El futuro del sector inmobiliario: oficinas vacías como nuevas viviendas

En la última edición de "El Rincón Inmobiliario", un espacio semanal online organizado por Estrategias de Inversión, se abordaron temas cruciales para el sector inmobiliario español. El programa, conducido por la periodista especializada en economía e inmobiliario Susana Burgos, contó con la participación de Ignacio San Martín Fernández, responsable de desarrollo de nuevos negocios Living de Grupo Lar; Leticia Pérez, directora general de Dazia Capital; y Antonio de la Fuente, managing director de COLLIERS.

El debate se centró en la reciente medida aprobada por la Comunidad de Madrid para reconvertir oficinas en viviendas, en el marco de un plan de choque más amplio. Este tema ha cobrado relevancia debido a la necesidad urgente de soluciones habitacionales en España.

Susana Burgos introdujo el debate con un informe de EY que señala la existencia de 2.5 millones de metros cuadrados de oficinas en desuso en España, de los cuales 20.000 podrían transformarse en viviendas en Madrid y 8.000 en Barcelona. Ignacio San Martín Fernández reconoció la exactitud de estos datos, pero subrayó la importancia de la viabilidad técnica y económica de estos proyectos.

San Martín explicó que, aunque los números parecen prometedores, es esencial aterrizar las cifras en la realidad práctica. Destacó que la reconversión de oficinas en viviendas debe considerar varios factores: la viabilidad técnica del edificio para ser adaptado a viviendas, la atracción comercial de los espacios resultantes y, lo más importante, la viabilidad económica del proyecto.

Leticia Pérez coincidió, enfatizando la necesidad de un mapa cualitativo que identifique las ubicaciones estratégicas para estas transformaciones. Pérez señaló que, aunque existe una oportunidad clara para reutilizar espacios en desuso, la clave está en seleccionar ubicaciones que sean viables tanto desde un punto de vista técnico como comercial. "Es fundamental acortar los plazos y facilitar los cambios de uso para hacer estas transformaciones viables", comentó, subrayando que las normativas deben agilizarse para permitir una conversión más rápida y eficiente.

Desafíos y oportunidades

Antonio de la Fuente destacó que las zonas periféricas de las ciudades son las más afectadas por la desocupación de oficinas, impulsada por la implantación del teletrabajo durante la pandemia. Estas áreas presentan oportunidades para la reconversión debido a los bajos costos por metro cuadrado. Sin embargo, señaló que los edificios en ubicaciones prime, aunque técnicamente obsoletos, presentan desafíos mayores debido a los altos costos de actualización y cumplimiento de normativas.

De la Fuente explicó que las oficinas en las afueras de las ciudades, que solían ser ocupadas por empresas con bajos márgenes de rentabilidad, ahora enfrentan altos niveles de desocupación. "El teletrabajo ha reducido la necesidad de estos espacios, y muchas empresas están cuestionando la viabilidad de mantener oficinas en estas ubicaciones", dijo. Por otro lado, los edificios en el centro de la ciudad, a pesar de ser más caros de mantener y actualizar, siguen siendo demandados debido a su ubicación privilegiada y la tendencia de las empresas a querer mantener una presencia en áreas céntricas.

Leticia Pérez añadió que la flexibilidad en los usos del suelo y la adaptabilidad de los edificios son cruciales. "La transformación y rehabilitación de edificios no solo permite un uso más eficiente del espacio, sino que también ayuda a regenerar áreas urbanas", señaló.

Pérez destacó proyectos exitosos en los que Dazia Capital ha convertido oficinas y naves industriales en viviendas, subrayando la importancia de tener un enfoque flexible y adaptativo.

Tiempo de conversión

Un punto interesante del debate fue el tiempo requerido para reconvertir oficinas en viviendas. Ignacio y Leticia coincidieron en que el plazo de tres años para la construcción de nuevas viviendas se mantiene, incluso para las reconversiones. La legislación actual y la complejidad técnica de estos proyectos no permiten acortar significativamente estos tiempos.

Ignacio San Martín explicó que, desde la compra del proyecto hasta la entrega final de las viviendas, el proceso incluye varios pasos que son ineludibles. "Se necesita al menos un año para el diseño del proyecto y la obtención de todas las licencias necesarias, seguidos de dos años de construcción", detalló. Este proceso puede extenderse aún más si se requieren trámites urbanísticos adicionales para cambiar el uso del suelo de oficinas a residencial.

Antonio de la Fuente agregó que las complejidades técnicas de la conversión pueden ser tan desafiantes como las de una nueva construcción. "Aunque el edificio ya esté en pie, adaptar su estructura para cumplir con las normativas de vivienda puede requerir trabajos significativos, como la creación de nuevos sistemas de ventilación o la apertura de patios interiores", explicó.

Perspectivas del Sector

Los panelistas también discutieron el impacto de la medida de la Comunidad de Madrid en el mercado inmobiliario. Leticia Pérez señaló que, aunque la medida no solucionará por completo el problema de acceso a la vivienda, es un paso positivo para mitigar la escasez de suelo y acelerar los plazos de transformación.

Pérez indicó que iniciativas como la de la Comunidad de Madrid pueden incentivar la reconversión de oficinas en viviendas al reducir los plazos burocráticos y ofrecer incentivos a los desarrolladores. "Es una medida pionera que, aunque no resolverá todos los problemas de vivienda, puede ayudar a aumentar la oferta en áreas donde es más necesario", comentó.

Ignacio San Martín destacó la necesidad de certidumbre y mitigación de riesgos para atraer inversiones al sector de la vivienda en alquiler. "Los inversores buscan proyectos con menos incertidumbres y más garantías de retorno. Medidas que simplifiquen los trámites y reduzcan los riesgos son esenciales para atraer capital al mercado de vivienda en alquiler", señaló.

Antonio de la Fuente añadió que la flexibilidad en la normativa urbanística es crucial para adaptarse a las necesidades del mercado. "Un plan general que sea flexible y adaptable permitirá una mejor utilización de los recursos y ayudará a solucionar el problema de la vivienda de manera más efectiva", concluyó.

El programa concluyó con un consenso sobre la necesidad de políticas coherentes y sostenibles para abordar la crisis de vivienda en España. La colaboración público-privada y una legislación flexible y adaptativa fueron identificadas como claves para el éxito de estas iniciativas.

En el debate, se enfatizó que, para que las medidas sean efectivas, deben ser acompañadas de una seguridad jurídica que ofrezca confianza a los inversores. 

Asimismo, se destacó la importancia de considerar la vivienda como una infraestructura esencial, similar a las carreteras o las escuelas.

Finalmente se concluyó que, aunque la reconversión de oficinas en viviendas es una solución parcial, es una medida necesaria dentro de un conjunto más amplio de políticas que deben implementarse para resolver la crisis de vivienda.