¿Cuánto debo pagar por una casa? En busca de la respuesta a la pregunta del millón

Con un mercado inmobiliario que se queda corto por aproximadamente 6,5 millones de viviendas y tasas de interés en su punto más alto, los precios actuales de una casa en los Estados Unidos alejan más y más a las personas de vivir el sueño americano. Incluso los expertos no saben con seguridad cuánto gastar en una casa ni si la mejor opción es ser propietario o alquilar.

No más del 28% del ingreso mensual bruto del prestatario debe gastarse en costos de vivienda, dice un artículo del proveedor de préstamos hipotecarios Rocket Mortgage, citado en un extenso análisis de la revista The Atlantic que incluye las opiniones de casi una decena de expertos.

Cuál es el porciento más confiable

La mayoría de los artículos de asesoramiento hipotecario tienden a incluir las mismas estimaciones. Además de la regla del 28%, suelen señalar que las deudas individuales, incluidas la hipoteca y préstamos estudiantiles, no deben exceder más del 35% de los ingresos.

Bajo esta regla, ilustra The Atlantic, alguien sin deudas que gana US$ 60,000 al año podría pagar una hipoteca de US$ 1,750 al mes, lo que actualmente equivale a una casa valorada en alrededor de US$ 250,000. Otra regla más, del gurú financiero Dave Ramsey, recomienda no gastar más del 25% de tu salario neto en tu hipoteca.

Algunas estimaciones ni siquiera tienen en cuenta otros gastos individuales importantes, como las contribuciones a la jubilación o los impuestos. A veces tampoco incluyen en sus números los costos de mantenimiento del hogar, la alimentación y el cuidado de los niños, que se dispararon con la inflación.

Nueve expertos en bienes raíces confirmaron que, sí, los números de asequibilidad de la hipoteca son todos diferentes, y aunque algunos prestamistas los usan para aprobar hipotecas, son básicamente estimaciones.

“Hasta cierto punto, son arrancados del aire”, dijo Robert Van Order, profesor de economía en la Universidad George Washington. “Muchos son bastante arbitrarios”, agregó Edward Seiler, vicepresidente asociado de economía de la vivienda en la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers Association).

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Según el gobierno federal, gastar más del 30% de tus ingresos en vivienda significa que estás “sobrecargado de costos” y la mayoría de los expertos coinciden en eso. Pero los prestamistas a veces prefieren a compradores que eligen casas con precios más altos de lo que realmente pueden pagar, explica Daryl Fairweather, economista jefe de la corredora de bienes raíces residenciales Redfin.

En lugar de depender de calculadoras, Fairweather recomienda que las personas analicen sus cuentas, sumen todos sus gastos y consideren que su presupuesto de vivienda es lo que queda restante.

Es un buen consejo, pero no tanto si planeas cambiar de profesión o tener hijos, o si ocurre alguna catástrofe personal o global. Otro experto ofreció una alternativa interesante: busca una casa que no cueste más de dos veces y media tus ingresos anuales, un cálculo mental más fácil que puede ayudarte a estar por debajo de la regla del 28%.

Si bien la cifra del 30% es la más popular, lo cierto es que la mayoría de los propietarios ya existentes gastan mucho menos y lo mismo ocurre con los inquilinos. El propietario medio con una hipoteca gasta el 16% de su ingreso bruto en el pago de su casa, incluidos impuestos y seguros. Ese número es más alto, 24%, para los hogares de bajos ingresos, pero sigue siendo menos del 30%. Entretanto, los inquilinos gastan un promedio del 26%.

El nuevo comprador gasta mucho más

La situación es diferente para los nuevos compradores. Según la plataforma y empresa de mercado de bienes raíces Zillow, el nuevo comprador promedio está dispuesto a gastar el 34% de sus ingresos en vivienda, la cantidad más alta desde 2004, que es lo más antiguo que llegan los datos de la web. Y eso es si tienen un pago inicial del 20%; de otra forma, la carga del costo será aún mayor.

Con tasas hipotecarias de alrededor del 7%, las personas que aseguraron tasas del 3% hace unos años no se están mudando.

Los propietarios que gastan hasta el 38% de su salario en su hipoteca no tienden a incumplir, especialmente si tienen un buen crédito y hacen un pago inicial grande, según una investigación de Morris Davis, profesor de bienes raíces en la Universidad Rutgers de Nueva Jersey. Sin embargo, un pago mensual elevado podría impedirle ahorrar para la jubilación, mantener un fondo de emergencia, visitar a familiares lejanos o tener más hijos.

¿Comprar o alquilar?

Ser propietario de una casa generalmente se considera una movida más inteligente que alquilar, ya que es probable que tus ingresos aumenten con el tiempo, pero tu hipoteca no.

Pero el costo de ser propietario de una vivienda hoy en día hace que el alquiler parezca una mejor idea. En este momento, ser propietario de una casa típica en los EEUU cuesta aproximadamente un 25% más al mes que alquilar, y solo hay cuatro áreas metropolitanas donde comprar es más barato que alquilar, según Redfin: Detroit, Filadelfia, Cleveland y Houston.

Debido a que las tasas de interés son tan altas, los compradores de vivienda de hoy en día no están acumulando capital al mismo ritmo que lo haría alguien que compró con una tasa del 3% hace unos años.

La razón por la que es tan difícil obtener una respuesta sobre cuánto gastar o si comprar o alquilar es que mudarse a una nueva casa no es puramente racional. También es emocional. El concepto de “un hogar” puede ser reconfortante para algunos y asfixiante para otros: no hay una cantidad correcta para gastar, porque no podemos predecir el futuro.

“No hagas nada que no te permita dormir en la noche”, advirtió Morris Davis.

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