Yahoo Finanzas ¿Latino o negro? Tu hipoteca en EE.UU. te podría salir más cara
(Bloomberg) -- Los prestamistas no bancarios se han hecho con el negocio de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos. En promedio, cobran más que los bancos tradicionales, y los prestatarios latinos y negros son los que más pagan, según un análisis de Bloomberg.
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Cuando Rosario López buscaba comprar su primera casa el año pasado, sabía que sus opciones de financiamiento eran limitadas. Como guardia de seguridad en Los Ángeles cobraba en efectivo y no contaba con sus recibos de declaraciones de impuestos. Su historial crediticio era escaso, por lo que no se sorprendió cuando su banco, Bank of America Corp., le dijo que no cumplía los requisitos para una hipoteca.
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López, madre soltera con tres hijas, buscó otras opciones. Encontró Miracle Lender Inc., una agencia hipotecaria del Valle de San Fernando que se dirige a los prestatarios latinos con publicidad en español en las redes sociales. “El crédito no importa”, dice un asesor en una publicación de Instagram.
Miracle Lender encontró la forma de obtener una hipoteca para López sin involucrar a un banco. Gestionó un préstamo de US$412.000 respaldado por el Gobierno a través de GenHome Mortgage Corporation, un prestamista no bancario, para que López pudiera comprar una casa de cuatro dormitorios en Lancaster, una ciudad a unos 70 kilómetros al norte de Los Ángeles.
Pero la operación le salió cara. Según datos federales, pagó US$21.533 en comisiones. Eso incluía cerca de US$10.000 en gastos de originación que fueron a parar al prestamista y al intermediario, como se detalla en sus documentos hipotecarios, cinco veces la cantidad promedio pagada el año pasado por los prestatarios bancarios tradicionales por créditos de tipo y tamaño similares en el condado de Los Ángeles. Lo más sorprendente: la comisión de US$8.275 para Miracle Lender.
“Es mucho”, dice López. “Pero fue mi única opción para conseguir una casa”.
En los últimos años, millones de estadounidenses se han enfrentado a una disyuntiva similar a medida que los bancos comerciales se retiraban del mercado hipotecario residencial, valorado en US$12 billones. Los prestatarios se han visto obligados a navegar por un ecosistema financiero opaco y complejo dominado por entidades crediticias no bancarias que no aceptan depósitos como los bancos tradicionales, operan sobre todo en línea y están sujetos a menos regulaciones federales. Estos prestamistas dependen de las comisiones más que los bancos, y a menudo trabajan con proveedores de servicios independientes, incluidos asesores hipotecarios, lo que con frecuencia eleva los costos para los prestatarios. Como resultado, los compradores de vivienda con menos medios —a menudo latinos o negros— pagan comisiones más elevadas.
Las entidades crediticias no bancarias afirman que ofrecen préstamos hipotecarios a personas que no consiguen financiación de otro modo, a menudo con situaciones complicadas que pueden elevar los costos. Sin embargo, incluso entre prestatarios con características comparables, los que recurren a prestamistas no bancarios tienden a pagar comisiones más elevadas.
Un análisis de Bloomberg News de más de 38 millones de hipotecas originadas entre 2018 y 2022 encontró que los compradores de viviendas con ingresos y tamaños de préstamos comparables pagaron en promedio cerca de US$300 más en cuotas iniciales totales al tramitar su crédito por medio de prestamistas no bancarios en lugar de bancos tradicionales. También hubo una penalización racial y étnica: Los compradores de vivienda latinos que recurrieron a entidades no bancarias para obtener el tipo de hipoteca más común pagaron US$230 más en promedio que los prestatarios no bancarios blancos comparables, mientras que, según el análisis, los prestatarios negros pagaron US$150 más. Esa disparidad fue menor para los clientes latinos, unos US$40, e inexistente para los compradores de vivienda negros, que obtuvieron préstamos directamente con instituciones bancarias.
Si bien las cantidades pueden parecer pequeñas en comparación con el precio de una vivienda, se acumulan en millones de hipotecas. En los últimos cinco años para los que se dispone de datos, las entidades no bancarias originaron cerca del 60% de los créditos hipotecarios de Estados Unidos, lo que generó US$71.000 millones en comisiones, cerca de tres cuartas partes del total de comisiones cobradas por prestamistas y corredores.
Las disparidades raciales y étnicas tienden a ser mayores en zonas donde se concentran grandes poblaciones latinas o negras. En el condado de Los Ángeles, donde en los últimos cinco años se han concedió más hipotecas a compradores latinos que en ningún otro, la diferencia de comisiones entre prestatarios no bancarios latinos y blancos era el doble de la media nacional.
“Es un reflejo del sistema desigual que tenemos, sobre todo en los mercados financieros y bancarios en torno a las oportunidades económicas: un sistema en el que los pobres tienen que pagar más y les resulta más difícil acceder a los recursos y las oportunidades”, afirma Deborah Archer, profesora de Derecho y directora de la Clínica de Derechos Civiles de la Universidad de Nueva York, que también es presidenta de la Unión Americana de Libertades Civiles. “Están pagando tasas más altas, y son justo esas personas las que más ayuda necesitan. Estas condiciones creadas por la desigualdad racial sistémica se utilizan ahora para justificar una mayor desigualdad racial y discriminación”.
Las entidades crediticias no bancarias afirman que sus precios no discriminan por motivos de raza u origen étnico, y que cualquier disparidad en las comisiones puede atribuirse a diferencias individuales que el análisis de Bloomberg no evalúa adecuadamente. Consideran también injusto analizar las comisiones hipotecarias sin tener en cuenta las tasas de interés y que el pago total del prestatario a lo largo de la vida del préstamo, incluidos los intereses, es un mejor indicador del costo.
Greg Buchak, profesor asociado de finanzas en la Stanford Graduate School of Business y uno de los tres investigadores hipotecarios que revisaron la metodología y las conclusiones de Bloomberg, afirma que para calcular ese costo habría que estimar cuánto tiempo estará vigente un préstamo antes de que se refinancie, se amortice o se venda la casa, las cuales son variables difíciles de predecir y basadas en fórmulas que ni los bancos ni las entidades no bancarias hacen públicas.
La duración promedio de las hipotecas de los compradores estadounidenses es de ocho años, según Attom, un proveedor de datos inmobiliarios. Utilizando esa referencia, Bloomberg descubrió que los préstamos no bancarios resultaban más caros que los bancarios en todos los niveles de ingresos, incluso teniendo en cuenta los intereses pagados durante la vida media de una hipoteca.
Los costos analizados por Bloomberg comprenden la comisión inicial que los prestatarios deben pagar para recibir un préstamo. Incluyen tanto los gastos de originación cobrados por prestamistas e intermediarios como aquellos pagados a terceros, como aseguradoras, tasadores y abogados. El análisis reveló que la diferencia entre los gastos de apertura de los bancos y los de las entidades no bancarias es mayor que la diferencia en los honorarios de terceros.
El análisis de Bloomberg se basa en una técnica estadística ampliamente aceptada denominada análisis de regresión lineal múltiple, para determinar los efectos del tipo de prestamista y la raza de los prestatarios en la determinación de las comisiones, manteniendo constantes las diferencias de ingresos, importe del préstamo y otras variables.
Las puntuaciones de crédito, que los prestamistas utilizan para ayudar a fijar las tasas y algunas comisiones iniciales, no son públicas. Pero Bloomberg utilizó otro dato que mide la diferencia entre la tasa de interés de un comprador de vivienda el día en que se fijó y lo que habría pagado un prestatario con puntuación preferente esa misma semana. El llamado diferencial de tasas está muy correlacionado con la calificación crediticia de los prestatarios, según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés), la única agencia federal que supervisa las prácticas crediticias no bancarias. La agencia declinó hacer comentarios sobre los hallazgos de Bloomberg, pero sus normas de 2015 que rigen la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas dicen que el estudio de las comisiones por adelantado tiene una “utilidad significativa” en el análisis de préstamos justos.
Los propios estudios anuales de la agencia sobre tendencias hipotecarias han encontrado disparidades raciales y étnicas en los costos, aunque no han tenido en cuenta cómo los ingresos de los prestatarios y otras características afectan a esos cargos ni han comparado las comisiones de diferentes tipos de prestamistas. En su último informe, basado en datos de 2022, la Oficina descubrió que los compradores de vivienda negros y latinos pagaban en promedio hasta un 48% más que los prestatarios blancos y asiáticos.
Alexei Alexandrov, principal asesor del Urban Institute y ex economista jefe de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que también revisó el análisis de Bloomberg, dice que los consumidores están en desventaja cuando se trata de lo que suele ser el gasto más grande y estresante de sus vidas. “Los consumidores no suelen buscar la mejor opción cuando se trata de hipotecas, porque les resulta muy complicado hacer todos esos cálculos en la cabeza”, afirma Alexandrov. “No sé cómo esperan que la gente lo haga”.
Para Buchak, todo está relacionado con la asimetría de la información. ”Pasan por todo ese proceso y al final les dan un papel que dice: esto es lo que debe”, dice, refiriéndose a las hipotecas de bancos y entidades no bancarias. “Y algunos de esos conceptos, jamás los han visto o escuchado. Estos prestamistas tienen habilidades de mercado, y si saben que el cliente no buscará una mejor oferta, le cobran un precio más alto”.:
Durante mucho tiempo, quienes buscaban adquirir una vivienda recurrían a los bancos tradicionales, que entre 2007 y 2013 originaron cerca del 70% del total de las hipotecas y refinanciaciones de EE.UU. Sin embargo, con la entrada en vigor de nuevas normativas tras la crisis financiera, grandes instituciones como Wells Fargo & Co, JPMorgan Chase & Co. y Bank of America se retiraron del negocio. Algunos alegaron bajos márgenes de beneficio y elevados costos de cumplimiento.
Esos huecos los llenaron cientos de prestamistas no bancarios. En 2021, cuando las tasas de interés históricamente bajas impulsaron la concesión de préstamos hipotecarios a niveles nunca antes vistos desde antes de la Gran Recesión, las cifras se habían invertido y las entidades no bancarias originaban casi el 70% de todos los créditos hipotecarios de EE.UU. El año pasado, la proporción se redujo al 60%, y su negocio se vio afectado a medida que el aumento de las tasas hipotecarias menguaba la demanda de préstamos.
En la actualidad, los grandes bancos rara vez conceden créditos a prestatarios primerizos con bajos ingresos. Los prestamistas no bancarios suscribieron el 90% de todas las hipotecas de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) el año pasado, el tipo de préstamo respaldado por el Gobierno que obtuvo López. Bank of America originó solo 1.008, el 0,1% del total; hace una década fueron 28.000. Un portavoz dijo que el banco ofrece a los compradores primerizos otros tipos de créditos más asequibles que no están respaldados por el Gobierno.
No obstante, los grandes bancos siguen haciendo dinero con las hipotecas estadounidenses, aunque sea entre bastidores. Una revisión de los registros estatales muestra que los cuatro bancos estadounidenses más grandes otorgaron el año pasado hasta US$100.000 millones en líneas de crédito a compañías hipotecarias no bancarias.
“Si Bank of America les dice: ‘Lo siento, usted no reúne los requisitos’, se van con quien sí les dé el crédito”, afirma Erika Toriz, directora ejecutiva de Haven Neighborhood Services, un grupo sin ánimo de lucro de defensa del consumidor de Los Ángeles. “Hay gente que realmente quiere cumplir su sueño de tener casa propia, y hacen lo que sea para conseguirlo”.
Alcanzar ese sueño tiene un precio. A diferencia de los bancos, que pueden vender otros servicios como tarjetas de crédito, préstamos automotrices y cuentas de inversión, los prestamistas no bancarios dependen más de lo que podría parecer una maraña de cargos. Los prestatarios bancarios también se enfrentan a comisiones por tasas fijas, de financiación y de tramitación, pero estas se acumulan más rápido en las entidades no bancarias.
“Las entidades no bancarias no pueden ser bancos”, afirma David Stevens, ex director de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, que representa a prestamistas bancarios y no bancarios. “No pueden competir con menores costos, lo que sí ofrecen es mayor acceso al crédito”.
Las normas federales limitan los cargos de originación de las hipotecas respaldadas por el Estado al 3% del importe total del préstamo. Los prestamistas pueden originar créditos con comisiones más altas, pero deben determinar que los prestatarios pueden pagarlas, y tienen prohibido vender esos préstamos a las gigantes Fannie Mae, Freddie Mac u otras entidades con patrocinio del Gobierno. Tampoco se limitan las comisiones cobradas por intermediarios, agentes inmobiliarios, tasadores y aseguradoras que no estén afiliados a las entidades crediticias.
Aun así, incluso después de eliminar las comisiones de terceros, las disparidades persisten. Los prestatarios no bancarios pagaron en promedio un 22% más en comisiones de originación que los prestatarios bancarios que adquirieron viviendas de precio similar, recibieron tasas de interés comparables y tenían ingresos, cargas de deuda y solvencia similares, según Bloomberg. Entre los clientes no bancarios, los prestatarios negros y latinos pagaron en promedio entre US$120 y US$170 más en cargos de originación, respectivamente, que los compradores blancos.
En algunos casos específicos -por ejemplo, una hipoteca con una comisión de agente intermediario de US$8.700- los documentos compartidos con Bloomberg dejan en claro la naturaleza de los costos más elevados. Pero en el análisis más amplio resulta difícil precisar las razones de las diferencias de tasas. En los datos que son públicos no se desglosan todos los cargos, y algunas características del prestatario, como la falta de declaraciones de impuestos de López y su calificación crediticia, no se proporcionan en absoluto.
Por su parte, los prestamistas no bancarios dicen que cualquier análisis de los cargos que no incluya las calificaciones de historial crediticio no es fiable. Ellos utilizan esas puntuaciones para decidir si aprueban o no la hipoteca y para fijar las tasas de interés. Dichas calificaciones también pueden impactar en las comisiones iniciales de los prestatarios, ya que reflejan el riesgo de suscribir malos préstamos. Ese riesgo es mayor para las entidades no bancarias, que entre 2016 y 2022 tuvieron un mayor porcentaje de préstamos rechazados por las entidades respaldadas por el Gobierno que los bancos, según muestran datos federales.
Los prestamistas hipotecarios no bancarios también dicen que quienes adquieren una vivienda tienen la opción de pagar una mayor cantidad por adelantado para asegurar tasas más bajas, una compensación conocida como puntos hipotecarios o puntos de descuento. Pero el análisis de Bloomberg tiene en cuenta los cargos que los prestatarios pagaron para reducir sus tasas mediante la inclusión de estas cantidades en su modelo de regresión.
Para comprender mejor la interacción entre las puntuaciones de crédito y las tasas, Bloomberg examinó 11 millones de hipotecas adquiridas por Freddie Mac, que compra créditos a los prestamistas para apoyar al mercado hipotecario. Un análisis de estos datos, que incluía puntuaciones de crédito y abarcaba 2018 hasta el tercer trimestre de 2022, mostró que las entidades no bancarias ofrecían tasas de interés más altas que los bancos para créditos hipotecarios a prestatarios con puntuaciones de crédito comparables: seis puntos básicos en promedio.
Al menos parte de la disparidad en las comisiones tiene su origen en el modo de operar de las entidades no bancarias. Mientras que la mayoría de los bancos utilizan sus propios agentes de crédito para tramitar las hipotecas, las entidades no bancarias recurren más a fuentes externas, como asesores de crédito, intermediarios no afiliados y promotores inmobiliarios, para generar negocio. Los acuerdos se logran de formas que no siempre están claras ni se revelan en los datos federales. Algunos promotores exigen que los préstamos procedan de prestamistas específicos. Algunos agentes inmobiliarios también actúan como agentes hipotecarios, un acuerdo conocido como “double-dipping”, que estaba prohibido para los créditos respaldados por el Gobierno antes del pasado mes de diciembre.
Para complicar aún más las cosas, algunos prestamistas no bancarios, como United Wholesale Mortgage, recurren a intermediarios independientes, mientras que otros, como Guaranteed Rate Inc. cuentan con originadores de créditos en su plantilla. Rocket Cos. hace ambas cosas. Las entidades no bancarias afirman que el hecho de que un prestamista recurra a originadores internos o externos es importante porque los intermediarios suelen ser compensados mediante comisiones, mientras que el personal interno es remunerado por medio de honorarios. (Los datos federales no especifican qué modelo utiliza cada prestamista).
Adam DeSanctis, portavoz de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, afirma que las entidades no bancarias tienden a ofrecer a los prestatarios una mayor variedad de tasas y condiciones crediticias, y eso genera costos. ”Las diferencias fundamentales en los modelos de negocio, la oferta de productos y las estructuras de los costos hacen que resulte problemático comparar los precios agregados de los créditos ofrecidos por bancos y compañías hipotecarias independientes”, dice.
Sarah DeCiantis, directora de marketing de United Wholesale Mortgage, el segundo mayor emisor de hipotecas de EE.UU., dijo en un correo electrónico que el análisis de Bloomberg es erróneo porque no toma en cuenta las puntuaciones de crédito y otras variables. “Los prestamistas no bancarios conceden préstamos a todos los que cumplen los requisitos y, por tanto, otorgan crédito a prestatarios con ingresos más bajos con más frecuencia que los bancos”, escribió. “El sentido común dice que un perfil de riesgo más alto daría lugar a diferentes comisiones, tasas y costo global de un préstamo”. También dijo que las comisiones iniciales reflejan diferentes estructuras de compensación y opciones de los consumidores, y no establecen si el prestatario recibió un mejor o peor trato.
Rocket, el mayor originador, remitió a Bloomberg a David Skanderson, analista de préstamos justos de Charles River Associates en Washington, que declinó hacer comentarios sobre los resultados. Guaranteed Rate tampoco quiso hacer comentarios.
Sean cuales sean las razones de las disparidades, el aumento de las comisiones puede ser una carga. “Los cargos de cierre son uno de los mayores obstáculos para los nuevos propietarios”, afirma Jesse Van Tol, presidente de la National Community Reinvestment Coalition, un grupo sin ánimo de lucro con sede en Washington. “Ahorrar para una casa es muy difícil. Pagar US$5.000 más que otros prestatarios, puede resultar una barrera enorme”.
La hipoteca que obtuvieron Kehinde Ojo y su marido el año pasado venía acompañada de elevados costos y una alta tasa de interés.
En muchos sentidos, Ojo, de origen nigeriano y quien se desempeña como gerente de auxiliares de atención domiciliaria en una agencia de personal médico, era una prestataria con un perfil atractivo. Contaba con US$140.000 para el pago inicial de una casa en Moreno Valley, a 104 kilómetros al este de Los Ángeles. Dice que ella y su marido tenían en conjunto ingresos de seis cifras, lo que significa que tendrían una baja relación de deuda a ingresos (DTI) del 20%, con suficiente espacio para cubrir los pagos de la hipoteca de US$523.000 que estaban buscando. Solo había un problema: Ojo había emigrado recientemente a EE.UU. y no tenía número de Seguridad Social.
Los Ojo se dirigieron a Ray Ferguson, un asesor de préstamos en la correduría hipotecaria Bay Equity Home Loans, una filial de Redfin Corp., para organizar el crédito. Se supone que los agentes independientes buscan opciones, pero Ojo recuerda haber tenido pocas. Ferguson le consiguió un crédito de Newfi Lending con unos gastos de cierre de US$8.415. Esta cantidad fue 24% superior a la que cobraban los bancos de la zona por hipotecas similares.
El total incluía un pago de US$4.600 para reducir su tasa de interés un 0,875%, según muestran los documentos de cierre. Pero incluso después de que los Ojo acordaron pagar el dinero adicional, Newfi les fijó una tasa del 8,75%, casi 2 puntos porcentuales completos más altos que el promedio que pagaron otros prestatarios en el momento en que cerraron en octubre de 2022.
De pie en la puerta de su nueva casa mientras su hijo corre jugando a ser Super Mario, Ojo dice que Ferguson le dijo que no tendría muchas opciones.
“Los bancos convencionales, como Wells, Chase, BofA, no creo que alguno de ellos otorgue préstamos como el de los Ojo”, dice Ferguson, quien dijo a Bloomberg que normalmente obtiene en pago el 1% del importe de la hipoteca, en este caso unos US$5.000. “En ciertas situaciones, no tienes elección”.
Esto se debe a que las hipotecas como la que obtuvieron los Ojo -préstamos en los que al prestatario le falta documentación u otro requisito- no cumplen las normas de suscripción de Freddie Mac y Fannie Mae. Estas hipotecas, denominadas no aptas, suelen obtener tasas de interés más altas. Pero algunos agentes hipotecarios dicen que eso puede mitigarse con una buena puntuación crediticia y un pago inicial elevado. Ojo asegura que ella tenía ambas cosas.
“No es justo”, dice. Espera poder conseguir una hipoteca más asequible cuando reciba su número de Seguridad Social. “Cuando lo tenga, todo mejorará”.
Un portavoz de Newfi, propiedad de la firma de inversión Apollo Global Management Inc., dice que la compañía no puede hacer comentarios sobre prestatarios específicos, pero que ofrece créditos a personas que podrían no obtener una hipoteca de un banco tradicional. “Operamos en un sector muy regulado, tanto a nivel estatal como federal, y cumplimos todas las leyes aplicables”, afirma el portavoz. “Hay muchos factores importantes involucrados en el proceso de suscripción de préstamos que determinan el costo total de un crédito, que no se contabilizan en el conjunto de datos de la HMDA”.
Al igual que Ojo, Andrés Maduro, de 42 años, dice no haber tenido muchas opciones a la hora de elegir un prestamista. Cuando en 2019 encontró una casa en Tampa de US$140.000 con dos dormitorios y dos baños, recuerda que el agente inmobiliario le dijo que tendría que obtener su hipoteca respaldada por el Gobierno por medio de LoanDepot Inc. Eso incomodó a Maduro, asistente jurídico de una sucursal del banco JPMorgan, pero siguió adelante. “No quería dejar ir la propiedad”, dice.
Los US$6.431 de gastos de cierre que pagó Maduro fueron un 24% superiores a la media que los bancos de Tampa cobraban a los prestatarios de la FHA, según el análisis de Bloomberg. Las comisiones cobradas por LoanDepot, con sede en Irvine, California, el tercer prestamista no bancario más grande del país el año pasado, fueron en promedio 25% más altas para los prestatarios latinos como Maduro, en comparación con los de los prestatarios blancos no latinos durante el período de cinco años.
Como no le fue posible comparar las comisiones, Maduro no se percató que eran altas. Sin embargo, dice no estar sorprendido. “El banco para el que trabajo, está muy, muy regulado, y sé que estas fintech no lo están”, dice Maduro. “Creo que ahí es donde se pierde el sueño americano”.
Una portavoz de LoanDepot no respondió a preguntas sobre las comisiones de Maduro, pero dijo en un correo electrónico que la compañía está ”comprometida a hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible para todas las familias, especialmente para aquellas que forman parte de comunidades diversas”.
Las relaciones comerciales como la que llevó a Maduro a LoanDepot no son atípicas. Toriz, de Haven Neighborhood Services, en Los Ángeles, dice que muchos prestatarios latinos no tienen lazos fuertes con instituciones financieras. “Confían más en los agentes inmobiliarios que en los bancos”, afirma.
Eso crea una oportunidad para los prestamistas no bancarios, cuyos agentes crediticios e hipotecarios cortejan a los agentes inmobiliarios para hacer negocio. Estas relaciones pueden confundir a los prestatarios, que no siempre saben que pueden renunciar a las recomendaciones de un agente.
Ese fue el caso de Annalie Echenique, que llegó a EE.UU. desde Cuba en 2005 con el sueño de tener una casa. Tenía 20 años y estaba embarazada cuando llegó a Miami, y logró reunir el pago inicial tras un riguroso ejercicio de presupuesto. “Comemos en casa”, dice. “Nada de comer en la calle”.
Echenique consiguió ahorrar unos US$300 a la semana trabajando 14 horas al día como supervisora de laboratorio. Pero cuando quiso comprar un condominio de cuatro dormitorios en Homestead, Florida, en 2021, sus ingresos anuales eran de solo US$56.000 y su calificación crediticia de 620 puntos. Eso la convertía en una prestataria de alto riesgo, lo que significaba que su mejor oportunidad de financiación era una hipoteca asegurada por la FHA.
Echenique dice que su agente de bienes raíces, Lina Miranda, le hizo firmar un acuerdo indicando que trabajaría exclusivamente con ella, así como con un agente hipotecario independiente específico. Echenique afirma que la agente inmobiliaria le dijo que si buscaba otras opciones, perdería su depósito de US$5.000.
El agente hipotecario D&F Lending Corp., con sede en Miami, recibió una comisión de US$7.830 por la hipoteca de US$285.000 que obtuvo para Echenique de Caliber Home Loans Inc. con sede en Dallas, según consta en su documento de cierre. Sus costos totales de cierre fueron de US$10.207. En el condado de Miami-Dade, donde vive Echenique, la brecha en las tasas entre prestatarios comparables latinos y blancos no bancarios fue 90% más que el promedio nacional, encontró Bloomberg.
Caliber es propiedad del prestamista no bancario NewRez LLC, uno de los cinco mayores prestamistas hipotecarios de EE.UU. Zach Pardes, director de marketing de NewRez, afirma que las conclusiones de Bloomberg, según las cuales las entidades no bancarias cobran comisiones más elevadas, no son reveladoras. ”Esto se debe a la flexibilidad de los criterios de concesión de préstamos, a los procesos de aprobación más rápidos y a las soluciones adaptadas a los prestatarios que, de otro modo, no cumplirían los requisitos de los depositarios tradicionales”, afirma Pardes. Ni Miranda ni Diana Aponte, propietaria de D&F Lending, respondieron a preguntas sobre las comisiones o sobre si la agencia pagó a Miranda por el negocio de Echenique.
Echenique aprendió una costosa lección: “Si puedes cotejar con otros agentes u otras compañías, házlo”.
La ley federal prohíbe el pago de comisiones a cambio de referencias de cualquier parte involucrada en una transacción hipotecaria. Pero hay excepciones. Las promotoras y otras empresas afiliadas pueden orientar a los compradores de vivienda hacia los prestamistas siempre y cuando revelen sus nexos. No queda prohibido que los agentes hipotecarios cumplan una doble función como agentes inmobiliarios y que cobren un segundo cheque.
Eso es lo que hizo el agente de crédito de Miracle Lender, José Orellana, con Rosario López. La remitió a un agente inmobiliario de Citiwide Realty Group, que opera y comparte dirección con la misma licencia de corretaje, según muestran los registros estatales. Orellana declinó hacer comentarios sobre la hipoteca de López o su comisión, pero defendió su trabajo bajo el argumento de que ayuda a la gente a obtener préstamos. “No hay muchos agentes de préstamos que hablen español”, dice Orellana. “Así que tiendo a centrarme, esencialmente, en eso, porque siento que hay una falta de educación por parte de la comunidad latina a la hora de comprar una casa”. Alex Iglesias, que tiene la licencia para ambas empresas, no respondió a las solicitudes de comentarios.
López habla inglés, pero para los prestatarios que no lo hacen, los originadores de créditos multilingües como Orellana pueden ser un salvavidas en una industria financiera que de otro modo podría estar fuera de su alcance. Una portavoz de GenHome, con sede en Irvine, California, que concedió la hipoteca, dijo que el préstamo cumplía todas las leyes federales y estatales y que las comisiones fueron comunicadas al prestatario. Miracle Lender declinó hacer comentarios.
Para Archer, de la ACLU, el salvavidas no justifica las elevadas comisiones. “Están atrapando a la gente en algunos de sus momentos más desesperados, cuando la gente quiere y necesita esta oportunidad de vivienda”, dice. “Cobrar tasas desorbitadas es realmente aprovecharse de la gente en uno de sus momentos más vulnerables”.
Van Tol, presidente de la National Community Reinvestment Coalition, dice que todo forma parte de un patrón. “Durante muchos años, de diversas formas, las personas de color y de ingresos bajos a moderados han pagado más de formas que no son legítimas”, dice. “Esas prácticas fueron conocidas como reverse redlining o inclusión predatoria, en las que se seleccionaba a personas de esas comunidades para préstamos que tenían características problemáticas”. Las altas comisiones son parte de la evolución de estas prácticas”.
Metodología
Los datos
Para examinar las comisiones que cobran los prestamistas hipotecarios no bancarios, Bloomberg News analizó 38 millones de registros de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (HMDA) de 2018 a 2022. Los datos consisten en información anonimizada a nivel de préstamo. A partir de 2018, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, que recopila los datos, incluyó detalles sobre los costos iniciales que los prestatarios pagan para obtener hipotecas como parte de un esfuerzo federal para aportar más transparencia al mercado hipotecario.
El análisis se limitó a las propiedades residenciales primarias de tasa fija y primer gravamen que se ajustan a las directrices sobre importe de préstamos de Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Se excluyeron las hipotecas adquiridas a otros prestamistas, los préstamos solo sobre intereses, las hipotecas inversas, las hipotecas para casas prefabricadas, como las casas móviles, y las líneas de crédito con garantía hipotecaria. Los registros restantes representaban casi el 80% de todas las hipotecas emitidas durante el periodo de estudio.
Bloomberg calculó las comisiones promedio utilizando los “costos totales del préstamo” de la HMDA, que incluyen no solo las comisiones del prestamista y del intermediario, sino también las comisiones de terceros, como las correspondientes al título y al seguro hipotecario, así como los ”gastos de originación”. Los gastos de originación se limitan a las comisiones del prestamista y del intermediario. Para comparar los costos totales promedio de los préstamos y los gastos de originación entre bancos y entidades no bancarias, Bloomberg utilizó la determinación de la CFPB sobre qué prestamistas eran bancos, tal y como se refleja en los datos de la HMDA. Bloomberg también examinó las disparidades raciales y étnicas entre los prestatarios basándose en la información demográfica proporcionada por el solicitante principal de cada hipoteca, una práctica habitual empleada por los investigadores.
Los datos sobre las líneas de crédito no bancarias de los mayores bancos proceden de informes presentados ante el Departamento de Finanzas de Massachusetts y obtenidos a través de una solicitud de información pública. Para determinar cuántas hipotecas defectuosas se vieron obligadas a recomprar las entidades no bancarias, Bloomberg analizó datos recopilados por Inside Mortgage Finance, una publicación especializada. Bloomberg también analizó datos anónimos a nivel de préstamos de Freddie Mac que incluyen puntuaciones de crédito no disponibles públicamente en los datos de la HMDA.
Análisis de regresión
Para medir las diferencias entre prestatarios comparables con los mismos tipos de préstamos, Bloomberg realizó una serie de análisis de regresión lineal múltiple. Esta técnica estadística mide la relación entre un resultado y varios factores que pueden influir en él y ayuda a revelar el efecto de ciertos factores como la raza del prestatario principal y el tipo de prestamista.
Para eliminar los valores atípicos y los registros con errores obvios de introducción de datos, Bloomberg filtró las hipotecas en las que faltaban los costos totales del préstamo, los costos totales del préstamo superiores a US$50.000 y las relaciones préstamo-valor superiores al 102%, que es el límite para las directrices de suscripción utilizadas por las entidades patrocinadas por el Gobierno. También se eliminaron los préstamos cuyo costo total era superior al importe del préstamo o a la suma de los gastos de apertura y los puntos de descuento. Dado que los prestatarios no están obligados a revelar su raza u origen étnico, alrededor del 23% de los registros carecen de esta información y también se excluyeron del análisis de regresión. Tras realizar estos ajustes, las regresiones incluyeron casi 23 millones de registros hipotecarios.
En el análisis se controlaron las características de los prestatarios, incluidos los ingresos, la relación deuda-ingresos, el tamaño del préstamo, la relación préstamo-valor, los puntos de descuento (si los prestatarios pagan dinero en efectivo por adelantado para reducir las tasas) y los créditos del prestamista (los prestamistas pagan dinero en efectivo a los prestatarios para compensar los costos de cierre por una tasa más alta). El análisis tuvo en cuenta la ubicación de la propiedad utilizando las zonas censales de EE.UU. También se incluyeron en los modelos de regresión el tipo y la finalidad del préstamo. De este modo, se puede ver qué parte de la diferencia de comisiones se mantiene después de tener en cuenta los efectos de factores como el hecho de que los prestatarios con bajos ingresos obtengan hipotecas de menor cuantía, o que determinadas regiones tengan comisiones de terceros más elevadas. Las diferencias en las comisiones iniciales entre bancos y entidades no bancarias fueron estadísticamente significativas, al igual que las disparidades raciales y étnicas.
Bloomberg también comparó los coeficientes derivados de los análisis de regresión realizados por separado para bancos y entidades no bancarias. Esos coeficientes, que miden el grado de diferencias soportadas por prestatarios de distintas razas o etnias tras tener en cuenta las características del prestatario y del préstamo, mostraron que las disparidades para los prestatarios no bancarios eran mayores que las de los prestatarios bancarios.
Análisis del diferencial de tasas
Para tener en cuenta los casos en los que los prestamistas pueden haber cobrado comisiones más elevadas a cambio de tasa más bajas, Bloomberg incluyó los datos del “diferencial de tasas” de la HMDA como variable independiente en los modelos de regresión. Calculado por la CFPB, el diferencial de tasas se define como la diferencia entre la tasa anual equivalente de un préstamo y el tipo medio de oferta preferente para una hipoteca comparable en la misma semana en que se fijó el tipo de interés. El diferencial de tasas proporciona información sobre las decisiones de los prestamistas a la hora de fijar las tasas, ya que éstas se basan en las puntuaciones crediticias, las condiciones macroeconómicas y otros factores que no están disponibles en los datos públicos de la HMDA.
Utilizando los datos del diferencial de tasas y otras variables sobre las características del prestatario y del préstamo, Bloomberg también examinó si las entidades no bancarias cobraban comisiones más elevadas que los bancos a cambio de tasas de interés más bajas. Este análisis reveló que, en promedio, las hipotecas originadas por entidades no bancarias tenían tanto tasas de interés como comisiones más elevadas que los bancos.
Nota Original:
Borrowers Turned to Nonbank Lenders for Mortgages — And It’s Costing Them
©2023 Bloomberg L.P.
