Yahoo Finanzas ¿Por qué los precios de la vivienda están tan altos?
"El sueño americano de ser dueño de una casa puede estar desapareciendo", dijo la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos (Government Accountability Office, GAO, en inglés) en un informe de investigación, "debido a los precios más altos de la vivienda y a una disminución en la asequibilidad de la vivienda"
"Muchos jóvenes, de ingresos medios y compradores de vivienda por primera vez ya no pueden permitirse comprar una casa", aseguraba el organismo.
Aunque lo parezca, la GAO no lanzó esta advertencia recientemente. Lo hizo el 11 de mayo de 1978, un año en el que el precio medio de venta de una casa "alcanzó un máximo histórico de US$44,300".
Si avanzamos cuatro décadas y media, nos encontramos con que el precio medio de una vivienda en el cuarto trimestre de 2023 superó los US$417,000.
Es interesante ver que el precio medio de una casa entonces es ligeramente mejor que el precio medio de una entrada o down payment que se da en la actualidad para adquirir una vivienda.
Después de leer ese alarmante aviso de la GAO y comprar los precios de entonces con los de ahora, es probable que te surge la misma pregunta que a todos: ¿Por qué son tan altos los precios de las viviendas?
Precios históricos de las vivendas
Este gráfico muestra el constante aumento de los precios medios de las viviendas a lo largo de los años, seguido de un salto dramático en los precios a partir de 2020. Los precios alcanzaron su punto máximo en el cuarto trimestre de 2022 y luego cayeron bruscamente.
Esta es, quizás, la mejor noticia que un comprador de vivienda potencial podría esperar hoy en día. Los precios parecen estar moderándose hacia un aumento constante nuevamente en lugar del fuerte crecimiento previo.
Inversores, adultos mayores que se quedan y las comisiones contribuyen
El continuo aumento de los precios de las viviendas se puede atribuir a catalizadores específicos.
Los inversores inmobiliarios están adquiriendo casas que necesitan arreglos y bloqueando a los compradores particulares. El suministro de viviendas en Estados Unidos está envejeciendo y necesita reparaciones. La media de edad de las viviendas en EE. UU. supera los 40 años, según un análisis reciente del Instituto Brookings.
Los inversores, con dinero en efectivo para gastar, a menudo adquieren este inventario, lo renuevan y ponen las casas en el mercado de alquiler. Las familias que buscan comprar una casa a menudo carecen de la flexibilidad financiera para competir.
Los adultos mayores permanecen en sus casas más grandes en lugar de mudarse a una más pequeña. Las familias jóvenes con hijos a menudo buscan hogares con tres o más dormitorios. Eso representa más de 94 millones de hogares estadounidenses.
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Sin embargo, según un análisis del Instituto Urbano de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense de 2022, más de la mitad (56%) de esas casas tienen solo uno o dos ocupantes, la mayoría de los cuales tienen 62 años o más.
Otro contribuyente al alto precio de ser propietario de una vivienda: las comisiones. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor está investigando a los prestamistas que cobran altas "comisiones basura". Los compradores de viviendas enfrentan una montaña de cargos al cerrar la compra de una casa. Estos pueden incluir tarifas de gestión, tarifas de informe de crédito y muchas más.
"De 2021 a 2022, los costos totales medios de los préstamos aumentaron bruscamente, aumentando un 21.8% en préstamos para la compra de viviendas", dijo la CFPB en un comunicado. "En 2022, la cantidad media pagada por los prestatarios fue casi de US$6,000 en estos costos y tarifas."
Un estudio de 2021 realizado por Fannie Mae encontró que para más del 14% de los compradores de viviendas de bajos ingresos, sus costos de cierre igualaban o superaban el monto de su pago inicial.
Y puedes culpar a la pandemia
Los economistas de la Reserva Federal de Chicago sospechan que la pandemia también desempeñó un papel en la última inflación de los precios de las viviendas de tres maneras:
La pandemia llevó a muchas personas a pasar mucho más tiempo en casa.
Las tasas de interés históricamente bajas redujeron el costo de las hipotecas.
Los consumidores gastaron menos dinero y recibieron pagos de estímulo federales que aumentaron los ahorros disponibles de los hogares para los pagos iniciales
Mientras tanto, "los problemas de la cadena de suministro y el aumento rápido de los salarios de los trabajadores de la construcción llevaron a mayores costos de construcción de viviendas", agregó la Fed de Chicago.
Un cuento de dos explosiones de precios de las viviendas
No todas las subidas de precios de las viviendas son iguales.
"Ha habido dos auge de precios de las viviendas en el siglo XXI", escribió Lara Loewenstein, economista investigadora del Banco de la Reserva Federal de Cleveland, en un análisis de febrero de 2024.
"El primero, que ocurrió aproximadamente entre 2000 y 2006, precedió a la Gran Recesión y fue seguido por una caída sustancial en los precios de las viviendas y un aumento en las tasas de ejecuciones hipotecarias. El segundo comenzó durante la pandemia de COVID-19, con un crecimiento anual de los precios de las viviendas que superó al del auge de los años 2000".
La diferencia entre las dos escaladas de precios de las viviendas se atribuye a dos factores, cree Loewenstein:
La construcción de viviendas unifamiliares ha sido más lenta en la década de 2020
Mientras tanto, el número de nuevos hogares ha aumentado
"El número de hogares creció un 3% cada tres años hasta 2004, después de lo cual se desaceleró durante los años pico del auge de los años 2000 y luego disminuyó aún más al 1% durante la Gran Recesión. En cambio, el período 2020-2022 registró la tasa más alta de formación de hogares en la historia reciente", señaló Loewenstein.
Quizás lo más importante, el efecto de bloqueo de la tasa de interés hipotecaria
"La característica más notable del mercado de la vivienda en este momento es el fenómeno de bloqueo de tasas: el hecho de que todos estos propietarios tienen hipotecas con tasas de interés bajas", dice el Dr. Paul Willen, economista senior y asesor de políticas del Departamento de Investigación del Banco de la Reserva Federal de Boston, a Yahoo Finance.
En enero de 2024, casi la mitad (47.9%) de los propietarios de viviendas con una hipoteca respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac tenían una tasa de interés del 3.5% o menos, según una investigación del Instituto Urbano. Al mismo tiempo, la tasa de interés promedio para una nueva hipoteca fija a 30 años era del 6.6%.
Para que un propietario existente con una tasa de interés baja venda, "necesitarías pagarles mucho más. Entonces eso ha bloqueado el mercado para todos menos para las personas que están más o menos obligadas a mudarse", dice el Dr. Willen.
La investigación publicada en marzo de 2024 por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas muestra que por cada punto porcentual que las tasas de interés del mercado superan la tasa de interés de la hipoteca existente de los propietarios, la probabilidad de una venta disminuye en más del 18%.
El bloqueo de tasas de interés de las hipotecas condujo a una reducción del 57% en las ventas de viviendas con hipotecas a tasa fija en el cuarto trimestre de 2023, y aumentó los precios de las viviendas en un 5.7%, según el estudio de la FHFA.
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Lo que se necesitará para frenar el aumento de los precios de las viviendas
El Dr. Willen dice que habrá propietarios mayores y sin hijos que quieren mudarse a una casa más pequeña y que finalmente se den cuenta de que el costo de ser propietario de una casa no se limita solo a una tasa de interés hipotecaria baja.
"Creo que en este momento, hay cierto grado de shock asociado con el hecho de que las tasas son tan altas. Pero recuerda, el interés hipotecario es solo una parte del costo de ser dueño de una casa. Hay impuestos, seguros, servicios públicos, todas esas cosas".
"Creo que lo que desbloqueará esto, en cierto sentido, al menos, es el tiempo", dice el Dr. Willen.
Comprar una casa cuando los precios son altos
El gráfico de arriba atestigua la apreciación de precios a largo plazo de las casas en Estados Unidos. Cuando eres propietario de una casa, eso es algo muy bueno. Estás construyendo lentamente riqueza en tu casa. No quieres que eso termine.
Si estuviste buscando una casa desde mediados de 2020 hasta finales de 2022, es posible que hayas estado involucrado en un mercado sobrecalentado. Si vendiste tu casa durante ese tiempo, probablemente estés sonriendo.
¿Es este un buen momento para comprar una casa? Es importante recordar que las diferencias regionales en los precios de las viviendas siguen siendo un factor importante a considerar. Pero la reversión de la media de los precios desde 2023 debería hacer que los posibles compradores de viviendas se sientan mejor respecto a sus perspectivas de obtener un precio más justo que hace un par de años.
