Barrios derrame: ante la saturación de las zonas más demandadas, inversores se expanden a las áreas aledañas en busca de oportunidades

La saturación inmobiliaria en los barrios que concentran el mayor interés en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), sumada a la acotada oferta de tierras y el aumento del precio del metro cuadrado en esos sectores, desató una onda expansiva que incrementó el interés en sus zonas aledañas sobre todo en donde llega el subterráneo.

Cada vez resulta más difícil conseguir terrenos para construir en Palermo, Barrio Norte, Núñez o Caballito. Sin olvidarse que los precios de las propiedades son elevados en esas comunas. Por eso, inversores y compradores individuales se focalizaron en áreas periféricas como Colegiales, Almagro, Villa Crespo, Chacarita, Saavedra o Coghlan.

"Cuando un distrito se satura, lo aledaño tiende a crecer. De este efecto surgen desarrollos en las cercanías ", sintetiza Martín Flachsland, gerente de Marketing del Estudio Kohon.

De esa manera, comienzan a revalorizarse lo lindero que, en un principio, acusaban tasaciones menores. "Este comportamiento no se puede dar en todos lados. Es siempre en las proximidades de los sectores consolidados o a donde llegará una ampliación del subte o se está generando un polo gastronómico ", aclara Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers propiedades.

Ese derrame de oferta y demanda puede ser una situación momentánea o duradera. Su primer impacto es la aparición de nuevos emprendimientos.

"En nuestro caso contamos con propiedades en ubicaciones premium (Las Cañitas, Palermo, Barrio Norte, Caballito, Recoletas). Empezamos ahora a sumar otras en donde se están dando los primeros pasos. Por ejemplo, en Valentín Gómez y Billinghurst  (Almagro) y en Donato Álvarez y  Magariños Cervantes (Villa General Mitre). En cierta forma ambas son derrames de Caballito",  ilustra Pablo Nobile, gerente Comercial de Cacique desarrollos inmobiliarios.

Corredor norte

Por otra parte, todos los agentes inmobiliarios coinciden que está muy consolidado el corredor norte de la ciudad. Esto va desde Recoleta hasta Núñez bordeando el Río de la Plata o avenida del Libertador. A partir de ahí comienza lo que se llamarían los barrios más periféricos. En ese contexto, las zonas con mayor potencial de crecimiento serían Almagro, Colegiales, Saavedra, Villa Crespo y Chacarita. En algunos casos atraviesan ya un proceso de consolidación pues esta corriente se detecta desde hace años. En cambio, otros muestran los primeros destellos.

"Este concepto va mutando. Cambian con el tiempo producto de las modas y la saturación. Hace 30 años, Palermo era algo marginal y se fue ampliando. Antes terminaba en la avenida Juan B. Justo y de repente del otro lado se lo empezó a llamar Palermo Soho. De esta expansión vino Palermo Hollywood y después Palermo Queens cruzando Córdoba. Entonces, Villa Crespo se convirtió en una prolongación de Palermo",  agrega Flachsland.

En un primer momento, Palermo se "propagó" hacia la avenida Santa Fe. Al reciclarse las bodegas abandonadas y eliminarse la zona roja se enfiló – dicen-  hacia la Juan B. Justo.

También, el recambio generacional ayuda en estos casos. "Por distintos motivos, mucha gente mayor vende sus propiedades en la periferia. A diferencia de otras épocas, lo ven como una forma de hacer un 'negocio' porque no tienen tanto arraigo con su inmueble como sucedía antes", puntualiza el gerente de Cacique.

Por su parte, el corredor del otro lado de Cabildo en Núñez se revalorizó . Por eso quienes buscan disfrutar de una vida relajada se encaminan para Coghlan y Saavedra.  "Mucha gente no solo busca mejores valores sino tranquilidad. Igualmente, los desarrolladores deben ofrecer algo distinto en esos sectores. Esto se logra mejorando la calidad de los inmuebles", afirma Nobile.

Belgrano y Villa Urquiza

Hace una década, Belgrano irradió su influencia hacia Villa Urquiza.  Junto con Saavedra, esa comuna se beneficia de su cercanía a la avenida General Paz. Con la "vuelta" a la oficina, muchas personas están regresando a la ciudad tras el boom de mudarse a barrio cerrados durante la pandemia. En estos casos, estos lugares son los más elegidos.

Otro elemento que impulsa este efecto es la ampliación de las líneas de subterráneo. En general, los inversores ingresan a esos sectores antes de finalizar esas obras. Una nueva estación o línea de subte se refleja en una revalorización de la zona que puede rondar el 25%.

"En las investigaciones de mercado detectamos que una de las prioridades de la gente es la conectividad. Uno de nuestros proyectos en Villa Urquiza está a tres cuadras del subte, dos del tren y a dos de avenida Triunvirato. Su nivel de movimiento y venta es importante.  Esto se observa sobre todo cuando son  proyectos de departamentos medianos y chicos", añadió Martín Flachsland.

Sin duda, Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario y Abasto se benefician siempre de su conectividad. " En el caso de las avenidas San Martín y Juan B. Justo se favorecieron del Metrobus. Antes quedaban muy trasmano. Ese medio de transporte se tradujo en un crecimiento demográfico en Paternal y Villa Pueyrredón ", indica Pablo Nobile.

Las superficies sobre línea de subterráneos son los más requeridos. " Sucedió lo mismo con la ampliación del subte hacia Belgrano y Villa Urquiza. Este medio de comunicación es un ancla importante ", enfatiza Hernán Siwacki, de Capital Brokers propiedades.

Tiempo atrás, Puerto Madero "traccionó" a favor de San Telmo, Montserrat y Barracas. En la actualidad, los dos primeros están ligados al Casco Histórico de la ciudad.    

"Ahora, San Telmo se está desarrollando mucho con proyecto de reforma. Contamos con dos emprendimientos allí, uno es de 400 unidades y está en Moreno al 500 (frente a la Manzana de la Luces y el colegio Nacional Buenos Aires) y esta todo vendido desde hace un año y medio. En su mayoría fueron adquiridos para renta temporaria turística donde la tasa de ocupación oscila el 70% mensual", subraya el gerente de estudio Kohon.

Derrame y turismo

El hecho de integrar gran parte del Casco Histórico lo hacen ideal para invertir pensando en el turismo. En otras comunas, el atractivo es aprovechar oportunidades de apreciación de valor. Se compra en pozo en un lugar con un alto potencial de crecimiento que se entregará en una determinada fecha. Así se obtiene en dos años una renta que puede rondar entre 18% y 25%.

" Chacarita y Colegiales son barrios derrame. Empezaron a crecer no solo en lo comercial sino también porque varias empresas instalaron sus edificios corporativos. Estas iniciativas generaron polos gastronómicos con toda la onda bohemia de Chacarita en Niceto Vega y Corrientes, y en Dorrego hasta Jorge Newbery. Del otro lado de Newbery está el corredor de Álvarez Thomas que es ya Colegiales", afirma Siwacki.

Asimismo, los grandes proyectos edilicios siempre aportaron lo suyo en cuanto a expansión. El Parque de la Innovación contribuyó no solo con Núñez sino además con Saavedra que está linealmente a 10 cuadras de ese parque.

Muchas veces, el mercadeo fija la diferencia entre las áreas tops y las que están listas para despegar . Una muestra de esto es Villa Crespo. Algunas inmobiliarias lo venden después de avenida Córdoba como Palermo Queen.

"El marketing se aplica en el rubro de bienes raíces cada vez más. De este modo se busca llegar a las personas de una manera distinta, intentando crear más interés. Es obvio que Villa Crespo no es Palermo Queens y quien compra en la zona lo sabe", enfatiza el directivo de Capital Brokers.

Sin embargo, todos coinciden que comercializar mejor un barrio derrame pasa por otro lado. " La gente ve con mejores ojos cuando le ofrecen un edificio con amenities en donde no existen casi inmuebles de ese tipo. Sin duda, subir la calidad de estos sitios hace la diferencia", acentúa Nobile.

Eso se comprueba en las cotizaciones. El metro cuadrado de una propiedad horizontal con laundry, solárium, terraza, parrilla, zona para bicicletas en Villa General Mitre oscila entre 1.500 y 1.800 dólares. Ese mismo emprendimiento en Caballito se cotiza entre 3.000 y 3.500 dólares y en Las Cañitas entre 3.500.

Precios en alza

Ocurre lo mismo con las compras en pozo. Tomando como referencia unidades entre 60 y 70 m2 y pagándolas al contado fluctúan los 2.500 dólares el metro cuadrado, 3.100 en Palermo, 2.100 en Saavedra.

En ciertas ocasiones, el Código Urbanístico no permite construir en altura en determinadas locaciones. Para evitar este inconveniente se tiende a los diseños más horizontales. Además, se intenta lograr una convivencia armónica entre los proyectos nuevos y las casas tradicionales como sucede en el Boulevar García del Río (Saavedra).

"Tanto en Chacarita como en Colegiales existen partes donde se pueden levantar hasta 9 pisos y otras donde se reduce a planta baja y 2 o 3 pisos. En el último caso, se ejecutan obras dirigidas a un público que busca un departamento tipo casa, con terraza, balcones grandes y parrillas", explica Siwacki.

En alguna medida,  este efecto expansión se detecta en el AMBA. San Isidro y Martínez apuntalaron el resurgimiento de Beccar. Vicente López hace lo mismo con Florida.

En líneas generales, cualquier barrio derrame puede incrementar 10 a 20% sus valores en un año. Para algunos agentes del sector, estos incrementos podrían ser mayores si se amplía la oferta hipotecaria. Para aseverarlo se basan en los sucedido entre 2016 y 2018 con Agronomía, Almagro, Paternal y Villa Urquiza.