Gracias al empuje del Parque de la Innovación, Núñez se revaloriza y se transforma en el "Puerto Madero del norte"

Aúna casonas antiguas y PH con nuevos desarrollos inmobiliarios residenciales y comerciales de lujo, así Núñez registra una de las mutaciones más importantes de los últimos tiempos en la ciudad de Buenos Aires y también experimentó en 2023 el mayor incremento de superficie de permisos de construcción, todo gracias al Parque de la Innovación.

Incluso, muchos ya lo catalogan como el Puerto Madero del norte de CABA. "Este tipo de intervenciones hacen que sectores degradados de una urbe se incluyan en una nueva trama. Este (Tiro Federal) era un predio excluido al estar cercado. No existía interacción con el entorno. Ahora sí se producirá esa conexión. Se convertirá en un espacio público por la intervención privada", comenta Luciana Gaballini, titular de la cátedra de Diseño Arquitectónico de la Universidad Católica de La Plata (UCLP).

Este emprendimiento comprende 13 hectáreas delimitadas por las avenidas Lugones y Udaondo, y las calles Bavio y Campos Salles. Está subdividido en tres partes. Sobre la avenida del Libertador se desarrolla uno privado. Luego está el edificio del Tiro Federal Argentino catalogado como patrimonio histórico y como tal solo se puede remodelar. Por último, se encuentra el propio Parque de la Innovación con parcelas de entre 4.000 a 14.000 m2. El 65% será a cielo abierto. Integrará seis plazas y un corredor central verde. Mientras las construcciones totalizaron alrededor de 360.000 m2.

"Ese parque generará un impacto muy positivo a nivel urbanístico. Sin embargo, sus beneficios serán diferentes al de otras iniciativas de cambio de alto impacto como la del distrito tecnológico de Parque Patricios o el complejo de viviendas olímpicas en Villa Lugano . En este caso se ejecuta en una zona consolidada con un evolución muy marcada en los últimos años", indica Ariel Venneri, fundador del grupo MAHE.

El plan maestro

El plan maestro de Alberto Varas es la base del proyecto. En 2016, ganó el  "Concurso Nacional de Ideas Urbanas Parque de la Innovación" de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires (FADU-UBA) y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA).

Según estimaciones previas, esta propuesta atraerá 30.000 personas de manera diaria. "Entonces, será importante que el Gobierno de la Ciudad sea estricto en el cumplimiento de las disposiciones de uso y las normativa de edificación para evitar desvíos", puntualiza el ejecutivo del Grupo MAHE .

Aunque las primeras proyecciones hablaban que para fines de este año se finalizarían las primeras viviendas del complejo; la macroeconomía no estaría ayudando. " Medido en dólares, el costo de la construcción se duplicó en solo 4 meses ", recuerda Venneri quien es también consultor económico- financiero.

Por otra parte, es común que un emprendimiento inmobiliario de esta envergadura expanda su impulso renovador a su entorno. Un ejemplo de ello fue Puerto Madero. "Con el paso del tiempo, es probable que esta propuesta producto de su propio crecimiento requiera anexar nuevas parcelas o asentarse en áreas adyacentes libres o con baja ocupación", acota Gaballini, quien es también socia del estudio Gaballini- Rey. En este sentido, podría redireccionarse hacia Ciudad Universitaria y los estadios de Obras Sanitarias o del Centro Nacional de Alto Rendimiento Deportivo (CeNARD).

Al mismo tiempo, el Parque de la Innovación se conectará por Libertador con ViaViva. Este desarrollo inmobiliario busca revalorizar las tierras del viaducto Mitre. Constará de 70.000 m2. Planea unir desde el Barrio Chino hasta el Hipódromo.

"Levantar toda esa línea del tren atrajo a todo un nuevo perfil de visitante. En cierta forma, le dará un 'coletazo' a Núñez, pues une las estaciones de tren de Olleros, Lisandro de la Torre, Belgrano C acercándose a la de Núñez", explica Alejandro Milhas, director de Soldati Conecta.

Cercanía al río  

Núñez no solo resurge por las expectativas en torno del Parque de la Innovación. Ofrece en sí varias ventajas competitivas. Tal vez, las de mayor peso sean su proximidad con la zona norte por la avenida General Paz, y su cercanía al río.  Por eso a lo largo de Libertador se levantaron edificios premium con vista al Río de la Plata.

Muchas de esas edificaciones son residenciales. Aunque en los últimos años, aumentaron las corporativas. "Por esto algunos ya la llaman la 'Catalina del Norte'", subraya Milhas.

Ante este panorama, se levantan más de 22 nuevas propiedades en altura entre Libertador y Cabildo. Extraoficialmente, se habla que esas inversiones totalizan más de 200 millones de dólares.

Asimismo, esta revitalización no se limita a las avenidas principales. Se expande a calles adyacentes como Cuba, Manuela Pedraza, Arcos, Campos Salles, Arribeños, y el boulevard de Comodoro Rivadavia, Vuelta de Obligado y las inmediaciones de la plaza a Plaza Félix Lima. "En algunas de esas arterias se están armando incluso corredores gastronómicos como el de Montañeses y Crisólogo Larralde", acota el ejecutivo de Soldati.

Por el momento, y a pesar del auge de las megaconstrucciones, existen aún zonas de casas residenciales. En gran medida, esto responde a que no se modificó el Código Urbano. Por eso los emprendimientos entre Libertador y Cabildo no pueden superar  los cinco pisos.

No obstante ello podrían sufrir una reconversión con el paso de los años. "Sin duda, en ese cordón próximo a las vías con una baja densidad edificada mutará donde el Código Urbanístico lo permite. Esos terrenos se irán vendiendo para levantar inmuebles  de mayor altura ", sostiene la profesora de la UCLP.

Es muy posible que por ese motivo se detectó un repunte en el mercado de viviendas usadas en Núñez . Esta demanda permitió que el barrio experimente una de las pocas recuperaciones del mercado en sus cotizaciones respecto a 2018. De acuerdo a agentes de bienes raíces, estas propiedades treparon 7% interanual.

Estilo casa

Por el momento, en las callecitas de Núñez, los emprendimientos son edificios de departamentos con estilo de casa. Cuentan con terraza privada y parrillas, entre otras comodidades propias de una vivienda individual. Debido a esto, este barrio es todavía una opción para alquileres tradicionales.

En 2017, una propiedad usada rondaba en Núñez 2.000 dólares por metro cuadrado. En la actualidad está por arriba de 2.500 dólares. En tanto, el precio oscila los 2.400 dólares en la modalidad pozo. Las unidades con amenities de categoría fluctúan entre los 3.200 y los 3.500 dólares . Al tiempo que las oficinas premium están en 3.400 dólares.

Por otra parte, se espera que este auge se expanda hacia zonas vecinos. "Es común que los compradores que buscan Núñez y no se acercan a sus valores se dirijan a Saavedra. Sus precios pueden ser entre 10 o 15% más bajos, apunta Milhas.

Por el momento, se pueden encontrar oportunidades en esa comuna. "El crecimiento natural de la ciudad se consolida en sentido Norte y Noroeste. Puerto Madero fue una excepción a esa regla por ser un polo totalmente diferente", afirma Luciana Gaballini.

En ese sentido, es importante recordar que el Código Urbano en vigencia prohíbe edificaciones en altura en Las Lomas de Saavedra. Este factor ayuda a preservar la identidad y el carácter residencial del sector.