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Cómo un multimillonario del petróleo de Texas encontró "un pozo" en los hoteles

"El único beneficiario del Covid fue el golf", se encoge de hombros Robert Rowling. Lo cual es una suerte teniendo en cuenta los 500 millones de dólares que invirtió en el juego durante la pandemia. "Es uno de esos raros casos en los que la realidad trasciende la visión", dice sobre el Omni PGA Frisco, que construyó entre 2021 y 2023 en 660 hectáreas en el antiguo Fields Ranch en Frisco, Texas, a 30 minutos al norte de Dallas por autopista.

Los diseñadores de los dos campos de juego, Beau Welling y Gil Hanse, dejaron restos del antiguo rancho. Postes, puertas y alambres de púa salpican los 36 hoyos. Los caminos para carritos son de granito triturado. A lo largo de los campos, Panther Creek proporciona la topografía para un juego desafiante. La propiedad incluye un resort y spa de 500 habitaciones, 10 guesthouses y una casa club exclusiva para miembros, todo ello en el estilo "moderno de Texas". Desde la primavera de 2022, Omni sirvió como sede de la PGA of America, la organización enseñanza profesional con 30.000 miembros (que no debe confundirse con el PGA Tour, que se centra únicamente en torneos profesionales).

"Si me hubieran dicho hace 30 años que construiría un Omni en Frisco, nunca lo habría creído", dice Rowling, una persona delgada y bronceada de 71 años. Pero ya fueron anfitriones del Campeonato Senior de la PGA y tendrán la Campeonato de la PGA femenino en 2025, Campeonato de la PGA en 2027 y Ryder Cup después de eso.

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TREVOR PAULHUS PARA FORBES.

Si querés ver la acción real, dice Rowling, observá a los principiantes, como la multitud de niños balanceando putters en un enorme green de dos acres llamado Dance Floor. Cerca de allí, el campo de 10 hoyos, par 3, está iluminado hasta las 22 horas; su casa de transición es una camioneta antigua pintada de color turquesa patrocinada por el tequila Casamigos. En un cálido fin de semana de febrero de este año, Omni maximizó su bar y parrilla Ice House, con capacidad para 700 personas. Por lo general, hay una lista de espera para alquilar uno de los seis lugares de práctica cubiertos, que cuentan con servicio completo de alimentos y bebidas. "En la mayoría de los lugares, el golf es un placer. Es diferente aquí. Generará dinero", dice Rowling, mientras bebe una margarita helada en un vaso de poliestireno.

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Y estos 660 hectáreas son solo el comienzo. El complejo eventualmente anclará el desarrollo Fields Ranch de 3.200 acres y US$ 10 mil millones, planificado maestramente, financiado por las oficinas familiares de los amigos multimillonarios de Rowling en Dallas, Ray Hunt y Trevor Rees-Jones. Contará con 10.000 viviendas (incluidas unas mansiones de 10 millones de dólares con vistas al campo, ya vendidas), una torre de condominios de 600 unidades (en construcción) y un espacio comercial y de oficinas.

Omni Frisco es el último megadesarrollo de TRT Holdings de Rowling, que el petrolero fundó en Dallas en 1989. La compañía está involucrada en muchos temas (fue propietaria de Gold's Gym hasta hace cuatro años), pero su mayor activo es Omni Hotels & Resorts, con 60 propiedades en todo Estados Unidos y Canadá. En total, Omni posee 20.000 habitaciones y 26 campos de golf, incluidos Tuscon National, Barton Creek de Austin, Amelia Island frente a la costa de Georgia y Homestead, Florida. El año pasado, Omni generó unos ingresos estimados en 3.000 millones de dólares, lo que produjo unos 700 millones de dólares en flujo de caja (EBITDA). La empresa tiene una deuda mínima. El propio Rowling tiene un valor estimado de 8.900 millones de dólares.

Creció en el negocio petrolero. Su padre, Reese, que murió en 2001, comenzó como geólogo en Midland para Standard Oil of Texas, luego se independizó y trasladó a la familia a Corpus Christi. Buscó petróleo mientras vendía acuerdos para recaudar dinero para perforar. En aquellos primeros días, se ríe Rowling, la familia no podía permitirse el lujo del elegante Corpus Christi Country Club. Rowling compró su primer juego de palos de golf con el dinero ahorrado como caddie.

"En la mayoría de los lugares, el golf es un placer. Es diferente aquí. Generará dinero".

En lo más profundo de la crisis petrolera de principios de la década de 1980, los Rowling y su Tana Oil & Gas no pudieron encontrar ningún socio que respaldara una perspectiva particularmente prometedora en el condado de Live Oak. Con su contrato de arrendamiento a punto de expirar, lo apostaron todo a perforar un pozo. Era un riesgo del 100%, pero encontraron un campo petrolero lo suficientemente prolífico como para sustentar 17 pozos más.

Sólo unos años más tarde, en 1989, Texaco compró casi todos los activos de Tana por 480 millones de dólares en acciones preferentes pagando el 9%. "Nos pagaron y nos siguieron pagando", dice Rowling, a quien se le encomendó la tarea de diversificar la fortuna.

Los dos primeros hoteles que adquirió estaban a una cuadra de distancia uno del otro en Corpus Christi y se ríe de que los compró ambos simultáneamente para reducir la competencia. Se sintió atraído por los hoteles porque, al igual que los pozos petroleros, los exitosos producen un flujo constante de efectivo. A diferencia de los pozos petroleros, que se reducen a nada con el tiempo, el efectivo en concepto de hospitalidad puede seguir creciendo. "Quería algo que tuviera un valor duradero".

En 1996, ignorando la advertencia de su padre de que podría perder la camisa, Rowling pidió un préstamo contra Texaco y prefirió comprar Omni Hotels por 500 millones de dólares a Wharf Holdings, con sede en Hong Kong. Los activos de Marquee incluían ocho hoteles premium, incluidos Berkshire en Nueva York, Shoreham en Washington, DC y Parker House en Boston. Inmediatamente invirtió 60 millones de dólares en actualizar y restaurar Parker House, abierta desde 1855. Al principio se le conocía como Bob, pero a medida que se sintió más cómodo en el negocio, Rowling se volvió menos contable y más posadero. Dejó de vender películas a pedido con clasificación X en la habitación, la cadena más grande en hacerlo, vendió propiedades de menor calidad y fue exigente con las adquisiciones.

En 2010 compró el complejo Mt. Washington en New Hampshire y también sacó a Amelia Island, Georgia, de la quiebra por 67 millones de dólares. En 2011, compró seis propiedades de KSL Resorts, con sede en Irvine, California, por 1.100 millones de dólares, incluido Barton Creek, en Austin, Texas, con cuatro campos y 2.700 miembros. Invirtió cientos de millones más en mejoras. Fue una gran apuesta por el golf, en un momento en el que el entusiasmo por el juego estaba menguando y con más campos cerrando que abriendo.

Rowling estaba feliz de convertir a Omni en un pato extraño entre las cadenas hoteleras estadounidenses. Es extraño porque está integrado verticalmente. Ninguna otra gran cadena desarrolla, opera y posee indefinidamente una cartera tan amplia de activos, mientras financia proyectos de crecimiento con efectivo de las operaciones. La mayoría de las grandes marcas hoteleras como Mariott y Hyatt e incluso Four Seasons simplemente administran y otorgan licencias, en realidad no son propietarios de las instalaciones físicas. "No estamos tratando simplemente de ganar dinero a través de tarifas o como operadores de peajes", dice el presidente de Omni, Kurt Abraham. "Y no tenemos ninguna contingencia financiera".

La voluntad de Rowling de dar su garantía personal de que se construiría un proyecto de TRT Holdings hizo que Omni fuera muy atractivo para ciudades y municipios. Desde 2009, han creado una docena de asociaciones público-privadas para construir hoteles en centros de convenciones, financiados en parte con generosas devoluciones de impuestos.

En Nashville, construyeron un Omni conectado al Salón de la Fama de la Música Country y a un cuarto de milla del Grand Ol' Opry. En Louisville, Kentucky, la ciudad ofreció 130 millones de dólares en devoluciones de impuestos al hotel del centro de convenciones de Omni, valorado en 300 millones de dólares, con apartamentos de lujo. En Atlanta, Omni se asoció con los Bravos para construir en SunTrust Park. El año pasado, Omni se asoció con la ciudad de Tempe y la Universidad Estatal de Arizona para construir un hotel de 125 millones de dólares en el campus. En la ampliación de su hotel en Fort Worth, Omni gastó 155 millones de dólares, mientras que la ciudad pagó 84 millones de dólares. Consiguió un trato similar en Oklahoma City.

Rowling dice que está lejos de ser el rey del bienestar corporativo. La forma en que funciona, explica, es que la ciudad paga a Omni con los impuestos sobre la ocupación hotelera que recauda, generalmente durante 10 años. "Estás creando el impuesto que te van a dar. De lo contrario, no existiría".

El gigantesco campo de golf de Texas ni siquiera fue la primera incursión de Omni en Frisco. En 2017, el propietario de los Dallas Cowboys, Jerry Jones, y Rowling completaron The Star, una asociación 50/50 en un complejo de uso mixto de 90 acres con campos de práctica y sede de los Cowboys, más cerca del "centro". Frisco (con una población de 220.000 habitantes) se extiende a ambos lados de los condados de Denton y Collin, cuya población ha crecido un 50% hasta los 2,2 millones desde 2010. Frisco, que según la oficina del censo fue la ciudad de más rápido crecimiento en los EE.UU. entre 2010 y 2019, se anuncia a sí misma como "El mejor lugar de Estados Unidos para criar a un atleta". La ciudad es sede del FC Dallas, el equipo de la Major League Soccer de la zona metropolitana, y también cuenta con un parque de béisbol de ligas menores y la sede de los Dallas Stars de la NHL.

Pero incluso en un ambiente deportivo tan rico, Rowling dice que el alcance del proyecto Omni Frisco lo ponía nervioso. "No creo que hubiéramos tenido la confianza para hacer esto a menos que hubiéramos visto lo que estaba sucediendo en el Star". El proyecto de golf comenzó siendo pequeño, con desarrolladores locales trabajando inicialmente con la ciudad y la oficina de la PGA de Estados Unidos en el norte de Texas. La visión se amplió cuando, en 2018, la PGA de América anunció que trasladaría su sede a Frisco desde Florida. La ciudad prometió 160 millones de dólares en devoluciones de impuestos.

"Texas es una empresa progresista y agresiva al tratar de atraer gente", dice Seth Waugh, director ejecutivo de la PGA de América. "Los incentivos financieros se destacaron, pero lo que realmente se destacó fueron 660 acres". En Florida, su oficina y centro de formación estaban a una hora de su curso de práctica. Aquí está todo integrado. Waugh dice que Frisco finalmente superó a otras ciudades por ofrecer "no sólo un edificio, sino ser parte de algo especial, en la ciudad de más rápido crecimiento del país".

Waugh, expresidente de Deutsche Bank Americas, dice que el proyecto no habría ocurrido "sin un apretón de manos directo y una garantía personal de Bob Rowling". Cuando llegó la pandemia, la fortaleza de Rowling les permitió seguir construyendo cuando todos los demás proyectos turísticos permanecían paralizados. "Ningún banco lo habría financiado", afirma Waugh.

En el punto álgido de los cierres de Covid, Omni tenía solo seis propiedades abiertas y estaba quemando cientos de millones en efectivo. Vendieron cinco hoteles de bajo rendimiento y detuvieron la construcción en Frisco durante ocho meses. Pero la gente empezó a jugar más golf. "Debido a la Covid, la gente buscaba un entorno privado en el que se sintieran seguros", afirma el consultor de la industria del golf James J. Keegan. "Aunque la pandemia ha pasado, ha creado un estilo de vida. La industria ha experimentado grandes aumentos".

TRT ahorró menos de lo esperado al volver a licitar contratos en 2021, explica su hijo Blake Rowling, de 42 años. Pero después de que la inflación se disparó un año después, esos nuevos contratos dieron sus frutos. Si lo construyeran ahora, el proyecto probablemente costaría 200 millones de dólares más, dice Rowling, quien se convirtió en director ejecutivo de TRT Holdings en 2022.

Omni ya está en sus próximos grandes proyectos: hoteles en centros de convenciones en Fort Lauderdale y Raleigh, Carolina del Norte, y un proyecto residencial de 6.000 acres al suroeste de Fort Worth. Y el próximo proyecto de golf favorito de Bob Rowling, un nuevo Omni en proceso cerca de Puerto Vallarta, México, en la Bahía de Banderas, donde pretende competir con el cercano resort Four Seasons. "Ahora sabemos golf y tenemos una visión de lo que nos estamos metiendo".

 

*Publicada originalmente en Forbes US