Súperpeso provoca un arranque de año complicado para las Fibras inmobiliarias

Presionadas por el comportamiento del “súperpeso”, la valuación en dólares de las Fibras inmobiliarias (Fideicomisos de inversión en bienes raíces) en el mercado se depreció en promedio 8% durante los primeros tres meses del 2024, según la firma de gestión de inversiones Aztlan Equity Management.

Alejandro Garza Salazar, director de inversiones y fundador de la compañía, explicó que sólo Terrafina tuvo un desempeño extraordinario de 20% en el periodo de referencia, debido a las ofertas de compra (dos de ellas por parte de Fibra Prologis y Fibra Uno) que impulsaron su precio.

“En lo que va del 2024, (el comportamiento del sector) ha sido malo en general, las Fibras reportan un desempeño en dólares de -8%, este resultado está determinado directamente por el tipo de cambio”, comentó el experto en entrevista.

El súperpeso tiene un efecto negativo en las Fibras inmobiliarias debido a que, a nivel operativo, se establecen contratos de arrendamiento de las propiedades a mediano y largo plazo, muchas veces en dólares.

“En los primeros meses del año, el peso se apreció alrededor de 4%, los otros cuatro puntos porcentuales podrían darse por efecto de compresión de márgenes. Es decir, en un entorno donde el peso se ha fortalecido, tenemos un resultado negativo a nivel de ventas con una estructura de costos en pesos”, añadió Garza.

Sin embargo, el experto mencionó que la reconfiguración de las cadenas de suministro (nearshoring) se ha consolidado como una oportunidad para el crecimiento de las Fibras, que se podrá cristalizarse en precios y valuaciones más atractivas en el futuro; al mismo tiempo, que las empresas serán más cuidadosas en las transacciones con sus inquilinos.

“Los Fideicomisos son un instrumento muy atractivo, el reto será adaptarse al entorno del súperpeso, ya que representa un factor negativo para los portafolios, especialmente, los de giro comercial e industrial. Pero, cuentan con equipos de administración con la capacidad de renegociar contratos de arrendamiento con sus inquilinos y serán más cautelosos en futuras contrataciones”, apuntó Garza.

Salen de compras

A pesar del contexto del súperpeso, lo cierto es que las Fibras inmobiliarias se mantienen activas en la expansión de sus portafolios para satisfacer el nearshoring, lo que demuestra una expectativa positiva del sector en los siguientes años.

Sólo en los primeros tres meses del 2024, los Fideicomisos han invertido alrededor de 382.6 millones de dólares (6,271 millones de pesos) en la compra de propiedades del segmento industrial, agroindustrial y mini bodegas, según la plataforma Datoz.

Fibra Mty fue el fideicomiso que realizó más inversiones en este periodo, al sumar 290 millones de dólares en la adquisición de dos portafolios industriales, uno de ellos en Monterrey (Nuevo León) compuesto por ocho edificios que suman 186,105 metros cuadrados (m2).

Los edificios se distribuyen en cuatro parques industriales, cuyos inquilinos son empresas de manufactura ligera, principalmente del sector automotriz, y empresas de e-commerce (la renta está tanto en dólares como en pesos).

El segundo portafolio se encuentra en Querétaro, constituido por seis edificios industriales estabilizados clase A, con una ABR de 93,525 m2, además de dos reservas territoriales para expansiones.

Por otro lado, Terrafina adquirió una propiedad industrial ubicada en Monterrey por 54 millones de dólares, cuenta con un área bruta rentable (ABR) de 548 pies cuadrados y funciona como un centro de distribución para un inquilino multinacional.

Fibra Nova compró una propiedad agroindustrial en Chihuahua, que fue financiada mediante una emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) adicionales, con lo que se recaudó un monto de 31.4 millones de dólares. La propiedad está arrendada a 15 años en un contrato triple neto en dólares.

Finalmente, Fibra Storage destinó 7.2 millones de dólares en la adquisición de cuatro propiedades de mini bodegas, tres de ellas ubicadas en Monterrey y una más en la Ciudad de México.