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¿Conviene comprar un departamento para alquilar en el contexto actual?

Según el último informe de Zonaprop, el precio promedio de un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) subió un 0,4% en marzo hasta ubicarse en US$ 2.202 por metro cuadrado (m2), por lo que acumula un aumento del 2,3% desde julio de 2023, cuando la tendencia bajista terminó.

A su vez, los alquileres en la zona crecieron un 1,3% en el mes hasta los $422.502, generando una rentabilidad anual bruta del 4,7% en dólares, es decir que se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión.

En este contexto, muchos ahorristas argentinos que lograron acumular un gran capital a lo largo de sus vidas y no están familiarizados con inversiones bursátiles se preguntan si conviene adquirir un departamento para ponerlo en alquiler y así obtener un beneficio económico.

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"Hoy, con el DNU que modificó la Ley de Alquileres que tuvimos en los últimos años, cambió el atractivo de tener un inmueble destinado al alquiler: volvió a dar un ingreso más lógico, medido en dólares y en TIR. Hoy hay departamentos que ya están dando un 4%, en algún caso un 5%, y ya hoy le compiten a un bono del Tesoro de los Estados Unidos en cuanto a performance, no en cuanto a seguridad jurídica porque estamos a año luz de eso, pero sí en cuanto a performance", comentó Gabriel Brodsky, director ejecutivo en Predial Propiedades.

"Y cuando vos comprás un inmueble, tenés una segunda variable a tener en cuenta, que es la potencial capitalización que tenés por su valor. Si vos comprás un bono, es lo que vale y punto. En este caso, si los precios suben un 5%, un 10%, un 15%, un 20%, te vas a capitalizar en el valor del inmueble más allá de lo que te genere como ingreso de alquiler", añadió.

inmueble-compraventa

Por estos motivos, el experto considera que, actualmente, es un buen momento para comprar una propiedad pensando en el mediano y largo plazo. No obstante, si es para poner en alquiler, no todos los inmuebles son idóneos: los más chicos son más rentables debido a que los grandes no mantienen su proporcionalidad en cuanto a precio de venta y alquiler mensual.

Por ejemplo, si uno compra un monoambiente de US$ 60.000 y lo alquila en $300.000, no significa que una unidad de tres ambientes se podrá rentar por el triple, pero su costo de compra sí será mucho mayor.

En todos los casos, la compra de departamentos como estrategia de inversión no está exenta de riesgos: el DNU se puede caer, por lo que puede volver la Ley de Alquileres anterior; el precio del mercado del inmueble puede retroceder por algún motivo; y el inquilino puede no cuidar adecuadamente la unidad, lo que supondría un mayor gasto de mantenimiento.