Yahoo Finanzas Por qué comprar una casa se volvió tan complicado
A partir de este fin de semana, los compradores potenciales de vivienda tendrán que lidiar con algunos cambios que podrían hacer aún más estresante la compra de una vivienda.
Ahora tendrán que asumir el costo de contratar a un agente inmobiliario debido a un acuerdo que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) firmó a inicios de este año.
Los compradores ya no podrán contar con que los vendedores se encarguen de pagarle la comisión a su agente intermediario. Tendrán que desembolsar ese gasto.
También tendrán que firmar contratos detallados con su agente inmobiliario antes de que estos puedan comenzar a buscarles una casa, lo que representa un nuevo obstáculo para la mayoría de los compradores.
El objetivo de estos cambios es arrojar más transparencia sobre la compensación de los agentes inmobiliarios para empoderar a los compradores de viviendas.
Sin embargo, al igual que cualquier cambio, habrá que pasar por un período de ajuste, por lo que en las zonas donde se han aplicado anticipadamente esas nuevas reglas ya están surgiendo los primeros desafíos.
“Es probable que tan solo se trate de las molestias propias del crecimiento”, dijo Avi Sinai, abogado especializado en bienes raíces de California. “Con suerte, en 12, 16 o 18 meses todo volverá a su cauce”.
“Parece una tarea colosal”
A partir del sábado, los agentes inmobiliarios que publican casas en venta en las bases de datos que utilizan los intermediarios, no podrán anunciar ninguna compensación para los agentes de los compradores.
Eso significa que los vendedores ya no tendrán que pagar comisiones a los agentes inmobiliarios para cubrir las dos partes de la transacción, que generalmente sumaban entre el 5 y el 6 % del precio de venta.
Antes, los agentes del comprador y del vendedor solían dividir esa comisión entre ambos.
Ahora, el comprador debe negociar lo que le pagará a su propio agente en un contrato que firmará antes de comenzar a recorrer las casas que desea comprar.
Se trata de un costo adicional que muchos compradores, especialmente los primerizos, no pueden permitirse.
“¿Cuántos compradores estadounidenses típicos conoces que tienen el 3% del precio de venta en efectivo para pagárselo al agente inmobiliario?”, preguntó Wayne Hassay, abogado de LegalShield, que brinda servicios legales y prepara la documentación online.
“Parece una tarea colosal”.
“Un problema del comprador”
Las nuevas reglas de la NAR no prohíben que los vendedores paguen una parte o la totalidad de la comisión que corresponde al agente inmobiliario del comprador. Simplemente indica que no pueden anunciarlo en la base de datos donde se publicitan las propiedades de los agentes inmobiliarios.
De hecho, una forma para cubrir parte de esa comisión podría ser incluirla en la oferta que hace el comprador por la casa o negociar su pago entre el comprador y el vendedor durante la fase del contrato. Sin embargo, no hay garantías de que el comprador salga ganando.
“¿Qué pasa si, como vendedor pago el 2 % al agente del comprador, pero resulta que el comprador acordó en su contrato con ese agente un 3 %? ¿Quién asume ese 1 % adicional?”, se preguntó Hassay.
“Eso es un problema del comprador”.
En situaciones en las que se presentan múltiples ofertas por una propiedad, pedirle al vendedor que asuma el pago de una parte de la comisión del agente del comprador podría ser el factor que incline la balanza. Eso fue exactamente lo que comentó en X (antes Twitter), un agente de préstamos hipotecarios en un acuerdo en el que estaba trabajando con un comprador.
El vendedor no quiso pagar la comisión y lo dejó claro. Le hicieron seis ofertas, dos de las cuales pedían una comisión para el agente del comprador. La oferta ganadora fue de 55 mil dólares por encima del precio de venta, sin condiciones y no incluía la comisión.
“Si eres un comprador y tienes que pedir el pago de las comisiones, vas a tener muchas dificultades para convertirte en un caballo ganador”, dijo Melissa Savenko, agente inmobiliaria en Richmond, Virginia.
“Creo que, siendo realistas, eso es lo que va a pasar”.
“Una relación exclusiva”
Están surgiendo otros problemas cuando los compradores contratan a agentes inmobiliarios.
Por ejemplo, un cliente que Sinai representa descubrió que le debía una comisión a un agente inmobiliario por la compra de su casa, aunque pensaba que había cortado la relación con ese profesional hacía meses.
El problema fue que, sin saberlo, habían firmado un acuerdo de representación exclusiva de comprador con ese agente inmobiliario meses atrás cuando querían hacer una oferta por una casa que encontraron en Internet.
Los clientes recurrieron a ese agente para que los ayudara con el proceso de oferta. El agente inmobiliario les envió una gran cantidad de documentos para que los firmaran y poder representarlos en el proceso de oferta. Entre esos documentos había un contrato que estipulaba que, si los compradores encontraban una casa en los próximos seis meses, con o sin la ayuda de ese agente, le debían pagar una comisión.
Como la oferta por la primera casa fue rechazada, los compradores pensaron que habían roto el vínculo con ese agente inmobiliario y recurrieron a otro profesional para encontrar la casa que finalmente pensaban comprar.
“Ahora esa firma de corretaje (la del agente inmobiliario) les exige una comisión, a pesar de que no estuvo involucrada en la transacción”, dijo Sinai.
“Sin embargo, no hablaron por teléfono ni por correo electrónico sobre una relación exclusiva”, apuntó. “La gente no se da cuenta de que tiene que leer bien esos documentos y preguntarse si los ata a una relación exclusiva”.
“Quizá estamos yendo demasiado lejos”
Una de las principales razones por las que los compradores de vivienda no saben en qué deben fijarse en un contrato de representación es porque muchos de ellos nunca han tenido que firmarlo.
Solo el 41 % de los compradores en Estados Unidos tenían un acuerdo escrito con su agente inmobiliario, según el informe más reciente de la NAR sobre compradores y vendedores. En el caso de quienes compran por primera vez, el porcentaje se redujo a apenas un 34 %.
Antes de julio, solo 18 estados exigían un contrato de representación de comprador. Ahora el acuerdo de la NAR lo exige.
Eso significa que los compradores deberán hacer los deberes antes de firmar un acuerdo con un agente inmobiliario. Incluso podrían encontrarse en la tesitura de tener que firmar un documento solo para hacer una jornada de puertas abiertas sin un agente inmobiliario.
“Si eres un comprador independiente, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California recomienda que el agente del vendedor te haga firmar un documento legal que declare que no tienes representación”, dijo Sinai.
“Quizá estamos yendo demasiado lejos, ¿verdad?”.
“El activo más valioso que tendrán”
Aun así, Sinai cree que el acuerdo de la NAR es “un primer paso positivo en la dirección correcta”.
“Alinea los incentivos de todas las partes ubicándolos en su debido lugar”, afirmó.
Los compradores también tendrán más margen de acción a la hora de redactar los contratos con sus agentes inmobiliarios. Y los compradores novatos podrían necesitar más ayuda y son más susceptibles al sistema de compensación que imita al anterior: comisión del 2,5 al 3 %. Sin embargo, los compradores más avezados podrían llegar a mejores acuerdos de compensación acordes a sus necesidades.
Los servicios a la carta también podrían volverse más habituales, vaticinó Savenko.
Algunos agentes pueden estar dispuestos solo a mostrar casas y otros podrían elaborar las ofertas o negociar los contratos con compradores por un precio fijo. Otros agentes pueden proporcionar servicios por una tarifa fija o una remuneración por hora.
Los compradores podrían tener más opciones que nunca.
Y los tres expertos coinciden en que esta nueva norma puede eliminar a los malos actores del escenario. Si un comprador debe contratar en exclusiva a un agente, ese profesional tendrá que demostrar su valía más de lo que solía hacerlo. Los mejores agentes firmarán más contratos y los demás se quedarán en el camino.
“Esto debería ser como la relación que mantienes con tu abogado, asesor financiero, médico o dentista”, dijo Savenko.
“Esos profesionales están ayudando a las personas a comprar lo que probablemente se convertirá en el activo más valioso que tendrán en su vida”.
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