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Comprar una casa en Estados Unidos en estos momentos parece una auténtica locura

Ahora es un 52% más caro comprar una vivienda que alquilarla, algo que no pasaba desde hace al menos 30 años

¿Comprar una casa este año? Piénsalo otra vez. Nunca ha habido un peor momento como el de ahora para ser propietario en lugar de alquilar, al menos no desde hace casi 30 años, dice un informe reciente de la compañía de capital inmobiliario CBRE Group, analizado el domingo por The Wall Street Journal.

Según estos datos, ahora es un 52,1% más caro comprar una casa que alquilarla debido al aumento de las tasas hipotecarias mensuales, que, por primera vez en tres décadas, supera en ese porcentaje los costos promedio de un alquiler mensual para una casa o un departamento. Eso es superior a la prima del 45,3% hace un año.

Home For Sale Real Estate Sign and Beautiful New House.
La última vez que se registró una diferencia “tan extrema” entre el costo de comprar una casa y alquilarla fue en 1996. Foto: Getty Images (Feverpitched via Getty Images)

La última vez que se registró una diferencia “tan extrema” entre el costo de comprar una casa y alquilarla fue en 1996, apunta TWSJ. Desde ese año hasta mediados de 2003, las tasas hipotecarias han costado lo mismo -o menos- que los pagos mensuales de alquilar un departamento. Y los gastos crecen aún más para los propietarios que, a diferencia de los inquilinos, invierten dinero adicional en obras de renovación o mantenimiento.

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En el periodo previo a la caída del mercado en 2008, las primas hipotecarias alcanzaron un máximo del 33% en el segundo trimestre de 2006. Después de la crisis, las tasas de interés se desplomaron a medida que la oferta de viviendas se disparaba a lo largo de la década de 2010, lo que hizo que en promedio fuera un 12% más barato comprar una casa que alquilarla.

La realidad ahora es muy diferente

Los datos de CBRE sugieren que el propietario que pagó un 10% de anticipo por una casa de US$430.000 con una hipoteca a 30 años tendría que pagar mensualmente alrededor de US$ 3.200, lo que se traduce en un 60% más que hace tres años para la misma casa. Los alquileres aumentaron solo un 22% en ese tiempo.

Ahora la proporción se ha invertido. Decidirse a comprar una propiedad en estos momentos significa lidiar con una escasez importante de viviendas en todo Estados Unidos y una tasa del 8% en los préstamos hipotecarios de referencia a 30 años.

Se estima que EEUU necesita que más de un millón de viviendas adicionales ingresen al mercado inmobiliario para satisfacer mejor la demanda y reducir la presión alcista sobre los precios de la vivienda.

El economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, dijo a FOX Business este martes que el inventario actual de viviendas existentes asciende a 1.1 millones, frente a los 1.8 millones reportados durante el mismo mes anterior a la pandemia.

Sin embargo, con el crecimiento de la población de 8 millones desde 2019, “el mercado podría fácilmente manejar una duplicación del inventario actual”, dijo Yun.

En otras palabras, “un inventario de 2,2 millones ayudaría a satisfacer mejor la demanda”, afirmó Yun, y podría hacer que ser propietario sea accesible para los compradores cuyos ingresos no están a la altura de los costos de la vivienda.

Los que ya son propietarios no tienen muchas opciones

Alrededor del 80% de las hipotecas pendientes en EEUU provienen de compradores que adquirieron sus propiedades cuando las tasas eran bajas (por debajo del 5%). Eso da a los propietarios un incentivo para quedarse, ya que incluso mudarse a un lugar más pequeño para aprovechar los precios oficiales más bajos no tiene sentido dadas las tasas hipotecarias más altas.

Las tasas más altas también desalientan a los propietarios de viviendas que fijaron tasas bajas hace dos años y que estarían interesados en vender. La falta de oferta de viviendas también pesa sobre las ventas de viviendas previamente ocupadas, que cayeron un 22,3% durante los primeros siete meses del año en comparación con el mismo periodo en 2022.

Este inventario limitado está obligando a los compradores a competir por el escaso número de viviendas disponibles y, por lo tanto, mantiene la presión al alza sobre los precios de las viviendas.

La buena noticia

Pero no todas las esperanzas están perdidas. Según Yun, los acontecimientos que cambian la vida -como un nuevo hijo en la familia, la muerte, el divorcio y los cambios de trabajo- “deberían aumentar constantemente el inventario con el tiempo, especialmente si las tasas hipotecarias retroceden un poco”.

También ayudarán eventualmente el aumento en la actividad de construcción de viviendas, así como la conversión de espacios comerciales en desuso, como edificios de oficinas vacíos, en unidades residenciales.

Un inventario limitado está obligando a los compradores a competir por el escaso número de viviendas disponibles. Foto: Getty Images
Un inventario limitado está obligando a los compradores a competir por el escaso número de viviendas disponibles. Foto: Getty Images (Maskot via Getty Images)

A corto plazo, explicó Yun, ciertos cambios de política podrían acelerar la oferta. Por un lado, aumentar la exención del índice de ganancias de capital de los propietarios principales de viviendas podría generar más cotizaciones en bolsa.

Otra forma es incentivar a los inversores inmobiliarios más pequeños a vender algunas de sus propiedades en el mercado, reduciendo el impuesto a las ganancias de capital con un cronograma y condiciones para venderlas a una persona que compra por primera vez.

Aunque los mercados inmobiliarios de la mayoría de las ciudades en EEUU son una pesadilla para los compradores, todavía hay cuatro grandes áreas metropolitanas donde es más barato comprar una casa que alquilar, según un estudio de la corredora de bienes raíces Redfin.

Esas ciudades son Detroit, Filadelfia, Cleveland y Houston, donde los pagos hipotecarios costarán a los compradores aproximadamente un 20%, 41%, 43% y 48% menos, respectivamente, que el alquiler mensual.

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