El aprendizaje para la CDMX de la regulación contra Airbnb en Nueva York

La ciudad de Nueva York, Estados Unidos, ha dado un golpe sobre la mesa, con una estricta regulación, contra la plataforma de alquiler de corta estancia Airbnb, lo que genera cuestionamientos sobre si el resto de las ciudades en el mundo deberían seguir los mismos pasos.

La ley de la ciudad neoyorkina determinó que, desde hace algunos días, la estancia mínima en una casa o departamento en alquiler sea de un mes, a menos que el propietario viva en el inmueble; además, hace obligatorio el registro de los anfitriones y sus propiedades o podrían ser multados.

Datos del sitio Inside Airbnb arrojan que en Nueva York existen 39,453 unidades listadas en la plataforma liderada por Brian Chesky, pero el estricto control que ejercerán las autoridades sobre estos inmuebles podría hacer que la mayoría regresen al mercado de renta tradicional.

“El proceso de registro es engorroso, por lo que posiblemente habrá una reducción de la oferta de Airbnb”, declaró Francisco Andragnes, director general de la plataforma para el alquiler de vivienda, Homie.

Lo anterior supondría un alivio para los residentes que han sufrido el incremento en los precios de la vivienda, pues “actualmente, Manhattan tiene un nivel de precios tan elevado que muy pocas personas tienen los ingresos para vivir ahí”, agregó el experto en entrevista.

El caso de la CDMX

La Ciudad de México (CDMX) no es ajena al tema; desde hace unos años se ha discutido el encarecimiento de la vivienda, el desplazamiento de los habitantes locales, así como la disminución de oferta habitacional de la capital en el contexto de un crecimiento exponencial de Airbnb.

Julian Stastny, director general y cofundador de la proptech Mica, informó que, entre el 2010 y el 2020, el incremento de propiedades en renta tradicional fue de 10% en la capital mexicana; en contraste, la oferta de inmuebles para renta de corta estancia (aproximadamente de tres a seis meses) se disparó 324 por ciento.

Por su parte, un análisis de Homie encontró que, por cada departamento en alquiler de largo plazo dentro de las colonias Roma y Condesa, existen cuatro más para renta de corta estancia.

“Actualmente, los proyectos inmobiliarios verticales en obra dentro de la zona están destinados 100% a esta clase de negocios. Y es que se calcula que la rentabilidad que deja la renta temporal es entre dos y tres veces superior al método tradicional”, añadió Andragnes.

No sólo la oferta de unidades se recortó, también hay una baja en la calidad de las mismas, ya que, según el especialista, “si los departamentos son bonitos, se van a Airbnb; si están en malas condiciones, son para renta tradicional. Hay un efecto de desplazamiento en ubicaciones premium”.

Entre el turismo y el derecho a la vivienda

El tamaño de Airbnb en la Ciudad de México es de 25,000 unidades en operación, de los cuales, 15,000 son rentas de unidades enteras. Es decir que, en caso de aplicarse una regulación como la de Nueva York, más de la mitad de los espacios para alojar a turistas y nómadas digitales podría desaparecer.

“Tal vez se escuche poco, pero es un volumen impactante para el sector. Existe un riesgo al limitar la derrama económica del turismo en la capital, se reciben alrededor de 20 millones de turistas al año”, destacó Stastny y añadió: “el precio de renta promedio podría volverse más competitivo al regresar estas unidades al mercado convencional”.

En este sentido, Andragnes explicó que la Ciudad de México comienza a presentar un exceso de oferta disponible en Airbnb, lo que llevaría a una baja en las ocupaciones y en ingresos para los anfitriones.

Según cálculos de la protech, una ocupación anual por debajo de 50% es menos rentable que la renta de vivienda tradicional, especialmente, si se calcula el costo por el desgaste del mobiliario, el pago de administración, los impuestos, entre otras cosas.

“Cuando la nueva oferta de proyectos que se están construyendo, específicamente, para alquiler de corta estancia esté lista, vamos a ver que las ocupaciones van a bajar, entonces volverán a las rentas tradicionales. Más que intenciones de las autoridades para ejecutar una regulación como la de Nueva York, veremos un efecto de las fuerzas del mercado (para controlar los precios de la vivienda)”, añadió el director de Homie.

“El problema real de la ciudad es otro”

Si bien, la operación de plataformas como Airbnb es un tema relevante y diversas asociaciones y la población han hecho múltiples llamados al gobierno capitalino para aplicar una regulación, los expertos indicaron que se debe poner el foco en otro de los obstáculos para garantizar el derecho a la vivienda.

“El problema real de la ciudad es otro: se construye muy poco. Es muy difícil hacer una vivienda en esta urbe. Si las autoridades quieren hacer algo para controlar los precios de renta, lo mejor que puede hacer es permitir la construcción, simplificar los trámites y aumentar las densidades en zonas con infraestructura; pero no lo está haciendo”, declaró Andragnes.