Fibra Mty se fortalece para el nearshoring: alista 180 millones de dólares para la compra de 15 naves industriales

Después de concretar la transacción del portafolio “Zeus” en marzo de este año, Fibra Mty, Fideicomiso de inversión en bienes raíces, se prepara para invertir, al menos, 180 millones de dólares durante el primer semestre del 2024, con el fin de llevar a cabo expansiones y nuevas adquisiciones de naves industriales, en plena coyuntura del efecto de la reconfiguración de cadenas de suministro, conocido como nearshoring.

En entrevista para Econohábitat, Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones de la compañía, compartió que, hasta el momento, se tienen firmadas expansiones con inquilinos existentes por alrededor de 49 millones de dólares y existen en negociación 41 millones de dólares adicionales.

Además, el Fideicomiso firmó una carta de intención para la adquisición de un portafolio con un valor de poco más de 80 millones de dólares, el cual está compuesto por 15 naves industriales ubicadas en los mercados del noroeste y Bajío del país.

“Alrededor de 60% de estos inmuebles están relacionados con el nearshoring, el resto se especializan en logística y manufactura ligera de exportación. La estrategia será seguir con gran actividad en las adquisiciones vinculadas a la reconfiguración de las cadenas de suministro”, comentó el directivo.

Las adquisiciones y expansiones de proyectos industriales anunciadas permitirán que Fibra Mty añada 300,000 metros cuadrados de espacio, lo que representa un crecimiento de 20% en comparación con el Área Bruta Rentable (ABR) actual del Fibra.

Por su parte, Roberto Solano, gerente de Análisis Económico, Cambiario y Bursátil de Grupo Financiero Monex, confirmó que en el 2024, por cuarto año consecutivo, el sector industrial se consolidaría como el favorito de los Fibras inmobiliarias.

“En términos operativos, los Fibras presentaron una sólida ocupación de 95.7%, pero si sólo se considera el segmento industrial sería de 98.3%. Las favorables cifras confirman avances en desarrollos y adquisiciones.  Hacia el cierre de año, el sector industrial mantendría el liderazgo, dadas las sinergias del nearshoring, con adquisiciones y desarrollos”, agregó el especialista.

Cabe mencionar que los planes de inversión para el 2024, acercarán a Fibra Mty a un nivel de apalancamiento cercano a 35%, por lo que podría lanzar una Oferta Pública en la bolsa de valores el siguiente año para capitalizar nuevamente a la empresa.

Efectos del superpeso

Es una realidad que el sector inmobiliario industrial goza de uno de sus momentos más brillantes de las últimas décadas, sin embargo, existe un factor que, contrario a lo que se pensaría, ha ensombrecido el panorama: el superpeso.

Dado que una gran parte de las rentas de naves industriales en México, se cobran en dólares, los ingresos de los propietarios han sido afectados por la depreciación de la divisa estadounidense.

En el caso de Fibra Mty, 83% de su portafolio se encuentra dolarizado, por lo que el ingreso bruto se contrajo 6.5% en el tercer trimestre del 2023, en comparación con el mismo periodo del 2022.

“El impacto que tuvimos, solamente por tipo de cambio, fue de alrededor de 45 millones de pesos en el trimestre. El superpeso no nos ayuda, porque el ingreso en dólares disminuye y se comprime el margen operativo y EBITDA, no obstante, están por encima de 90% y 83%, respectivamente, en rangos muy sanos. Pensamos que el tipo de cambio va a mantenerse con el tono de los últimos meses, por el momento, sí nos ha afectado, pero marginalmente”, añadió Llaca.

Demanda activa en el 2024

En palabras del director de operaciones y adquisiciones de Fibra Mty, el mercado inmobiliario industrial se mantendrá con fuerza durante el 2024, ya que los niveles de absorción neta a nivel nacional rondan los 5 millones de metros cuadrados de espacio y los desarrolladores trabajan “a manos llenas” para satisfacer la demanda del nearshoring.

“Con base en lo que hemos visto entre los inversionistas y los usuarios, no se ve una desaceleración en el mercado. Todas las empresas están a full, muy volcadas hacia México. El próximo año, dependerá de qué tan nervioso se ponga el mercado con el tipo de cambio, pero, hasta el momento, no esperamos una desaceleración en la demanda”, sostuvo Llaca.

En este sentido, Solano remarcó que la inercia operativa de los Fibras inmobiliarias confirma que el 2023 es clave para la consolidación del sector, al acercarse al histórico desempeño observado en el 2019, tanto en el nivel de ocupación como en desempeño de los CBFIs.

“En el 2S23 se mantiene nuestra visión favorable del sector, ya que pese a enfrentar retos económicos (altas tasa de interés y elevada inflación), existen favorables métricas operativas, además de un entorno atractivo en el consumo y mayor dinamismo en el año”, agregó el analista.