Los hoteles vacacionales seguirán despertando el apetito inversor

Gracias al crecimiento de la tarifa media diaria, que ha alcanzado un nivel superior al de antes de la crisis sanitaria, a lo que se le une un nivel de ocupación similar al de 2019 y años anteriores, el crecimiento de los ingresos por habitación disponible vuelve a ser considerable. En líneas generales, los indicadores de demanda y el aumento en la tarifa media han impulsado los resultados operativos de la industria hotelera en 2023, con un aumento de la tarifa media del 9% y un 16% de los ingresos por habitación.

Durante 2023 hemos visto recuperarse el apetito inversor en el sector hotelero, especialmente en el cuarto trimestre del año (el trimestre con mayor volumen desde 2018). Un interés que se explica principalmente porque la tarifa media diaria a menudo sigue el ritmo de la inflación.

Los inversores están viendo a los hoteles como buenas coberturas contra la inflación. De hecho, las adquisiciones de terrenos para desarrollos hoteleros siguen mostrándose robustas, con más de 108 millones de euros en total el año pasado y marcando el segundo mejor registro histórico.

Durante el último ejercicio, la preferencia de los inversores se inclinó hacia los hoteles vacacionales, representando el 65% del total de inversión. Un interés está respaldado tanto por la adquisición de carteras significativas como por la venta de activos individuales destacados, como el W Ibiza o el Dolce Sitges.

Estamos asistiendo a un cambio en el perfil de la oferta hotelera en España. En los últimos diez años, el peso de cuatro y cinco estrellas ha pasado del 47% a un 64%. El segmento del lujo, por tanto, se está beneficiando de la capacidad de volver a fijar las tarifas para compensar los costes inflacionarios y en el caso del segmento Budget, se está minimizando el efecto de la inflación de costes debido a niveles nominales más bajos de insumos.

En relación con las perspectivas futuras, se espera un crecimiento moderado en los volúmenes totales de inversión hotelera en 2024, con aumento predominante en el segundo semestre, a medida que desciendan los tipos de interés. Los resultados operativos se prevén estables, con un buen ritmo de reservas y estabilización de las prime yields. El sector va a seguir apostando por la vía de las alianzas estratégicas entre grupos para levantar fondos de inversión hotelera, mientras siguen expandiendo su portfolio.

La mayoría de las analistas coinciden en que a partir del mes de junio comenzarán los recortes en los tipos por parte del Banco Central Europeo. Una bajada que se prevé más intensa en Europa que en EE.UU.

Si bien la inflación en España todavía no está del todo controlada, en la mayoría de los países europeos ya están en el entorno del 2,5%, objetivo de los bancos centrales. A nivel financiero, las perspectivas se mantienen positivas, especialmente porque los bancos centrales frenarán el ritmo al que reducen su balance (compuesto principalmente de bonos), para asegurar un nivel holgado de liquidez en el sistema financiero.

En cuanto a la preocupación recurrente de los últimos ejercicios en torno a la subida de los precios de materiales de construcción, se ha comenzado a ver ya una clara caída y estabilización de precios tras las fortísimas subidas durante 2022 en un contexto inflacionista y de serias disrupciones en las líneas de suministros.

Siempre con la lógica prudencia, el escenario económico actual resulta actualmente muy positivo para impulsar el crecimiento del sector inmobiliario. Los inversores se encuentran tras la búsqueda de instrumentos que les protejan contra la inflación, lo que siempre favorece a los activos inmobiliarios. No es de extrañar que el peso del sector esté aumentando en las carteras de inversores institucionales, que incluyen activos hasta ahora no convencionales, como hoteles vacacionales. En ciclos de bajadas de tipos de interés, se aconseja a los inversores incrementar la duración de sus activos, lo que favorece también la inversión inmobiliaria.