Mercado de oficinas, con la rémora de la pandemia y apuesta a la reactivación

En más de un sentido, la pandemia de Covid-19 pateó el tablero y ya nada volvió a ser como antes. Uno de los sectores económicos que refleja los cambios en las formas de traba, con el reinado de la virtualidad y el trabajo híbrido o remoto, es el segmento inmobiliario corporativo.

Los números fríos del sector de oficinas premium, clase AAA, que son la referencia del mercado, todavía muestran un nivel de vacancia o disponibilidad de metros históricamente alto y los precios se mantienen constantes, lo que da la pauta de que el mercado está en modo wait and see.

Sin embargo, los especialistas empiezan a ver que hay luz al final del túnel. En las últimas semanas empezaron a crecer los llamados de empresas que averiguan por disponibilidad de locaciones, buscando posicionarse en un mercado que se prepara para un eventual rebote de la economía hacia el tercer y cuarto trimestres del año.

"Durante los primeros meses del año, hemos observado un panorama activo en el mercado de oficinas, influenciado tal vez, por el cambio de expectativas de los agentes económicos", señala el último informe de LJ Ramos, empresa líder en el sector.

Y agrega que "si bien en este primer trimestre del año tenemos un leve aumento en la tasa de vacancia, la absorción neta, aunque fue negativa para el período, mostró indicadores de mejora en comparación con el cierre del año anterior".

Son dos de las variables que siguen los analistas para determinar el dinamismo de la actividad. La tasa de vacancia actual es del 17,6%, frente a valores históricos del 6-8%, una tendencia que arrancó con la pandemia y ya no volvió atrás, esencialmente por impacto del home office y porque muchas empresas dejaron plantas de muchos metros para irse a lugares más reducidos.

Los datos corresponden a los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires (Catalinas, Plaza Roma, Retiro/Plaza San Martín, Puerto Madero, 9 de Julio, Polo Saavedra (cerca del Dot) y los corredores Libertador Caba (desde Núñez a la Av. Gral Paz), Libertador GBA (Vicente López y San Isidro), junto a la Autopista Panamericana.

"Las zonas más demandas son el corredor Libertador, desde la Av 9 de Julio hasta Vicente López y San Isidro, y un poco el polo Dot sobre la Av. Gral Paz, porque hoy la conectividad y el acceso de los colaboradores es clave", asegura Diego Cazes, socio y director general de LJ Ramos.

La zona de Retiro/Plaza San Martín también tiene buena ocupación, pero en cambio, están muy deprimidos Catalinas y Plaza Roma y ni que hablar el Microcentro.

"Muchas empresas están con ganas de jugarse a un poco más, pero están a la expectativa de lo que pase con las leyes laborales y la Ley Bases", explica Cazes, remarcando cierto temor a ampliarse o tomar gente en las condiciones actuales.

Desde Cushman & Wakefield, ven un panorama alentador. "Es un buen momento para tomar decisiones en real estate", se entusiasma Juan Querol, bróker en la firma, especializado en el mercado de oficinas.

Señala que el mercado de oficinas de Buenos Aires es bastante chico en comparación a otras grandes ciudades, representando apenas un 10% del de Chicago, por ejemplo, sin embargo, remarca que "en los últimos tiempos vemos que se está reactivando".

"En el primer trimestre de 2024 se absorbieron mas de 10.000 metros cuadrados, aunque no tuvo impacto en la vacancia (cerró el trimestre en 15,9% para C&W) y los precios se mantuvieron constantes en los últimos tres trimestres", explicó Querol. Hoy para oficinas AAA o Clase A se piden valores de alquiler que oscilan entre 23 y 30 dólares el metro cuadrado, dependiendo de las características y los servicios, con contratos de 3 a 5 años de plazo.

La pandemia instaló el home office como modalidad de trabajo y hoy las empresas tienen dificultades para hacer volver a sus empleados a la oficina. Por eso muchas están cambiando a edificios de más categoría, plantas más funcionales, con livings, boxes y otros servicios, lo que "ayuda a los colaboradores a venir a la oficina", destaca Querol.

Pero tal vez el dato más alentador es que empezaron a sonar nuevamente los teléfonos. "Tenemos consultas de empresas del exterior, especialmente de los sectores tecnología y energía, que buscan oficinas en Buenos Aires". Son empresas de Estados Unidos o de Europa, muy focalizadas en esos sectores. El cambio de gobierno y de política económica está generando un cambio de tendencia, advierte.

Para Cazes lo que puede mover la aguja es que se reactive la economía. "La única manera de mejorar el mercado de oficinas es cuando se crean nuevas empresas y hay más actividad".

Y hay un punto más a tener en cuenta, pero que aún tiene que madurar. Se relaciona con la vuelta de los créditos hipotecarios UVA, que "tendrían impacto positivo en el sector corporativo".

"Las empresas quieren estar cerca de sus colaboradores", recuerda Querol. Por eso el ojo del mercado está empezando a observar si las empresas empiezan a buscar locaciones en zonas residenciales de la Ciudad como Palermo, Colegiales o Núñez, donde la oferta de casas y departamentos está latente, ante un cambio de escenario en materia crediticia.