plantee judicialmente que se cumpla con la Ley 27551; por lo que hay que fijarlo con peritos. Y eso demora años".

También se está utilizando la figura del comodato (préstamo del inmueble), que, como es gratuito, se lo complementa con un contrato de mutuo (préstamo de dinero) para suplantar al precio del alquiler. Por lo general, "el acreedor no es el comodante para evitar que quede al descubierto la simulación y, al respecto, hay fallos jurisprudenciales que han resuelto que se trata de un contrato locativo simulado por el comodato y el mutuo, lo cual le acarrea responsabilidades pecuniarias al propietario e incluso al redactor de los contratos", concluye el experto.