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El mercado inmobiliario estadounidense se enfrenta a una compleja coyuntura. Sin embargo, no es igual para el sector residencial que para el comercial, que responden a dinámicas distintas. Así lo dijo la firma consultora Natixis Investment Managers Solutions (NIM Solutions) en un nuevo informe.
Las respuestas son por cuenta de una pregunta clave: ¿el mercado inmobiliario estadounidense se enfrenta a una situación similar que la de la crisis de 2008? Duda que surge, sobre todo, por el aumento de los tipos de interés.
Justamente, este miércoles, la Reserva Federal mantuvo, por segundo mes consecutivo, las tasas de interés en su rango más alto en 22 años: 5,25 % a 5,50 %. Esto, con el propósito, como lo dijo Jerome Powell, presidente de la Fed, de buscar una inflación que llegue al 2 %. Decisión que hace que inversionistas actúen con extrema cautela.
Pero, como se dijo, el mercado residencial es distinto al comercial. Y los riesgos, por lo mismo, también difieren.
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Mercado inmobiliario residencial estadounidense: desajuste de oferta y demanda
Por cuenta del mencionado aumento de los tipos de la Fed, las tasas hipotecarias llegaron a su nivel más alto de 2002, siendo de alrededor del 8 % para los préstamos a 30 años. Por tanto, se ha dificultado la compra de vivienda, sobre todo, para los compradores primerizos.
La situación se puede entender al comparar los intereses que pagaría un hogar estadounidense al adquirir una hipoteca a 30 años en 2023, que lo que pagaría uno que hizo la compra en 2019. Ese año, el tipo hipotecario para el mencionado plazo fue del 3,7 %.
Si el precio medio de una vivienda es de US$406.700, ese hogar, en 2019, habría acordado pagar unos US$230.000 en intereses durante 30 años. Pero, con las tasas actuales, los intereses aumentan a US$450.000. Es decir, señaló la firma consultora, “el gasto en intereses se dispararía del 57 % al 111 % del principal”.
Con este panorama, “los propietarios de viviendas, con tipos significativamente más bajos que los actuales, no tienen incentivos para vender y comprar una nueva. Esto reduce las viviendas disponibles para la venta”. En el sector inmobiliario residencial estadounidense hay cerca de un millón de viviendas disponibles, frente a los 2 millones antes del Covid-19.
Sin embargo, hay una dicotomía. “Al beneficiarse de la escasez de propiedades antiguas y ser testigos de una caída anual de precios del 9 % (debido a la normalización de los precios de los materiales de construcción), las ventas de viviendas nuevas se han disparado un 31,5 % interanual. Esta dicotomía entre oferta y demanda está estabilizando el mercado”, indicó NIM.