Infonavit: ¿constructor de sueños o financiador de realidades?

La reciente propuesta de la presidenta electa Claudia Sheinbaum, que busca habilitar al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) para construir 1 millón de viviendas durante el próximo sexenio, ha reavivado un debate esencial sobre el papel de esta institución en el mercado inmobiliario de México.

Anunciado por Edna Vega Rangel, próxima titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), el plan pretende abordar el déficit habitacional que afecta a millones de mexicanos; sin embargo, no todos los actores del sector comparten el mismo entusiasmo.

México enfrenta un déficit habitacional que afecta a cerca de 20 millones de hogares, con 11 millones en viviendas de interés social y 8 millones en condiciones deplorables. Un estudio de ONU-Hábitat y MIT sugiere la necesidad de construir al menos 800,000 unidades anuales. Este déficit refleja una desconexión entre las políticas públicas y las dinámicas del mercado.

Históricamente, el Infonavit nació para construir viviendas, pero su rol cambió hacia el financiamiento debido a ineficiencias y al reconocimiento de que el sector privado podría hacerlo mejor. Este enfoque permitió un crecimiento en créditos hipotecarios, pero no cerró la brecha del déficit habitacional.

Aunque el financiamiento ayudó a millones, la demanda aún supera la capacidad de los créditos disponibles. La especialización en financiamiento y coordinación permitió al Infonavit optimizar recursos, pero no ha sido suficiente para resolver el déficit habitacional.

La propuesta sugiere que el Infonavit vuelva a construir viviendas, complementado con esquemas de renta social y colaboración gubernamental y privada. Sin embargo, actores relevantes y con conocimientos específicos como BBVA critican esta idea, argumentan que no hay fallas en el mercado que justifiquen la intervención directa del Infonavit.

En su opinión, Infonavit debe enfocarse en el financiamiento, advirtiendo sobre los riesgos de politización y resaltando la eficiencia del sector privado. La idea de que el Infonavit vuelva a construir directamente revive preocupaciones sobre problemas de costos elevados y retrasos que llevaron al cambio de rol inicialmente.

Por otro lado, Canadevi y desarrolladores como Vinte están dispuestos a colaborar bajo esquemas público-privados, sugiriendo que con el apoyo adecuado es posible construir 1 millón de viviendas de interés social. La colaboración público-privada podría combinar recursos y experiencias para un impacto mayor, asegurando que las decisiones se basen en variables objetivas del problema y no en orientaciones políticas.

La solución al déficit habitacional requiere un enfoque integral que combine el financiamiento del Infonavit y la eficiencia del sector privado. Es crucial incentivar al sector privado facilitando el acceso a recursos, tierra y permisos de construcción, simplificando la regulación y moderando los precios de los insumos. Además, se deben fomentar asociaciones estratégicas, desarrollar infraestructura adecuada, mejorar los esquemas de financiamiento y apoyar la autoconstrucción regulada.

La propuesta de la próxima presidenta, podría ser una oportunidad para innovar en políticas habitacionales, pero requiere un enfoque que combine la experiencia y recursos del sector privado con la capacidad de financiamiento y coordinación del Infonavit. El papel del gobierno debe ser facilitar y regular, no necesariamente construir, asegurando que el proceso sea eficiente y libre de influencias políticas.

Entonces, ¿debería el Infonavit ser un constructor de sueños o un financiador de realidades? Especializar al Infonavit en financiamiento y coordinación, dejando la construcción en manos de desarrolladores privados que, con los incentivos adecuados del gobierno, puede ofrecer soluciones más rápidas y eficientes, parece ser una estrategia sólida. Esto permitiría al Infonavit enfocarse en sus fortalezas, mientras la colaboración con actores privados y un marco regulatorio adecuado aseguraría un modelo perdurable y orientado a las necesidades reales.

** El autor es general manager en Propiedades.com