Pactia, jugador clave en mercado inmobiliario colombiano, revela visión del sector en 2024

Tras un año marcado por bastantes desafíos en el mercado, el fondo inmobiliario Pactia logró consolidar en 2023 una gestión de activos por $3,9 billones, presencia en 11 departamentos de Colombia y en Panamá para totalizar una ocupación de activos que cerró en un 95 %.

También se lograron resultados destacados en ventas, márgenes y ocupación. Los ingresos por rentas experimentaron un crecimiento del 14 % en comparación con 2022, logrando $450.000 millones. A su vez, el margen operativo (NOI) creció un 21 %, mientras que el Ebitda lo hizo en un 28 %.

Valora Analitik habló con Andrés Bejarano, presidente de Pactia, sobre las claves para este balance y las expectativas que se marcan este año en un contexto de oferta limitada de nuevos activos y un aumento en los costos de construcción, entre otros temas de interés.

¿Qué resalta para el éxito de Pactia en 2023 y sobrellevar los escenarios adversos del año anterior, cómo se refleja en su rendimiento?

Nosotros hicimos un trabajo muy bueno de estabilización de los activos después de la pandemia. Y tuvimos viento a favor en el sentido de que la recuperación económica fue ágil cuando se levantaron las restricciones. Todo eso nos permitió estabilizar nuestros activos en los que algunos tenían ciertos niveles de vacancia, pero todo confluyó para un 2023 positivo.

Además, hemos hecho un muy buen trabajo de atención a los clientes para mantener los activos en buenas condiciones. No obstante, hay que reconocer que se ha dado un incremento del costo del dinero y en el costo de los insumos que ha hecho muy difícil que haya proyectos nuevos. Y al haber menos oferta pues se favorecen los activos que ya están, especialmente los más nuevos y de mejores especificaciones. En el caso nuestro, la mayoría de los activos son muy nuevos, con unos 10 a 12 años de antigüedad promedio.

A pesar de los resultados decrecientes en 2023 de ciudades como Medellín y Bogotá en la venta de inmuebles no residenciales, ¿de qué manera Pactia vislumbra el 2024?

Pensamos que lo más probable es que esto se empiece a normalizar más en el año 2025 que en el 2024. Porque este lo vemos como un año de transición, de tasas de interés altas a tasas un poco más razonables, pero esto se va a ir dando poco a poco durante el año.

No es un proceso que se dé rápidamente porque hay presiones para que el Banco de la República acelere la disminución de tasas, pero nosotros creemos que la normalización en este rubro se dé y volvamos a tener una situación positiva para el próximo año.

¿Cuál es el principal desafío que este sector debe superar en 2024?

Definitivamente las tasas de interés son muy importantes. Porque con el costo del dinero alto, más los insumos caros, se juntan dos cosas muy difíciles de manejar y que hacen difícil lograr cierres financieros en algunos proyectos. Si uno hoy hace un proyecto inmobiliario, exactamente igual a uno que ya existe, con los costos nuevos tendría que cobrar una renta de por lo menos 30 % o 40 % arriba del mercado.

Entonces creemos que de todas maneras va a haber un efecto en el que los nuevos activos van a jalar un poco las rentas hacia arriba, pero no puede ser un salto demasiado brusco porque esto afecta a las personas.

Es probable que muchos desarrolladores inmobiliarios empiecen a estructurar proyectos en el año 2024, pero las construcciones y las ventas empezarán con más fuerza, como mencionaba en 2025.

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¿Están viendo oportunidades en ciudades más grandes o intermedias en Colombia?

Casi todos los fondos se concentran en las cuatro principales ciudades: Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, pero en nuestro caso tenemos presencia en las más grandes por supuesto, pero también en ciudades intermedias e incluso más pequeñas como son Yopal (Casanare), Florencia (Caquetá), Pitalito (Huila) o Ipiales (Nariño). Eso hace que nosotros veamos oportunidades, en general, en todas partes, aunque las cuatro principales ciudades son las mayores jalonadoras.

En comercio hay múltiples oportunidades de crecer, en hotelería hemos tenido hoteles en Neiva y en Yopal, aunque algunos ya se vendieron, pero tuvimos buena operación. También tuvimos un hotel en Sincelejo y como reitero, vemos buenas oportunidades en todas partes, pues somos un fondo que no le tiene miedo a estar en ciudades intermedias.

Teniendo en cuenta las modalidades virtuales o híbridas de trabajo y de acuerdo con sus proyecciones, ¿existen razones para considerar una disminución de la demanda de edificios de oficina en el futuro?

Lo que sucedió después de que terminaron las restricciones de la pandemia es que efectivamente algunas empresas devolvieron áreas, pero sucedió un fenómeno muy interesante: una migración hacia activos de mejor calidad.

Entonces lo que hacían muchas empresas es que si tenían 100 metros cuadrados en algún sitio, pues preferían quedarse con 50 o 60 metros, pero en un activo de mejores especificaciones que les diera una mejor calidad de trabajo a sus colaboradores. Hoy en día vemos esto pues muchas empresas manejan modalidades híbridas y no totalmente remotas.

En ciudades como Bogotá o Medellín, en menor medida, las vacancias han bajado. Por ejemplo, en Bogotá están empezando a normalizarse tarifas en tipos de activos que son un poco de mayor antigüedad. O sea, el resumen es que al principio hubo mucho pánico y efectivamente se devolvieron algunas áreas, pero lo que ha venido pasando es que ya está creciendo el interés por volver a tener oficinas y como no hay proyectos nuevos, no hay mucha oferta nueva de metros, entonces eso hace que el balance entre oferta y demanda sea favorable para los que tienen buenos activos.

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Entre las tendencias que actualmente se mueven se encuentran las mini bodegas, ¿cuál es su ventaja?

Tenemos un negocio de mini bodegas muy interesante que se llama U-Storage. Su concepto empezó en países desarrollados con un modelo para que las personas pudieran almacenar pertenencias, pero en vez de hacerlo en su casa, buscaban espacios alternativos.

A raíz de la pandemia y el auge de la logística y de las entregas a domicilio, hay muchos negocios que para la última milla usan estas bodegas, entonces encontramos un nicho nuevo de mercado que son las empresas que requieren estar muy cerca de su operación para entregarle a sus clientes o negocios en espacios más compactos.

Por ejemplo, hay muchos restaurantes grandes que tienen mini bodegas donde almacenan algunos de los insumos que requieren. Entonces ha sido ventajoso para nosotros este modelo de negocio, pues lo que se generó después de la pandemia dejó nuevas oportunidades en el sector inmobiliario como esta y que esperamos continuar potenciando.

Más detalles de Pacticia

Sociedad gestora que administra los activos del Fondo de Capital Privado Pactia Inmobiliario, compañía que desarrolla y opera proyectos inmobiliarios en los sectores de comercio, logística y almacenamiento, oficinas y hoteles. Cuenta con 391 personas que permiten operar sus negocios en Colombia y Panamá, teniendo como sede principal la ciudad de Medellín y una oficina administrativa en Bogotá.

Dentro de sus operaciones cuentan en Colombia con: 8 centros comerciales Gran Plaza, 4 centros comerciales en propiedad horizontal, 2 comercios independientes, 4 parques logísticos, 12 hechos a la medida, 8 sedes de auto almacenamiento, 7centros empresariales Buró y 5 hoteles; mientras que en Panamá cuenta con un edificio de uso mixto.

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