Créditos hipotecarios UVA: las cuentas a realizar para tomar una decisión

Los créditos hipotecarios volvieron a aparecer en el mercado argentino, lo que significa que ahora muchos argentinos deberán tomar una decisión para ver si les conviene o no apostar por esta iniciativa. Ahora bien, ¿cómo hacerlo?

Hasta el momento, tres bancos ya anunciaron estos créditos: el Banco Hipotecario, el Banco Ciudad y el Banco Supervielle. Para avanzar con el análisis, tomaremos como ejemplo las condiciones del Banco Hipotecario, que es ajustable por UVA y cobra una tasa nominal anual del 8,5% para todo el mercado.

En primer lugar, es importante entender que endeudarse en UVA (unidad de valor adquisitivo) significa que el valor de la cuota del capital siempre es la misma en UVA. Es decir, si se piden 10 UVA, hay que devolver 10 UVA. En otras palabras, se devolverá la misma cantidad de UVA en términos reales. Lo que sucede es que, como el UVA ajusta por inflación, aumenta en términos nominales.

Asimismo, la tasa del 8,5%, que aún es alta, es constante, lo que no representa un gran problema porque se conoce de antemano. El verdadero inconveniente es que no se puede saber la evolución de la inflación, que aumentará nominalmente el valor del UVA (pero no realmente).

Es por esta razón que los créditos UVA no suelen ser convenientes para, por ejemplo, comprar un vehículo, el cual normalmente se deprecia en términos reales, mientras que el UVA vale siempre lo mismo.

No obstante, si el crédito es para un inmueble (un consumo durable), la situación cambia porque estos, normalmente, no pierden valor con el paso del tiempo, es decir que se mantienen en términos reales, o incluso se aprecian lentamente.

Por otra parte, la tasa fija (del 8,5% en este caso) también cumple un rol fundamental al momento de tener que tomar una decisión. Si la propiedad se aprecia a un ritmo mayor al 8,5% anual, entonces el crédito hipotecario claramente convendrá.

Pero no hay que dejar de lado un tema realmente esencial: la competencia entre salarios y UVA, ya que la cuota del crédito habrá que pagarla independientemente de la revalorización del capital. En este punto es donde radica el principal problema, y es que, en los últimos años, los sueldos en pesos perdieron en términos reales, lo que ocasionó que muchas cuotas de un crédito hipotecario UVA resulten "impagables".

Pero no siempre es así: en los periodos en los que la economía argentina crece, los salarios se aprecian y el dólar se mantiene estable, lo que amortigua el impacto de una cuota UVA y estabiliza la situación financiera de quien tomó el crédito. En cambio, para los que tienen ingresos en dólares, la situación es al revés: cuando Argentina crece y el dólar se estabiliza, la inflación supera la suba del tipo de cambio, tal como sucedió desde el 2021 hasta la actualidad.

En resumen, cuando el país crece económicamente, los salarios en pesos aumentan en términos reales y el valor del inmueble iguala o supera la tasa extra de un crédito UVA a lo largo del tiempo, resulta conveniente apostar por esta herramienta.