Yahoo Finanzas Cómo comprar casa en EEUU sin pago inicial: 5 tipos de préstamos para hacerlo
Por Ruth Vásquez (Georgia)
Si quieres comprar tu casa pero prefieres no vaciar tu cuenta de ahorros para un pago inicial del 20% sobre el costo de la propiedad o, sencillamente, no tienes el dinero, podrías estar de suerte.
El mercado de productos financieros hipotecarios que antes solo manejaba el tradicional préstamo convencional, ahora ofrece varias opciones que pueden cubrir hasta el 100% del costo total de la propiedad que quieres adquirir.
No solo hay programas respaldados por el gobierno estadounidense que cubren hasta un 96.5% del préstamo, también existe la posibilidad de pagar el porcentaje restante con un préstamo secundario o con regalos de familiares y amigos.
Además del pago inicial, los bancos consideran principalmente tu récord crediticio y tus ingresos para otorgar un préstamos hipotecario. Sin embargo, los montos o porcentajes de estos requisitos pueden variar según el programa y el prestamista.
Si lo que planeas es no poner dinero de tu bolsillo para pagar esa vivienda que tanto deseas, toma en cuenta los siguientes datos.
Tipos de préstamos que te ayudan a comprar casa sin pago inicial:
1. Lo más reciente: el ‘Préstamo 101’
El llamado préstamo para viviendas 101 que ofrecen prestamistas hipotecarios de algunos estados, combina un préstamo principal que cubre el 97% del precio total de la propiedad, con un programa de asistencia (DPA, por sus siglas en inglés), el cual representa un segundo préstamo por 4%.
El monto del préstamo mayor dependerá del condado, pero tiene un máximo de 484,350 dólares y debe representar el 50% de la relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) del prestatario. Además, se requiere un mínimo de 660 puntos en el récord crediticio y aplica a una sola vivienda que deberá ser la residencia principal del comprador.
"El nombre de 101 responde a que el préstamo cubre la totalidad del precio de la vivienda y además, agrega un 1% de dinero que se usa en los gastos de cierre y sirven comprar el interés, los gastos de abogados o reducir los escrow", explicó Paola Scott, oficial de crédito de Shelter Home Mortgage en Norcross, Georgia.
2. Préstamo FHA
El préstamo de la FHA, respaldado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), es una opción muy popular que cubre el 96.5% del monto total de la vivienda. Además, permite que el 3.5% restante se pueda completar ya sea con otro programa de ayuda estatal o con el regalo financiero de un familiar, una agencia gubernamental o una organización sin fines de lucro.
Lo mejor de los préstamos de la FHA es que tienen requisitos de pago inicial más bajos y criterios de calificación menos restrictivos que los convencionales, como es el caso del requisito del récord crediticio que, dependiendo del prestamista hipotecario, puede llegar a bajar hasta los 620 puntos.
El FHA puede es una excelente opción para compradores de viviendas por primera vez, pero ten en cuenta que aunque es más fácil solicitar un préstamo FHA, estos no siempre son aceptados por los vendedores y algunos condominios son reacios a recibir ofertas con este tipo de préstamo. Además, se exige un pago del seguro hipotecario por adelantado del 1.75% y primas mensuales del seguro hipotecario mientras dure el préstamo.
3. Préstamos VA
El préstamo para veteranos permite a los compradores que reúnen los requisitos comprar una casa sin pago inicial y muy poco o nada en costos de cierre.
Está disponible para los veteranos de los Estados Unidos, los miembros del Servicio, pero también para los cónyuges y ex cónyuges que no se han vuelto a casar.
Para calificar, el veterano debe tener un récord crediticio de solo 620 puntos, y el DTI debe ser de 41%.
La otra ventaja de este préstamo es que no tiene seguro hipotecario, pues la tarifa de garantía de VA reemplaza este requerimiento, por lo que esta es una excelente manera de comprar casa para aquellos que califican.
4. Programas de asistencia estatales
Muchos estados y ciudades ofrecen programas para compradores de vivienda por primera vez que ayudan a cubrir el pago inicial o los costos de cierre. Estos programas generalmente vienen con requisitos de ingresos y deben ser devueltos si la casa se vende antes de un tiempo previsto.
Entre los estados con mayor concentración de hispanos, Florida ofrece el programa de asistencia al comprador de vivienda FHFC, California tiene el CalHFA y Texas el TDHCA. Infórmate sobre el programa que corresponde al estado donde vives y tu analista de préstamos hipotecario te indicará si calificas para este beneficio que podría ayudarte a cubrir el 100% del costo de tu futura vivienda.
5. Préstamo USDA
Otra opción disponible con cero pago inicial es el programa de préstamos del USDA, también conocido como un préstamo de desarrollo rural. Aunque parezca que funciona solo para aquellos que quieren vivir en granjas, puede aplicar en áreas bastante suburbanas. Así que antes de descartar este programa de préstamos, verifica si la ubicación de la propiedad forma parte de una zona beneficiada por esta excelente alternativa.
Es importante tener en cuenta que los préstamos del USDA requieren un seguro prestatario y los límites de los préstamos y las restricciones de ingresos varían según el área.
El USDA garantiza una hipoteca emitida por un prestamista local participante, similar a un préstamo de la FHA y préstamos respaldados por el VA, con tasas de interés hipotecarias tan bajas como del 1% y sin pago inicial. Sin embargo, si depositas poco o nada de dinero, tendrás que pagar una prima de seguro hipotecario y tu récord crediticio debe estar en los 680 puntos.
Todos estos programas son, sin duda, un gran apoyo para comprar vivienda sin dar un pago sustancial de entrada. Sin embargo, ten en cuenta que este ahorro también significa que te llevará más tiempo acumular capital en tu inversión de propiedad y podrías tener que vivir más de cinco años para lograr una ganancia al vender. Aún así, dejando de pagar un 20% del precio de tu propiedad siempre tendrás la ventaja de comenzar una de tus más grandes inversiones financieras de vida, mientras guardas tu efectivo para gastos inesperados.
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