Alquileres y compra de propiedades: cómo le fue al mercado inmobiliario en el mes de febrero

La Universidad de San Andrés realizó un informe del mercado inmobiliario, en conjunto con Mercado Libre, que relevó la información de ventas y alquileres en el AMBA en el mes de febrero.

El relevamiento de precios de la propiedad constó de un seguimiento del mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Con este fin, se utilizaron todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, lo que permitió hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.

En el análisis se concluyó que, en febrero de 2023, en AMBA, el precio de venta por m2 en dólares de casas y departamentos presentó variaciones respecto a enero de 2023 de un -1.3% y -2.5%, respectivamente. Por su parte, se observó una caída interanual (relativa a febrero de 2022) en dicho precio de venta de casas y departamentos del 7% y 7.7%, respectivamente.

En cuanto a la variación intermensual en el precio de alquiler en pesos constantes por m2 de casas y departamentos, los resultados mostraron una caída de 3.4% y una suba de 6.9%, respectivamente.

Asimismo, se notó una variación interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos del -15.1% y +9.3%, respectivamente

En febrero de 2023, los mercados de venta de casas y departamentos en CABA se encuentran a la baja desde junio del 2021 y abril del 2019, respectivamente.

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Relevamiento de propiedades en venta

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en febrero de 2023, se registraron variaciones del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas y departamentos relativo a enero de 2023 del -1.3% y -2.5%, respectivamente.

Por otro lado, considerando las variaciones interanuales (es decir, respecto a febrero de 2022), se observó una caída del precio de venta en dólares por m2 de casas del 7%, y de departamentos del 7,7%.

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observaron variaciones intermensuales (respecto a enero de 2023) en el precio por m2 en dólares de casas del -1.7% en CABA, del -1.5% en GBA Norte, del -2.1% en GBA Sur y del +0.5% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en febrero de 2023, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 del -2.4% en CABA, del -2.2% en GBA Norte, del -0.9% en GBA Sur, y del 0.6% en GBA Oeste, relativo a enero de 2023.

Al considerar las variaciones interanuales (febrero de 2023 respecto a febrero de 2022), se observan caídas del precio en dólares por m2 de casas del 9.8% en CABA, del 5.8% en GBA Norte, del 7.4% en GBA Sur, y del 6.9% en GBA Oeste. Por su parte, las caídas interanuales de dicho precio de venta para el caso de los departamentos, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7.8%, 4.6%, 3.4% y 6.8%, respectivamente, con respecto a febrero de 2022.

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de casas ocurrió en Villa del Parque, con una variación de -12.2%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Parque Avellaneda con una variación de -15%.

Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta en dólares por m2 de casas fue La Plata (-12.7%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Moreno (-11.1%).

El relevamiento muestra el comportamiento del mercado inmobiliario a lo largo de casi 6 años

Relevamiento de propiedades en alquiler

En febrero de 2023, el precio mediano de alquiler en pesos constantes por m2 (es decir, en términos reales) en AMBA cayó un 3.4% para el caso de las casas y aumentó un 6.9% en el caso de los departamentos, con respecto a enero de 2023.

En relación a las variaciones interanuales (es decir, febrero de 2023 respecto a febrero de 2022) de dicho precio en AMBA, se observan variaciones del -15.1% en el mercado de casas y del 9.3% en el mercado de departamentos.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en febrero de 2023, relativo a enero de 2023, la variación del precio de alquiler en pesos constantes por m2 de casas fue de -4.8% en CABA, -5.6% en GBA Norte, -3.2% en GBA Sur y +2.9% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual (respecto a enero de 2023) de dicho precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de +11.3%, +8.1%, +1.7% y +1.6%, respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (febrero de 2023 con respecto a febrero de 2022), se observa una variación del precio de alquiler en pesos constantes por m2 de casas del -20.4% en CABA, del -17.9% en GBA Norte, del -0.9% en GBA Sur y del -9.9% en GBA Oeste. Por su parte, interanualmente, dichos precios de alquiler para el caso de los departamentos registraron aumentos en CABA, GBA Norte y GBA Sur del 23.7%, 17.7% y 2.3%, respectivamente, mientras que en GBA Oeste se registraron caídas del 4.4%.

La caída intermensual en el precio de alquiler de casas (la cual se contrapone a la dinámica en el mercado de alquiler de departamentos) puede explicarse porque el mercado de casas en alquiler se encuentra considerablemente más dolarizado en comparación a los departamentos. Como ilustración de lo anterior, en AMBA, el 76.1% de los avisos de casas en alquiler se encuentran denominados en dólares, mientras que en el caso de los departamentos, ese porcentaje asciende a 34%. Dado que interanualmente el dólar blue aumentó en un 77% y la inflación un 100%, esto impulsa a la baja el precio de alquiler de casas en contraposición al mercado de departamentos.

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m2 de departamentos fue Palermo (49.3%).

El mercado de casas a la venta se encuentra a la baja desde junio del 2021 en CABA

Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos ocurrió en La Plata (6.8% y 22.4%, respectivamente).

La rentabilidad

En cuanto al retorno bruto anual en el mercado inmobiliario (es decir, el ingreso resultante de alquilar un inmueble por un año sobre el precio de venta), el cual nos da una medida de la rentabilidad de un inmueble. Al respecto, en febrero del 2023, la rentabilidad en el mercado de casas en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste es del 4.1%, 6.5%, 5.5% y 4.2%, respectivamente.

Por otro lado, en el mercado de departamentos, la rentabilidad registrada es de 3.9% en CABA, del 4.3% en GBA Norte, del 3.2% en GBA Sur y del 3% en GBA Oeste.

Índice  de confianza

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, se pueden identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras.

Este análisis es importante porque permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.

En febrero de 2023, el mercado de casas a la venta se encuentra a la baja desde junio del 2021 en CABA, desde julio de 2021 en GBA Sur y desde mayo del 2022 en GBA Oeste, mientras que en GBA norte se encuentra al alza desde hace un mes. Asimismo, el mercado de departamentos se encuentra a neutro desde hace un mes en GBA Norte y GBA Sur, mientras que se encuentra a la baja desde abril de 2019 en en CABA y desde octubre de 2019 en GBA Oeste.