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La rara hipoteca de Estados Unidos que marca el futuro de la vivienda

Una hipoteca a 30 año y con una tasa fija es algo muy poco habitual en el mercado financiero global. Foto: Getty Images.
Una hipoteca a 30 año y con una tasa fija es algo muy poco habitual en el mercado financiero global. Foto: Getty Images. (Zen Rial via Getty Images)

El 27 de abril el interés medio de una hipoteca a 30 años rondaba el 6.87% según cifras de Bankrate, y el de refinanciación el 7%.

Es una propuesta que se lee como un “no-no” para quienes tienen literalmente las llaves de uno de los elementos cruciales del mercado de la vivienda: los dueños de casas.

Las cifras de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces apuntan a que las viviendas de segunda mano suponen el 90% de las ventas y desde luego quienes compraron antes de la pandemia a bajas tasas de interés o refinanciaron sus hipotecas en 2021 (el 25% de los propietarios) no tienen ningún incentivo para vender su propiedad y comprar otra ni siquiera con la hipoteca más popular en EE UU la de 30 años a tasa fija.

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Y eso es porque aproximadamente el 51% de los propietarios tienen hoy una tasa por debajo del 4% en este tipo de préstamo. Es un porcentaje que no solo está alejado de la tasa actual sino que además supone que el interés real de algo más de la mitad de las hipotecas del país es negativo.

Desde marzo de 2021 la inflación ha estado por encima del 4%. Dos años después los precios de consumo siguen siendo pertinazmente elevados pese a la acelerada subida de las tasas de interés y en marzo de 2023 la presión de los precios quedó en el 5%. Eso significa que en términos reales, es decir, una vez se resta la tasa de inflación, las hipotecas por debajo de este porcentaje se mantienen desde hace varios trimestres en negativo.

Es una ventaja más en estos momentos de la hipoteca a tipo fijo a 30 años, una rareza financiera a nivel global.

“Es la belleza de esta hipoteca que durante la vida del préstamo el capital y el interés mensual, que es el mayor de los gastos de un hogar, es fijo. No cambia”, explica Greg McBride, jefe de análisis financiero de Bankrate. “Otros gastos suben pero la hipoteca no y eso beneficia a los hogares porque pueden incrementar sus estándares de vida con el tiempo”.

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El interés medio de una hipoteca a 30 años ha subido fuertemente durante los últimos meses. Foto: Getty Images.
El interés medio de una hipoteca a 30 años ha subido fuertemente durante los últimos meses. Foto: Getty Images. (Nora Carol Photography via Getty Images)

Ironías de la historia

Esa ventaja que es máxima ahora y ha ayudado a elevar las tasas de propiedad es irónicamente uno de los frenos para que siga moviéndose el mercado.

Y es una ironía de la historia porque este tipo de hipoteca se creó a partir de la Gran Depresión para facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda en un momento en el que las compras se hacían con hipotecas a cinco años que se refinanciaban al final de este periodo en muchos casos para poder hacer frente al gasto. Entonces, más de la mitad de los estadounidenses alquilaban.

Cuando llegó la Gran Depresión a principios de los años treinta del siglo XX los hipotecados no pudieron refinanciar. Para estabilizar la crisis, apenas llegó a la presidencia, Franklyn Delano Roosevelt creó la Home Owners´ Loan Corporation — que extendió los plazos de los préstamos—, y la FHA— para asegurar determinadas hipotecas a tasa fija. Las primeras empezaron a hacerse a 15 años hasta que el Congreso autorizó que llegaran a 30 años en 1954 para casas de segunda mano.

Ampliando los plazos, los pagos son más cómodos por más que el endeudamiento sea por décadas. La titulización hipotecaria y colocación de esa deuda en el mercado minimiza los riesgos para los prestamistas.

La política de bajas tasas de interés unida a las cuatro rondas de expansión cuantitativa (quantitative easing en inglés) de la Reserva Federal a la que se añadieron las titulaciones hipotecarias (MBS en sus siglas en inglés) en la última de ellas, han disparado la tasa de propiedad.

El 44% de los estadounidenses tenía casa en propiedad (hipotecada) durante los años cuarenta hasta que se llegó al pico del 69% en 2004. En 2022 el 65.9% de los americanos son propietarios, según cifras oficiales.

Firmar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Foto: Getty Images.
Firmar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Foto: Getty Images. (krisanapong detraphiphat via Getty Images)

El mercado ha cambiado con las tasas más altas

El auge de la propiedad, un inventario ajustado y las bajas tasas de interés han disparado los precios. Ahora que ha cambiado una variable en esa ecuación, el precio de las hipotecas, el mercado ha cambiado y quien tiene una hipoteca barata, en términos reales negativas se aferra a ella. Estos hipotecados no ven la oportunidad de mantener la estadística que apunta que como media se cambia de casa y de préstamo cada ocho años dando salida al mercado a muchas viviendas y nuevos compradores.

Los analistas esperan que se mantenga la tendencia, ya iniciada, de caída de precios de las viviendas y eso haga algo más asequible la perspectiva de intereses más elevados.

De momento, un estudio hecho por Maegan Sherlock y John Burns, de la consultora de bienes raíces John Burns Research & Consulting, apunta a que, dada la tendencia de los últimos años de bajas tasas de interés, el 62% de los consumidores cree que una tasa hipotecaria históricamente normal está por debajo del 5.5%.

Esa historia es la que se vivió entre abril de 2008 (plana Gran Recesión) y agosto de 2022. Antes y después con contadas excepciones las tasas han estado por encima y desde principio de siglo muy a la par con las actuales, ahora bien, los precios de las viviendas eran más bajos.

El 71% de quienes quieren comprar vivienda dicen en el estudio de la consultora que no aceptarán un préstamo por encima del 5.5%. Si se mantienen firmes en ello, mucho tendrá que bajar la inflación general y más los precios de las viviendas.

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