El paraíso de los inquilinos: el secreto de cómo Viena se convirtió en la mejor ciudad para vivir

La falta de vivienda asequible que afecta a la mayoría de los países del mundo es innegable, pero la crisis habitacional golpea especialmente a Europa. El mercado ha entrado en una fase de casi parálisis, con una notable reducción en el número de ventas, una escasez de nuevas construcciones y una ralentización en el aumento de los precios de las propiedades, que siguen siendo históricamente elevados, dificultando así el acceso de los jóvenes a la propiedad.

Aproximadamente el 70% de los residentes de la UE son propietarios de su vivienda, mientras que el 30% restante alquila. Pero los precios de los alquileres han aumentado considerablemente, mientras que la disponibilidad y la asequibilidad han disminuido drásticamente. En muchas ciudades, la espera para obtener viviendas sociales supera los 10 años. En países como los Países Bajos, que enfrentan un déficit de aproximadamente 400.000 viviendas, las parejas están postergando formar una familia, o se ven obligadas a seguir viviendo juntas después de separarse.

En ese sentido, Viena parece tener la respuesta. Frecuentemente celebrada como la capital europea de la vivienda social, ha sido un modelo a seguir en iniciativas de vivienda asequible.

Pero, ¿cómo lo logró? Más de la mitad de los 1,9 millones de residentes de Viena viven en algún tipo de vivienda subvencionada. El ayuntamiento, propietario y gestor de alrededor del 50% de los inmuebles residenciales de la capital austríaca, ha mantenido alquileres accesibles para decenas de miles de hogares a través de diversos planes sociales. Esta política, iniciada en la década de 1920, ha contribuido a la reputación de Viena como una de las ciudades más habitables del mundo.

Tras la Primera Guerra Mundial, Viena inició un ambicioso programa de construcción para hacer frente a la crisis de vivienda provocada por el colapso del Imperio de los Habsburgo. Antes, tenía algunas de las peores condiciones de vivienda de Europa, según explica la profesora de Harvard Eve Blau en su libro La arquitectura de la Viena Roja. Pero entre 1923 y 1934, financiadas principalmente a través de impuestos a artículos de lujo, las políticas de la "Viena Roja" permitieron la construcción de 65.000 apartamentos sociales. Esta iniciativa incrementó la oferta de viviendas en la ciudad en alrededor de un 10%. Un total de 200.000 personas, equivalente a una décima parte de la población, fueron reubicadas en estos edificios, con alquileres establecidos en el 3,5 por ciento del ingreso promedio de un trabajador semicalificado, lo cual era suficiente para cubrir los costos de mantenimiento y funcionamiento.

Las viviendas sociales de la Viena Roja fueron inspiradas por los ideales modernistas. Estas propiedades, como el famoso Karl Marx-Hof, tienen un aspecto más parecido a castillos o monasterios con adornos art déco en sus fachadas. Los complejos de apartamentos municipales que construyeron comenzaron a ser conocidos como Gemeindebau.

La ciudad contrató a casi 200 arquitectos para erigir más de 380 complejos Gemeindebau entre las guerras, desencadenando un boom de construcción . El mencionado Karl-Marx-Hof, por ejemplo, cuenta con 1.382 apartamentos en los que viven unos 5.000 inquilinos.

Se distinguían por su diseño innovador y funcional. Construidos con hormigón armado y adornados con elementos decorativos, estos complejos a menudo se extendían a lo largo de varias calles. Los amplios patios compartidos, equipados con instalaciones comunitarias como jardines, áreas recreativas y centros culturales, fomentaban la interacción social. Cada apartamento, aunque variaba en diseño, cumplía con ciertos estándares de calidad. Generalmente, incluían sala de estar, dormitorio, cocina y, en algunos casos, pasillos de entrada. La mayoría de las unidades contaban con agua corriente, grandes ventanas y balcones. Además, los complejos Gemeindebau solían albergar servicios comunitarios como consultorios médicos, escuelas y bibliotecas.

Hoy en día, Viena posee y administra 220.000 viviendas, lo que representa aproximadamente el 25% del parque de viviendas de la ciudad. Estas unidades municipales, o viviendas sociales, están destinadas principalmente a residentes de bajos ingresos. Además, controla indirectamente 200.000 unidades construidas y propiedad de desarrolladores privados con ganancias limitadas, desarrolladas a través de un proceso regulado por el municipio. Este enfoque, adoptado en la década de 1980, implica colaborar con el sector privado para construir viviendas asequibles en lugar de expandir el inventario de viviendas públicas.

La ciudad adquiere terrenos adecuados para el desarrollo residencial y mantiene un control riguroso sobre el tipo y la naturaleza del desarrollo. Posteriormente, invita a desarrolladores privados a presentar sus propuestas para la construcción y gestión de estas unidades de vivienda. Luego, un comité especializado revisa estas propuestas basándose en cuatro criterios clave: calidad arquitectónica, eficiencia ambiental, sostenibilidad social y parámetros económicos, como los niveles y costos de alquiler propuestos. Tras la selección del desarrollador más adecuado, la ciudad vende el terreno a un precio asequible y proporciona un préstamo con condiciones favorables, incluyendo tasas de interés bajas y plazos de amortización extendidos.

Los desarrolladores privados que colaboran con el gobierno municipal en la construcción de viviendas asequibles deben permitir que la ciudad alquile la mitad de los nuevos apartamentos a residentes de bajos ingresos, mientras que las unidades restantes generalmente se alquilan a residentes de ingresos moderados.

Los alquileres están regulados por el gobierno municipal para asegurar que ninguno de los residentes pague más del 20 al 25% de sus ingresos familiares en vivienda. Alquilar un dos ambientes en una vivienda subvencionada cuesta unos 500 euros en promedio, un precio ínfimo -para ser precisos, un tercio- de lo que se paga en otras de las grandes capitales europeas. Viena, que ha mantenido su título de ciudad más habitable del mundo según el índice anual de The Economist, destina aproximadamente 400 millones de euros anuales a viviendas sociales, superando a ciudades como Roma, Madrid o Lisboa.

Pero no está exento de polémica. Un caso es el de Peter Pilz, un ex miembro del Partido Verde de Austria en el Parlamento que vive en uno de los complejos de viviendas públicas más grandes al que se mudó cuando era estudiante universitario para vivir con su abuela, quien había ocupado la vivienda desde la inauguración del edificio en 1932. Cuando falleció, él se quedó con su contrato de alquiler. Cuando fue elegido para el Parlamento, su salario mensual superaba los los 8.000 euros, mientras que el alquiler que pagaba era de 250 euros. ¿Es esto ético? Es debatible, sí, pero es legal.

Aproximadamente el 80% de los residentes cumplen con los requisitos para acceder a viviendas públicas, y una vez que obtienen un contrato, permanece vigente de manera indefinida, incluso si su situación financiera mejora, lo que promueve una mayor diversidad económica dentro de las comunidades de vivienda pública.

Además, la ley vienesa dicta que los alquileres en viviendas públicas sólo pueden aumentar con la inflación y sólo cuando la inflación anual supera el 5%.

A pesar de los desafíos actuales generados por la creciente demanda de viviendas sociales y cambios en la dinámica del mercado, Viena sigue comprometida con la vivienda social, subsidiando entre 5.000 y 7.000 nuevas viviendas cada año. En 2019, la ciudad introdujo una norma de zonificación que requiere que dos tercios de los desarrollos con más de 5.000 metros cuadrados sean viviendas subvencionadas, asegurando así que el modelo siga siendo viable a largo plazo.

Los Gemeindebauten no sólo transformaron las condiciones de vida en Viena, sino que también establecieron un modelo de vivienda pública que ha perdurado hasta la actualidad. Estos complejos, con su énfasis en la calidad, la accesibilidad y la integración comunitaria, han convertido a Viena en un ejemplo destacado de una "utopía del inquilino" y una de las ciudades más habitables del mundo.