Vaivén en el ladrillo: la suba de alquileres duplica la inflación mientras que precios de compraventa suman 5 años de baja

El vaivén y el cambio de reglas parecen ser las principales tendencias en el ámbito del ladrillo. Tras la derogación de la ley de alquileres a fines de 2023, el mercado inmobiliario transita un escenario que oscila entre la incertidumbre y la expectativa, con realidades distintas para la compraventa y el segmento de los alquileres. Así, mientras que el primero cerró el año con una nueva baja promedio de los valores de las propiedades, el segundo opera con subas de precios que superan largamente la inflación mensual. Solo en el último mes, las cotizaciones de las propiedades para los nuevos contratos treparon muy cerca del 20%.

De acuerdo a un relevamiento de Zonaprop al que accedió iProfesional, el precio promedio de las propiedades en Capital Federal para el mercado de compraventa cerró 2023 a la baja y suman 5 los años de caída consecutiva de los valores.

El trabajo expone una reducción del 1% en los precios promedio y señala que la media de cotizaciones se encuentra 22,3% por debajo de los precios de 2019. Se expone que el valor de un monoambiente de 40 metros cuadrados oscila en torno a los u$s95.000, mientras que ya los dos ambientes trepan hasta alcanzar los 114.000.

Un departamento de tres ambientes, en cambio, presenta un valor promedio en la Ciudad del orden de los u$s159.000. La reducción de los precios, señala Zonaprop, redundó en un incremento del 22% en el volumen de escrituras que se llevaron a cabo el año pasado.

Costos y la evolución de los alquileres

"El costo de la construcción medido en dólares bajó 0,2% en 2023, mientras que el precio de los departamentos disminuyó 1,0. Es decir, que construir costó 91,2% más que en octubre de 2020, pero se mantiene 32,7 por debajo de abril 2018 y 17,4% por debajo del promedio 2012-2022", precisó la plataforma.

"Puerto Madero encabeza el ranking de barrios más caros de la Ciudad de Buenos Aires, con un valor de 5.697 dólares por metro cuadrado. Le siguen Palermo (3.019 dólares el metro cuadrado) y Belgrano (2.756 dólares). Por el contrario, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca son los barrios más económicos con un precio de 979 dólares, 1.382 y 1.436 dólares el metro cuadrado, respectivamente", agregó.

La oferta de propiedades en alquiler atraviesa una caída histórica.

Por el lado de los alquileres, Zonaprop señala que en la actualidad el precio de un monoambiente de 40 metros cuadrados supera los $280.000 mensuales. "Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados alcanza los $334.888 mensuales y uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados tiene un precio de $463.301 por mes", se añade en el monitoreo.

Según la plataforma, los precios de los alquileres evidenciaron una suba del 18,6% en diciembre. Semejante salto derivó en que 2023 concluyera con un incremento acumulado anual del 260%. "Este incremento es muy superior a la inflación (190,9%) y el ajuste del ICL (135,5)", afirma Zonaprop.

Para luego concluir: "Palermo es el barrio de la Ciudad de Buenos Aires más caro para alquilar (en moneda argentina, Puerto Madero cotiza directamente en dólares), con un valor de $491.737 mensuales. Le siguen Belgrano ($487.654 por mes) y Núñez (477.163). En cambio, Liniers es el barrio más accesible por $273.253 mensuales, seguido de Monte Castro y Floresta, con 284.809 y 288.139 pesos mensuales, respectivamente".

Cambio de pautas en las negociaciones de alquiler

La derogación de la ley de alquileres impulsada por Javier Milei a través del DNU impactó rápidamente en ese segmento, que inició el año con un ritmo que no se veía en meses. Actores del ámbito de la comercialización reconocen un incremento acelerado en el nivel de consultas, y señalan que los acuerdos que se negocian rompen con lo establecido por el marco anterior.

Así, exponen que predomina el aumento trimestral en la pactación de ajustes, mientras que las subas están atadas a la inflación que mide el INDEC.

Desde el segmento de las inmobiliarias destacan una suba importante en los niveles de consultas en este inicio de 2024. Afirman que aquellos inquilinos que mantenían acuerdos vía prórrogas ahora buscan pactar contratos a largo plazo para, de esa forma, ya "solucionar el tema habitacional por dos años".

Las escrituraciones concluyeron 2023 con una tendencia en alza.

Los incrementos, en tanto, se acuerdan por lapsos trimestrales y semestrales, con predominio del primero según el barrio de Capital Federal. Por el lado de quienes alquilan, representantes de organizaciones como Inquilinos Agrupados afirman que se endurecieron las exigencias de meses de depósito y adelantados, como así también las pautas que se demandan en términos de garantías.