Desarrollo habitacional en la Ciudad de México: "vivienda para inversionistas, no para quienes habitan"

Las condiciones económicas cambiantes y las decisiones estratégicas de desarrollo moldean un panorama donde la accesibilidad de vivienda en la Ciudad de México se convierte en un desafío que deja fuera a diversos segmentos de la población, especialmente aquellos de menores recursos.

De acuerdo con Softec, firma especializada en consultoría e investigación inmobiliaria, al cierre del cuarto trimestre del 2023, el inventario habitacional disponible en la capital del país fue de 17,587 unidades, de las cuales 86.8% pertenecieron a las categorías residencial y residencial plus, es decir, con un precio promedio de 54,497 a 80,000 pesos por metro cuadrado.

Al respecto, Raúl Fierro, consultor inmobiliario, expuso que, en los últimos años, se ha impulsado una dinámica en las grandes urbes como la Ciudad de México, en la que los desarrolladores construyen vivienda para los inversionistas y no para quienes van a habitar.

“Los desarrolladores están felices porque venden edificios enteros, pero salen perdiendo los inversionistas que no pueden rentar al precio que les prometieron, ya que no hay suficientes personas en ese nivel socioeconómico que puedan pagar el alquiler que ellos esperan como retorno de su inversión”, comentó en entrevista.  

En este sentido, Gene Towle, director general de la firma, mencionó que las condiciones económicas generales de los últimos años no están alineadas con las necesidades del negocio inmobiliario, lo que ha empujado a los desarrolladores a inclinarse por la construcción de productos de mayor precio sin tomar en cuenta la verdadera demanda.

“Algo que sucedió es que nos sedujo el glamour, las casas con mejores acabados más costosas; por otro lado, se le ha puesto mucha más regulación al segmento económico. La industria de bienes raíces debe hacer viviendas para resolver las necesidades de las personas; hay que hacer productos para los clientes, no buscar clientes para los productos”, apuntó el experto.

Autoconstrucción y desplazamiento

Ante la escasa oferta habitacional asequible, surgen fenómenos como el desplazamiento de la población hacia las periferias y la autoproducción de vivienda, que en muchos casos puede darse en zonas precarias o sin servicios que ponen en riesgo a las personas.

Ignacio Torres, socio fundador y director general de 4S Real Estate, refirió que un estudio realizado por la consultora que dirige arrojó que la concentración de vivienda residencial en las principales urbes del país, como la Ciudad de México, deja a los compradores con solo dos opciones:

“Si su presupuesto está por debajo de los 2 millones de pesos, no hay más que irse a las periferias; si cuenta con más de 2 millones de pesos, entonces encontrará algunas opciones de vivienda vertical; es decir, o compra un departamento céntrico caro o una casa en un lugar más lejano”, detalló el experto.

En este sentido, Torres añadió que existe una dicotomía en la capital mexicana, la cual cuenta con más de 20 millones de habitantes, pero ofrece solo inventarios enfocados en el segmento premium; “tenemos desarrolladores que dicen que no hay mercado y, al mismo tiempo, una demanda gigantesca de vivienda”, dijo.

Finalmente, Raúl Fierro refirió que la proliferación de proyectos residenciales puede afectar al mercado, ya que reduciría las plusvalías, esto no quiere decir que los inmuebles valgan menos, sino que la curva de crecimiento se aplanará.  

“Antes los rendimientos en la Ciudad de México o Guadalajara eran mayores a los Cetes, pero hoy en día, vemos que en muchos casos es menor a 5%, eso no es ni la inflación anual. Es un riesgo porque los porcentajes en retornos de inversión ya no son lo que eran antes en las principales ciudades del país”, afirmó el consultor inmobiliario.