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Mudarse fuera de Capital: cuánto cuesta alquilar en el conurbano y cómo está la rentabilidad para los dueños

Los valores de los alquileres siguen acelerándose y, en ese contexto, la búsqueda de posibilidades de viviendas a precios al alcance del bolsillo se ha vuelto casi una obsesión para los inquilinos. Tras el aumento de casi el 200% que, en Capital Federal, evidenciaron las actualizaciones de los contratos durante el último mes, la opción de migrar del otro lado de la General Paz cobró mayor fuerza para muchos que alquilan. En ese sentido, vale señalar que sendos monitoreos expusieron que los valores en áreas como Zona Norte acumulan incrementos muy por debajo de la inflación, mientras que en el Oeste y el Sur del conurbano los precios vigentes también muestran una desaceleración potente respecto de la tendencia de suba de fines de 2023. Para los propietarios, en tanto, el escenario actual es de rentabilidad en alza lo cual se traduce, también, en una ampliación de la oferta de inmuebles disponibles.

Según un informe de Zonaprop al que accedió iProfesional, los precios de los alquileres en el conurbano aumentaron 2,5% en el último mes, mientras que el acumulado correspondiente al primer trimestre se ubica en torno al 29 por ciento.

Este resultado implica una baja interesante respecto del último trimestre de 2023, que cerró con un incremento acumulado de casi el 50 por ciento.

GBA: cómo evolucionan los alquileres

"En los últimos 12 meses (los alquileres en GBA) acumulan una suba de 40,9 puntos porcentuales por debajo de la inflación. Un departamento de dos ambientes en GBA norte tiene un valor de 372.792 pesos mensuales, mientras que un departamento de tres ambientes se alquila por 564.291 pesos mensuales", indicó la plataforma.

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"Nordelta se mantiene como el barrio con la oferta más cara del mercado, con un valor de 490.685 pesos mensuales. Le siguen Vicente López, con un valor de 482.956 pesos por mes y Rincón de Milberg con un valor de 467.702 pesos mensuales. Por otro lado, José León Suárez, San Miguel, Pilar presentan los precios más bajos, 232.419 pesos mensuales, 260.661 pesos mensuales y 289.331 pesos por mes, respectivamente", detalló.

Por el lado del Oeste y el Sur, se expone en el monitoreo, la evolución de los valores también da cuenta de una merma en los incrementos.

Nordelta, a la cabeza de los emprendimientos más caros del conurbano.
Nordelta, a la cabeza de los emprendimientos más caros del conurbano.

Nordelta, a la cabeza de los emprendimientos más caros del conurbano.

"El aumento mensual de marzo fue de 4%, acumula un incremento del 28,4% en el primer trimestre de 2024, notablemente menor al acumulado en el último trimestre del año anterior (47,8%). En los últimos 12 meses avanza 45,1 puntos porcentuales por debajo de la inflación", se informó.

"El precio del alquiler en la zona oeste-sur es de 267.105 pesos por mes para un departamento de dos ambientes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los 362.765 pesos mensuales", añadió Zonaprop.

Respecto de los valores vigentes, Avellaneda encabeza la lista de sitios con mayor precio en el mercado, con un valor de 305.358 pesos mensuales, seguido por Ciudadela (301.645 pesos) y Wilde (296.734). Por el contrario, los alquileres más "económicos" se dan en Burzaco (175.783 pesos mensuales), Merlo (200.659 pesos) y Moreno (214.140).

El escenario de rentabilidad

En cuanto a la rentabilidad que ofrecen las propiedades del otro de la General Paz, vale señalar que en la Zona Norte la relación precio/alquiler se ubica en el 3,7 por ciento. "Es decir, que se necesitan 26,5 años de alquiler para conseguir recuperar la inversión de compra, un 14% menos al de hace un año atrás", indicó la firma.

Belén de Escobar se ubica como el mejor barrio en materia de rentabilidad con un retorno bruto del 5 por ciento. De acuerdo a Zonaprop, le siguen Pilar y Manuel Alberti, con un retorno bruto de 4,9% cada uno, mientras que La Lucila y Vicente López son los que menor retorno bruto registran, con un 3,4 y 3,6%, respectivamente.

"En la zona oeste-sur, la relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 3,71% anual, es decir, se necesitan 26,9 años de alquiler para repagar la inversión de compra. Un 14% menos que un año atrás", precisó la plataforma.

Las subas permanentes en Capital ampliaron el interés por los departamentos en el GBA.
Las subas permanentes en Capital ampliaron el interés por los departamentos en el GBA.

Las subas permanentes en Capital ampliaron el interés por los departamentos en el GBA.

Para luego concluir: "Ciudadela lidera el ranking de barrios con mejor rentabilidad, con un promedio de 5,8% de retorno bruto. Le siguen Sáenz Peña (5,6%) y Santos Lugares (5,3%) mientras que los de menor ventaja rentable son Adrogué (3,3%) y Lomas de Zamora (3,3%)".